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2017年舊金山灣區(qū)(購(gòu)房)房?jī)r(jià)走勢(shì)將如何？

談到舊金山灣區(qū)2017的房?jī)r(jià)走勢(shì)，讓我們先來(lái)看看最近10年的房?jī)r(jià)情況。

  Palo Alto 的房?jī)r(jià)最近十年來(lái)一直是長(zhǎng)勢(shì)洶洶，除了2008年有微跌之外，近兩年更是如坐了火箭一般的飛漲，你咋不上天呢？(虛線為Palo Alto的房?jī)r(jià)曲線，本圖來(lái)自Zillow數(shù)據(jù)，下同)

   Los Altos的房?jī)r(jià)跟Palo Alto情況類(lèi)似，但是2008年跌幅有比Palo Alto大一點(diǎn)。(最下方虛線為L(zhǎng)os Altos的房?jī)r(jià)曲線)

   東灣著名華人區(qū)Fremont的房?jī)r(jià)是個(gè)過(guò)山車(chē)，從 2006年的70萬(wàn)到2011年低谷50萬(wàn)再漲回2015年的90萬(wàn)。

  灣區(qū)面積廣大，從圖中可以明顯看出，灣區(qū)每個(gè)City的房?jī)r(jià)并不完全一樣，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看灣區(qū)的房?jī)r(jià)一直是在增長(zhǎng)過(guò)程中，而且熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)抗跌性非常強(qiáng)。

        房?jī)r(jià)反映的是區(qū)域內(nèi)買(mǎi)賣(mài)意愿的體現(xiàn)，漲跌幅的原因復(fù)雜，失業(yè)率，人口凈流入數(shù)量，工資水平，新房供應(yīng)量都反映出房?jī)r(jià)水平。

兩年前在灣區(qū)買(mǎi)過(guò)房子的都沾沾自喜，當(dāng)初60萬(wàn)的房子現(xiàn)在漲到了90萬(wàn)，漲幅超過(guò)50%，兩年凈賺30萬(wàn)�，F(xiàn)在手里拿了大把現(xiàn)金的灣區(qū)碼農(nóng)太太們都在等著灣區(qū)房?jī)r(jià)暴跌，拿Cash買(mǎi)白菜房和法拍屋，不然只能呆在家里window shopping了。

        最近就業(yè)市場(chǎng)有些變差，創(chuàng)業(yè)公司融資困難，估值縮水，美股大行情不好。個(gè)別跳水的厲害，比如LindedIn，現(xiàn)在都不好意思再稱自己為FLAG四大金剛之一了，不過(guò)這少了L的FAG，看上去好好笑。

        說(shuō)起房?jī)r(jià)暴跌，不得不提2000年和2008年的兩次房?jī)r(jià)暴跌。2000年的Dot com泡沫源自IPO的狂熱，當(dāng)時(shí)大批的裁員，那種絕望情緒讓人感到恐怖，認(rèn)為IT不會(huì)再有出頭之日。裁員迫使許多人轉(zhuǎn)行或者回國(guó)，有些職位就此消失，再也沒(méi)有回來(lái)�？墒牵�當(dāng)時(shí)灣區(qū)的房?jī)r(jià)微跌了10%多些，另有些地區(qū)比如當(dāng)時(shí)的舊金山，IT并非支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)沒(méi)有受到影響，所以2000年的房市稱不上崩盤(pán)，調(diào)整是一個(gè)更為恰當(dāng)?shù)脑~。而2008的金融危機(jī)，這樣的崩盤(pán)可以說(shuō)是百年一遇。

        而現(xiàn)今的貸款規(guī)定之繁雜，審查之嚴(yán)格，常常讓經(jīng)紀(jì)人們叫苦不不迭。買(mǎi)房之前對(duì)客戶的貸款知識(shí)輔導(dǎo)是必須！必須！必須！幾乎每個(gè)貸款都會(huì)有或大或小的問(wèn)題，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)需要做好客戶與貸款師之間的協(xié)調(diào)工作，確保交易順利close。

說(shuō)幾個(gè)我比較支持的觀點(diǎn)：

        1、灣區(qū)拐點(diǎn)還沒(méi)有到來(lái)，現(xiàn)在灣區(qū)inventory(存量房)比較低的時(shí)候，離拐點(diǎn)還遠(yuǎn)。什么時(shí)候看到一大堆房子在市場(chǎng)上掛三五個(gè)月還出不了手，那就是拐點(diǎn)了。

         2、我周?chē)�大部分人都是等著跌了我好買(mǎi)的這種心態(tài)，這種心態(tài)的人大量存在，房市也不會(huì)跌的太狠，說(shuō)明大家對(duì)這塊地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)還是看好的，泡沫擠擠還能發(fā)展。真要是大家開(kāi)始考慮賣(mài)房換地區(qū)了，那房市就要真撐不住了。

        3、灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)雖然有裁員，但是還沒(méi)有這么差。很多公司在裁員，也有很多公司在缺人手，經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有很明顯的下行。

        4、學(xué)區(qū)房確實(shí)保值，跌得慢長(zhǎng)得快，破房子為啥這么貴，嗯就是這么貴，誰(shuí)讓人家是學(xué)區(qū)房吶。

        5、如果是剛需，比如孩子近兩三年要上學(xué)的，想改善居住條件的，父母過(guò)來(lái)需要大空間的，你可以自己計(jì)算下，再租房幾年的成本，以及預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)的漲跌，要是兩者相差不大，還是買(mǎi)房合適。如果是自住剛需買(mǎi)下來(lái)基本沒(méi)錯(cuò)。

        6、Palo Alto那種幾個(gè)M的好地區(qū)的房子，永遠(yuǎn)不會(huì)大跌的，長(zhǎng)期一定是漲的，想出手是沒(méi)錯(cuò)的，只是如果你有幾個(gè)M，如果有更好的投資機(jī)會(huì)，可以考慮權(quán)衡，是投資自己的生意還是投資房子。

        7、買(mǎi)房這個(gè)事，如果你有錢(qián)，就自己去市場(chǎng)上下幾個(gè)offer試試水，周邊朋友打聽(tīng)下市場(chǎng)，自己投簡(jiǎn)歷看看job market行情，千萬(wàn)別聽(tīng)論壇里所謂的牛人指點(diǎn)，很多人2013年問(wèn)該不該買(mǎi)房，會(huì)不會(huì)很撐，一堆人勸別買(mǎi)，然后那個(gè)人還真的沒(méi)買(mǎi)，然后吶？然后就沒(méi)有然后了。買(mǎi)房這事自己去調(diào)研，別老看別人的觀點(diǎn)跟著跑。

        8、2008年后中美兩國(guó)印了多少鈔票，灣區(qū)作為全球的科技中心，必然是會(huì)分一杯羹。 中美兩國(guó)的鈔票都灣區(qū)硅谷跑，房?jī)r(jià)一定看漲，可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)也是。

        9、目前灣區(qū)房?jī)r(jià)很堅(jiān)挺，尤其是傳統(tǒng)好區(qū)，供遠(yuǎn)小于需求。組里快退休的老工程師根本不會(huì)賣(mài)房搬到外州，他們現(xiàn)在房產(chǎn)稅都極低。自己買(mǎi)不起小黑屋，不代表其他人也買(mǎi)不起。

        10、經(jīng)濟(jì)規(guī)律是幾年一個(gè)循環(huán)，哪怕以后幾年經(jīng)濟(jì)放緩甚至衰退，也都是正常的，沒(méi)什么可奇怪。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)循環(huán)，但是這個(gè)循環(huán)可能很長(zhǎng)，灣區(qū)有2000和2008年兩次房地產(chǎn)危機(jī)調(diào)整，所以很多人認(rèn)為這個(gè)循環(huán)是以7-10年為周期的，其實(shí)這個(gè)觀點(diǎn)并不完全正確。周期長(zhǎng)短很難講，1968年到-1989年加州房地產(chǎn)市場(chǎng)連漲了21年，也許我們這輪房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是20年，現(xiàn)在只是個(gè)開(kāi)始，誰(shuí)知道吶！