我想看看小逼逼,无码DVD在线免费观看,留学生美女被大黑屌猛戳,办公室浪荡女秘在线观看

【北美購房網(wǎng)】

美國買房之后會出現(xiàn)哪些問題？你想知道的都在這里！

俗話說，買東西容易養(yǎng)東西難，在美國購房、投資更是如此。首先，如何購買到自己心儀的房子是一關，其次如果是投資，買到房子后管理、出租又是一關。

問題1：既然看上去來美投資、購房好像有特別多的麻煩，那么為什么還要來美投資購房，有什么獨到的優(yōu)勢嗎？

第一，美國房地產(chǎn)的體系非常完整，它經(jīng)過了一兩百年的演變，法律是很完善的，在整個買房、購房以及賣房的流程中，都對買賣雙方有非常大的保障。比如說，你想要在美國買房，你的首期款是需要打到產(chǎn)權公司，而不是房地產(chǎn)開放商。

這樣做，產(chǎn)權公司會全程監(jiān)督合同整個的執(zhí)行過程，包括房屋的檢查，一直到交易之前，首期款都不會直接打給開放商，相當于是在最大程度上保護了消費者的權益。

第二，美國的房產(chǎn)權是永久的產(chǎn)權，這一點和國內不太一樣。永久產(chǎn)權的好處是后代可以繼承，如果購買的是別墅，那么不單單是別墅，還包括周圍的土地也可以向下一代繼承。如果土地的價值增高，那么房子也可以升值。

通過Zero網(wǎng)站2015年10月份到2016年10月份的相關數(shù)據(jù)顯示，房價的平均增長指數(shù)大概是在6.5%，這個是非常平穩(wěn)往上增長的趨勢。

問題2：房產(chǎn)產(chǎn)權持有類型？通過兩個案例分析、詳解住宅購買失敗以及隱瞞真實情況購買房屋、由此引發(fā)的糾紛問題。

通常來說，美國房產(chǎn)持有大致有四種模式：個人持有、聯(lián)名持有、公司持有以及信托方式。

個人持有

個人持有顧名思義所有權就是個人的，由于所有權是個人的，那么控制權、收益權當然也歸屬本人，可以自行決定房子的租賃，買賣等事宜。

房子出租后，租金減掉利息等成本的凈收入歸個人收入中去申報，當你把所有權傳承給子女之后，自然也會涉及到個人遺產(chǎn)稅問題。相反，如果個人遇到訴訟問題，比如房客在房子內受傷了，或者你的職業(yè)導致你被訴訟，特別是醫(yī)生等。那么在你名下的其他房產(chǎn)都會暴露在訴訟之下，附有連帶責任。

聯(lián)名持有

聯(lián)名持有有兩種形式分別是Joint Tenancy和Tenancy in Common，兩者的區(qū)別在于Joint Tenancy是一方去世了，產(chǎn)權自動轉移給另一方，而Tenancy in Common是一方去世了，產(chǎn)權轉移給去世的一方的家人。所以，一般來說夫妻或者家人，會使用Joint Tenancy，而非夫妻、家人關系的合伙人會使用Tenancy in Common。當然，當決定買賣房屋時，需要產(chǎn)權上的每一個人都簽字，合約才會生效。

公司持有

第三種是公司持有，公司名下的資產(chǎn)自然由公司來控制，公司是由董事來控制，董事是由股東來控制，而一般董事也是股東本身。所以如果你是董事，你把房子買在公司名下，任何事情實際上還是由你來控制、處理。

公司的存成非常簡單，只要填一張表，更改董事或者股東就可以了。買在公司名下的房子，歸公司所有，房子的所有收益也歸公司所有。由于公司是法律和稅收的實體，它有自己的稅率。所以房子的盈利和虧損就是歸公司的盈利和虧損，房子的凈租金收益、房子的資本增值收益都是按照公司的所得稅稅率來計算。

信托

最后一種，信托，信托有很多形式，家庭信托是比較常用的一種。信托主要有三個部分組成，首先是信托管理人或者信托控制人，其次就是信托本身，第三就是收益人。

信托是美國富人經(jīng)常用的一種商業(yè)工具。信托下面的資產(chǎn)，所有人歸信托本身，就是說里面的資產(chǎn)即不歸個人也不歸公司，盡管個人或公司會成為信托的管理控制人，盡管這些資產(chǎn)名義上是在個人或者公司名下。但是信托里的資產(chǎn)唯一屬于信托本身，由于信托本身它不是屬于一個商業(yè)實體，不是法律那種經(jīng)營實體，所以說它不會接收法律上的訴訟，因此，在信托內的資產(chǎn)可以得到很好的保護。

產(chǎn)權問題：case 1

在這里，關于產(chǎn)權的問題，我和大家分享幾個case，之前有一個case是發(fā)生在南加州的洛杉磯(房產(chǎn))，當時一位國內朋友選擇購買新房，經(jīng)歷看房，選房，然后貸款，房屋升級等步驟，將近耗時四個月。其他步驟都已經(jīng)完成了，也都沒有問題，只差最后一步就可以過戶。

問題就發(fā)生在最后一步上，因為當時他購買的是新房，開放商要求買家做一個過戶公證，在加州購買新房的時候，有些開發(fā)商會要求買家做一個過戶公證。如果本人不在美國境內，則必須要求去美國理事館做公證，而且還要把原件在指定的日期內郵寄過去。

當時這位客戶就比較犯難了，因為他在中國，就一定要去美國理事館，但是他基于個人的一些考慮，擔心在美國理事館留下投資購房的記錄，就不太愿意去美國理事館，擔心影響到他未來來美的申請簽證。

還由于個人一些生意上的原因，沒有辦法及時來到美國境內做公證，結果就因為過戶公證的原因，導致這場生意的失敗。在這個過程中，買房者和經(jīng)紀人都投入了大量的時間，金錢，精力但是最終交易失敗了。

所以說，大家在買房之前首先要考慮好的就是房子的產(chǎn)權問題，并且盡量多和您的經(jīng)紀人多溝通，這樣就算有問題，也能夠防范于未然。

產(chǎn)權問題: case 2

另外還有一個case，也是關于產(chǎn)權方式上出了一點瑕疵。當時買房者在國內是一對夫妻，然后他們在美國買房的時候是以先生一個人的名義去擁有的產(chǎn)權，但是在產(chǎn)權登記的時候是以未婚，單身男性的身份去持有的產(chǎn)權。當時在購房的時候，夫妻之間是否有協(xié)議這個不得而知，然而產(chǎn)權上實實在在是以老公一個人的名義擁有的產(chǎn)權。

問題在于，賣房子的時候，夫妻之間存在矛盾，鬧離婚。理論上妻子和先生是要共同持有產(chǎn)權，因為他們是夫妻關系。但是產(chǎn)權在登記的時候，是丈夫一個人持有，所以說這時候只要妻子不承認，丈夫就沒有辦法。因為先生是不是欺詐我們不清楚，但是他確實是以一個人的名義持有的產(chǎn)權，這也導致了之后一系列不必要的法律糾紛。

所以，我們建議，在持有產(chǎn)權的形式上，最好是誠實持有產(chǎn)權，因為美國是一個誠信社會，它不會去確認結婚情況，或者去看結婚證之類的。也請大家謹慎對待產(chǎn)權持有問題。

問題3：針對貸款購房者，講述購房的程序

首先，購房有兩種，一種是現(xiàn)金購房，一種是貸款購房。

現(xiàn)金購房

現(xiàn)金購房就很簡單，現(xiàn)金在銀行里到位了，就可以很快過戶。在美國，這個時間一般是30天之內。

貸款購房

貸款購房的第一步，首付資金要到位，比如說購買100萬的房子，首付大部分情況下是20%左右，這部分資金要確保已經(jīng)在銀行里就位了。資金到位之后，然后第二步要去聯(lián)系貸款經(jīng)紀人，最好是當?shù)氐馁J款經(jīng)紀人。

貸款經(jīng)紀人會根據(jù)每個購房者的背景情況，以購房者的最大利益情況下，并且會給出建議，告訴你可以購買什么價位的房子，并且盡可能幫助你貸到所需的款項。

貸款的類型簡單來說，有30年、15年等等類型，具體細節(jié)可以詢問當?shù)氐馁J款經(jīng)紀人。在確定大概價位的基礎上，就可以根據(jù)價格篩選合適的房子。不管是在哪個州，哪個地區(qū)，憑借網(wǎng)絡資源自行查詢相關資料，能夠做到大概心中有數(shù)。

這個時候，就可以和地產(chǎn)經(jīng)紀人聯(lián)系，地產(chǎn)經(jīng)紀人會幫助你尋找合適的房子，然后去實地看房，更好地定位。確認好心儀的房子，接下來就可以寫合同，談價格，在這過程中，經(jīng)紀人會全程陪同，幫助你一起以心儀的價格錨定合適的房子。

談價格談妥之后，開始做房屋檢查，然后走一系列的貸款程序，當所有的步驟都敲定之后，就可以過戶。一般貸款購房的整體時間，即訂合同到過戶這段時間一般是在45天左右。整個過程走完之后，拿到房產(chǎn)權之后，房子就屬于你了。

問題4：除了程序，在購房中，應該如何安排順序？首先房子的選擇不是大家首要考慮的問題，建議大家首要明確自己的實際需求是什么以及個人所能承擔的心理價位是多少。其次就結合自身的情況，對符合要求的城市進多方的篩選與了解。如果條件允許，強烈建議大家最好實地考察一下，因為網(wǎng)上的信息有可能會比較片面，不如您實地考察來的透徹。

最后，就是為了實現(xiàn)您投資的目的，進行多方面的準備，比如資金轉移準備，貸款準備等。貸款因為會涉及到很多的材料以及準備，所以這些最好都提前確認。保證您是否可以貸款成功，以及貸款能夠貸到多少錢，來確定您房屋購買的價格范圍。結合以上的種種情況之后，最后才是房屋的查找與選擇，來實現(xiàn)您的投資目的。

問題5：投資需要了解和注意什么呢？

大部分處于投資商的角度的購房者，在選擇投資的時候首先要看清您的投資方向是什么。您的房子是將來自己來居住，還是說只是想把房子租賃出去。分析好這兩個渠道之后就更能夠讓經(jīng)紀人清晰地了解您的需求。

因為用于租賃的房子，最重要的是得到一個回報的最大利益，基于這方面的考量，經(jīng)紀人會為你推薦合適類型的房子。如果是用于自住，經(jīng)紀人就會往學區(qū)比較好的房源或者比較安全的地區(qū)這兩個方向的房源進行推薦。

第二點就是如果是用于租的房子，特別是遠程控制的。比如說您在中國國內，或者其他州，那在這種情況下。我非常建議您雇傭一個專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀人幫助您來管理房子。因為自己進行遠程控制，其實是非常麻煩的一件事。我的經(jīng)驗是，經(jīng)紀人可以幫助您找租客，找完租客之后的管理方面最好是雇傭同一個經(jīng)紀人打理整套的過程。

問題6：那么有關過戶時和過戶后的費用的有關情況是什么樣的？

美國的房產(chǎn)在過戶時和過戶后的費用與中國國內的房內還是有一些區(qū)別的，很多中國的房產(chǎn)好像沒有一個叫做房產(chǎn)稅的項目，但是美國的房產(chǎn)是有的。房產(chǎn)稅一般來說，看不同的地區(qū)，不同的州，會有不同的百分比。以我所在的地區(qū)為例子，大概是在1.39%到1.4%左右，所以說，一百萬的房子，一年要交一萬四千左右的房產(chǎn)稅，分成12個月支付。

過戶時，除了地產(chǎn)稅要支付還有產(chǎn)權保險，以及幫你過戶的公司的費用。在過戶后，持有房子之后，房子還有一個小區(qū)的費用，叫做HOA，看不同的地區(qū)。以我這里的地區(qū)為例，大概是80到90美元一個月左右。除此之外，如果是貸款購房，還有四項費用要支付，我們叫做（1）貸款的本金 （2）房產(chǎn)保險 （3）地稅 （4）貸款利息

問題7：美國房市價高，是否適合投資呢？租賃市場如何？

大家可以參考一些數(shù)據(jù)，比如Case-Shiller Indics的房價指數(shù)、Apartmenglist.com的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)。過去三年的漲幅，對比過去的房價最低谷，它的房價漲幅比較快。

根據(jù)美國Case-Shiller Indics的報告說明，它對全國20大城市的房價指數(shù)做了顯示，得知的結論是對比2016年的9月和2015年的9月，增長了6.3%。而對比同年，2016年的8月，房價指數(shù)也增加了1.1%，所以房價趨勢的上漲是確定的。同時，新房市場上的表現(xiàn)也非常優(yōu)異，由于庫存和供應的緊張以及土地資源的減少。

去年2016年的新房的銷售占有量占所有房屋的銷售量的10%，而2015年的新房占有量只有8%。相關的調查人員都表示，美國房屋擁有強大的內在動能。而關于租賃市場，根據(jù)Apartmenglist.com的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示，洛杉磯縣的房價近期內的大幅增長。從2013年開始，房價持續(xù)上漲之后，租賃市場隨著房價的持續(xù)走高也跟著上漲。

比如在華人比較集中的東區(qū)，特別是比較好的學區(qū)，對比2015年租賃市場最火爆的5月到8月，也就是同期2016年的5月到8月，租金同比平均上漲了5%到10%。房價的上漲幅度超過了收入的漲幅，所以它就導致很多美國本地人買不起房子，必須租房，所以租賃市場持續(xù)火爆。

問題8：一般是哪些因素，決定著房價增長或下跌？如何進行觀察和判斷？

一般影響房價漲幅的因素有很多，比如其中最主要就是就業(yè)人口，就業(yè)崗位的增多，然后就是薪酬的提高，收入的增加近期川普又提供了一個稅收計劃，將會增強經(jīng)濟，然后要增加將近兩百萬個就業(yè)崗位。在報告中，納稅人平均將近會得到1800美元左右的減稅，個人認為，這些都會刺激房價的上漲。

再加上美國外來移民比較多，外來人口的持續(xù)增加，美國千禧一代購買力的增強，都會刺激房價的上漲。還有就是房子本身所處的位置，也會對房價造成一定的影響，比如說當您決定出售您的房屋時，房屋的內部裝修情況是否良好，以及后院的修飾程度如何以及房屋周邊房東和房客的居住比例如何，都將會影響到房價。

中美維護房屋理念差異大

在這一點上，一般華人和美國人的態(tài)度差異比較大，美國人在決定出售房屋之前，會提前一倆個月做布局比如說更換一個新的地毯，或者重新粉刷等等。根據(jù)房屋的面積大小不同，我們以一個兩千尺左右的房子為例，大概只需要投資一兩萬左右就可以處理干凈。在賣房時候，往往就是因為屋況良好，導致他的房屋售價更高，遠遠超過之前投入的成本。

但很多華人的理念是，我要賣房了，無非是在價錢上給客人一個優(yōu)惠，在房屋狀況上不多費心思。而新來的買家，可能因為房屋狀況不是特別讓人滿意，在價格上砍價特別厲害。所以在房屋出售之前，也爭取和您的經(jīng)紀人多溝通，爭取賣一個好價錢。

問題9：購置房屋后，如何進行房屋管理？專業(yè)的服務公司有哪些？他們又是如何收費的？

這一個問題除了與您的經(jīng)紀人多溝通，進行合作。還有一點需要補充的是，當您選擇出租之后，還可以選擇當?shù)氐膶�業(yè)管理公司，來幫您管理出租的房屋。那么我相信，您的經(jīng)紀人都會比較專業(yè)，或者您的經(jīng)紀人會向您推薦專業(yè)的管理公司。

一般來說，如果是在維修方面，或者收款方面有問題，都會有專人來幫您處理，當然相關費用是由您本人來支付。如果是租客故意拖欠房租或者不能按時交付房租，產(chǎn)生法律糾紛。專業(yè)管理公司一般會馬上聘請相關律師或者公司來對租客進行驅逐。這些他們都會同樣可以代為處理，當然費用還是由您本人承擔。那管理公司的管理收費一般是根據(jù)公司的不同。

以加州的情況為例，一般整個驅逐過程需要經(jīng)過法院的受理審查，然后法院會確定案件的性質，然后下傳票給當?shù)氐木�局，再根�?jù)警局的行程，來按照最終的驅逐。過程一般順利的話，需要一個半月到兩個月的時候，慢的話需要三到四個月的時間，所以盡快行動，能夠最大化地減少房主的損失。

建議大家在投資的時候，不要因小失大。盡量選擇專業(yè)的管理公司或者經(jīng)紀人。