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近期, 美國房地產經紀人協會公布了一項關于“住房機會與市場經驗”的調查。該報告涵蓋了諸多人們關心的熱點問題, 如: 當前是否應該買入/賣出、房價走勢回顧與預期、貸款申請難度、利率上漲對購房決策的影響等等。

投資者之所以需要關注美國當地民調是因為: 1) 國際買家并非地產交易的主力軍。截止至今年3月, 國際買家成交額僅占全美交易總額的10%。

2) “預期價格上漲”才是真正影響房地產需求、進而改變價格的重要因素。如果根據經濟學中的需求定律(見下圖) －價格與需求呈反比來預測市場情況的話, 價格上漲會導致需求下降, 這樣一來便不能解釋為什么灣區、西雅圖(購房)和貝爾維尤的房市熱度不減反增。

其原因就在于, 某些門戶城市最初的房價上升只源于移民數量的增多, 但當人們開始對未來價格上漲產生恐慌而紛紛決定入市時, 才最終拉高了當地需求, 使價格飆升。

Q1 當前是否是購買時機？

70%的人認為今年下半年是購房的好時機, 其中43%十分篤定, 該數值與去年同期基本持平。

在所有被調查者中, 大多數已經擁有一套住房的人, 55歲以上者, 家庭收入超過$5萬, 以及生活在美國東北部、中西部和南部的居民認為房價會繼續上漲, 應該在下半年盡快行動。

對該觀點持反對態度的人占 30%, 主要集中在: 目前租房或與他人同住者, 34歲以下, 以及在城市居民這三大族群。

Q2 是否應該出售房產？

71%的人認為今年下半年仍會是賣方市場, 適合拋售地產。該數字與今年第一季度基本持平, 較去年同期上升10%。

在所有被調查者中, 家庭收入超過$5萬, 西海岸和中西部居民, 城市近郊居民, 以及地產持有者均十分看好未來的房屋銷售市場。

Q3 過去一年的房價改變

60%的受訪者認為所在社區過去一年的房價上漲明顯。該數字與上季度持平, 較去年同期上漲7%。

33%的人未感到房價明顯波動, 7%的人則表示其所在社區房價出現下滑。對過去一年房價上漲持肯定態度的人群集中在: 35-44歲區間, 家庭收入超過$10萬, 西海岸居民, 城市近郊居民, 以及租房者和房屋擁有者。

Q4 2017下半年的房價預測

對于今年下半年的房價走勢, 52%的人十分肯定房價會繼續上漲, 該數字較上季度無明顯變化, 但較去年同期上漲7%。

41%的人認為市價會維持現有水平, 僅7%的人認為有降價機會�？礉q房價走勢的族群主要集中在: 55-64歲區間, 家庭收入超過$5萬, 西海岸居民, 城市居民, 以及房屋擁有者。

Q5 申請貸款的難易程度

在所有未購房者中, 31%的人感到申請貸款有較大困難, 該數字較上季度和去年同期均有小幅提升。

除此以外, 45-54歲區間, 家庭收入低于$5萬, 西海岸、郊區和城市居民或多或少都感到了房屋貸款的不易。

Q6 房價可負擔程度

在所有受訪者中, 42%的人認為幾乎所有買家都能負擔當前房價, 49%的人則認為只有中等收入以上人群才有實力出手。

從下圖中可見, “房屋可負擔程度”在不同地區差異明顯。55%的中西部地區居民表示目前房價能被大多數人接受, 而僅29%的西海岸居民認同該觀點。

Q7 是否會因房價高而搬遷？

在所有受訪者中, 20%的人表示曾經考慮過搬到房價更友好的地區居住。 

年齡因素

收入因素

無論是年齡、收入還是地域, 將“房價”作為遷移主要考量的人都占少數。但我們同時也發現, 年齡和收入較低的族群更容易因生活成本增加而搬遷。有意思的是, 在房價居高不下的西海岸, 真正考慮過搬家的人僅占18%。

Q8 貸款利率上漲對購房決策的影響

在所有購房者中, 12%的人表示會因利率調整而延遲其購買行為, 而7%的人則表示這反而會加快其購房速度。在美國的東北部, 14%的人會因利息增加而推遲投資, 而中西部地區卻只有 9%持有該想法。

地域因素

收入因素

無論投資者的家庭收入處于何種水平, 利率上漲對其購房決策的影響都基本相同。