我想看看小逼逼,无码DVD在线免费观看,留学生美女被大黑屌猛戳,办公室浪荡女秘在线观看

【北美購房網(wǎng)】

美國買房中的HOA及物業(yè)費到底是什么？

導(dǎo)讀

美國房價上漲，由于美聯(lián)儲升息，抵押貸款利率上漲，最新發(fā)現(xiàn)，美國屋主月月繳的物業(yè)管理費也在上漲。據(jù)《財政時報》報道，2016年美國房主平均每月交的物業(yè)管理費為331美元，在過去十年中增長了32%，漲幅高過房價或通貨膨脹。這意味著，每位房主每年支付的物業(yè)費接近4,000美元。

1HOA到底是什么意思？

在美國有一個業(yè)主協(xié)會 (HOA)，全稱是 Homeowner Association，就是通常所說的物業(yè)管理，由住戶（業(yè)主）們組成并強制性參加。

HOA 在美國是非盈利性的法人組織，具有獨立的法律地位，可以作為法律主體，通過業(yè)主委員會同物業(yè)服務(wù)公司訂立物業(yè)服務(wù)合同。美國的業(yè)主委員會是業(yè)主協(xié)會的管轄實體和執(zhí)行機構(gòu)，能夠做為 HOA 的法律代表與其他各方訂立合同，處理各種訴訟事務(wù)。它彷佛是一個住宅物業(yè)的“政府”，管轄著這個物業(yè)的共有利益部分。

HOA 的具體特點：

對于所有該開發(fā)項目的業(yè)主，參加 HOA 并成為會員是強制性的；

所有會員都必須繳納 HOA 的會費；

除了所有市政部門的法規(guī)，HOA有權(quán)力制定和執(zhí)行物業(yè)維護以及裝飾設(shè)計方面的標準；

HOA 是法人組織，擁有自己的內(nèi)部規(guī)章制度，通常 HOA 會由一個董事會（即業(yè)主委員會）來雇傭一個物業(yè)管理公司來負責維護和物業(yè)制度執(zhí)行；

很多業(yè)主協(xié)會定期發(fā)布自己的通訊簡報。

經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，之所以管理費用不漲過快，部分原因是很多住房正在老化，維護的成本增加。另外，房屋面積大，住房密度低的地區(qū)屋主支付的物業(yè)費用也會上漲很多。

2什么樣的房子要交物業(yè)費？

美國的房屋類型主要有三種：獨棟別墅 (Single Family House)、聯(lián)排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo)。

一般獨棟別墅是不需要交物業(yè)費（有的高檔小區(qū)也需要交）。

獨棟別墅的好處就是屋主可以享有比較大的居住空間和很高的獨立自主性，但缺點就是一切都要自己打理，像是除草鏟雪等，東西壞了也是自己找人修理，加上美國的人工成本可觀，所以single family的管理及維修通常是屋主的一大夢魘。 

聯(lián)排別墅和公寓需要交物業(yè)費。

聯(lián)排別墅和公寓局限性在于有物業(yè)管理 (HOA)。HOA 不僅有你很難控制的物業(yè)管理費用，而且有的 HOA 經(jīng)常還有一些讓人難受的規(guī)定。例如有的 HOA 規(guī)定不容許出租你的房子，有的 HOA 要求統(tǒng)一的外觀，有的還不容許安裝室外的衛(wèi)星天線。

所以你如果打算給一個聯(lián)排別墅或公寓下單 (Offer) 前，一定要聯(lián)系 HOA，并仔細閱讀 HOA 的條款。

公寓通常是由住戶組成的大樓理事會 (Condo Association) 和第三者委托管理機構(gòu)共同管理。通常每半年或一年有一次所有住戶、大樓理事會和管理機構(gòu)的會議，大家會針對大樓營運上、財務(wù)上、及管理上等事項進行討論，住戶有任何問題和意見也可以立刻在當場反應(yīng)。

在美國購買公寓雖然便利性高，但有些事項必須注意：

1. 大樓管理費：

公寓一般都會收取管理費，大部份是采取月付的方式，至于付多少就要看區(qū)域和服務(wù)，也要看你住的地方多大，通常住的坪數(shù)越大，付擔的費用也越高。舊一點的大樓費用也會比新大樓高，因為東西舊可能需要維修的頻率比較高。一般的管理費會包括水費，清潔費，鏟雪等，但這筆費用不包括在每月的貸款里，所以是另一筆額外開銷。

2. 特殊費用分攤：

當大樓的設(shè)備有問題需要修理，通常是由所有住戶分攤該筆費用。跟管理費一樣，住的坪數(shù)越大，付擔的費用也越高，費用的支付跟管理費一樣是采取分期月付的方式，也可以選擇一次付清。通常這樣的費用比較難去預(yù)測，所以在購買公寓時，最好要了解該公寓有多少可挪用的儲備金，同時詢問之前有無發(fā)生過類似的經(jīng)驗及其費用和原因，作為心理上的參考。

3. 大樓理事會規(guī)定：

和獨棟別墅最大的不同，就是住戶必須要遵守大樓理事會訂定的所有規(guī)定，像是很多公寓都規(guī)定不能隨意跟換住所的外觀像是門和窗戶等，很多想要進行室內(nèi)裝修之前也必須通報理事會得到獲準才行施工。若是裝修涉及到房子結(jié)構(gòu)上的改變（像是線路，水管等），需要得到建筑師和 City Hall 的審核，手續(xù)比較麻煩。另外有些公寓規(guī)定不能出租，只能出售，以便提升相當?shù)姆课葑杂新�，也有些是�?guī)定不能養(yǎng)寵物。

此外，幾乎所有的公寓都有所謂的 “First Right of Refusal"，也就是屋主在賣房前必須將賣價告知大樓理事會，讓理事會有先買下該公寓的權(quán)利。

3HOA即有好處也有麻煩

HOA 的好處：

很多打理維護工作都不需要屋主親力親為，包括：公共設(shè)施維修管理，如有網(wǎng)球場、游泳池、健身房、電梯等。景觀環(huán)境維護，包括庭院草坪修剪除草、灑水灌溉打理、走道打掃、垃圾清理等。

通常，HOA會處理以下全部或者部分事物：

收取維持社區(qū)運行的必要費用

維護社區(qū)的景觀

維護社區(qū)的休閑娛樂設(shè)施

為社區(qū)活動提供必要的場所

提供安全保障

安排維護道路狀況

HOA 的麻煩：

HOA有的限制則會讓你很頭痛，如限制出租，限制寵物，限制裝木地板，等等。例如：幫家人買了個公寓做投資房，準備裝 Laminate 地板，可是 HOA 說必須請 Contractor 裝，不能自己裝。 Contractor 必須是有保險的，還必須把 HOA 保成附加被保險人。

執(zhí)行行為規(guī)范：比如，單體住宅外部的裝飾，單元的商業(yè)使用，垃圾和其他不雅環(huán)境的控制，街道停車的要求，庭院植物的樹種和種植要求，庭院圍欄的設(shè)計要求，寵物的種類和數(shù)量，以及其他在“契約，條件和限制 (CC&R)”中的要求等等。

4不交物業(yè)費會怎樣

在美國，收費是由業(yè)主協(xié)會的執(zhí)行機構(gòu)管委會進行的，相對于中國的物業(yè)管理公司收費，管委會的權(quán)力是非常之大的，拖欠物業(yè)管理費業(yè)主的違法成本也非常之高。

為了保障業(yè)主交納管理費的義務(wù)，美國各州法律一般都規(guī)定，如某一業(yè)主欠繳管理費，從到期之日開始，便構(gòu)成業(yè)主協(xié)會對欠費業(yè)主房屋單元設(shè)定的不動產(chǎn)留置權(quán)。

業(yè)主協(xié)會所享有的留置權(quán)，就像貸款銀行所享有的抵押權(quán)一樣，如果欠費業(yè)主經(jīng)過一再催繳，仍拒絕繳納欠費，業(yè)主協(xié)會有權(quán)取消被留置房屋的回贖權(quán)，并可按法律規(guī)定的程序，強制拍賣欠費業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償。

在美國有這樣一個案例，得克薩斯阿西里訴班克期物業(yè)小區(qū)協(xié)會案。案情是這樣的，因業(yè)主長期不交管理費，業(yè)主協(xié)會將其房屋強制拍賣，以補交欠費。業(yè)主不服業(yè)主協(xié)會的處理，而將業(yè)主協(xié)會訴至法院，其理由是業(yè)主協(xié)會沒有事先通過一定的法律程序，對其房屋單元設(shè)定不動產(chǎn)留置權(quán)，因而無權(quán)拍賣其房屋。法院駁回了該業(yè)主的訴訟請求。

法院認為：“為設(shè)立物業(yè)小區(qū)而在當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記機關(guān)進行產(chǎn)權(quán)登記，并將設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書送當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記機關(guān)備案的行為，就是對小區(qū)房屋單元設(shè)定不動產(chǎn)留置權(quán)的公示行為，業(yè)主協(xié)會對房屋單元設(shè)立不動產(chǎn)留置權(quán)，無須再到當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記機關(guān)進行登記。

按照美國的司法判例，用于拍賣房屋的所得，除了支付欠費外，還要支付利息、滯納金及小區(qū)業(yè)主協(xié)會因追討欠費所支付的訴訟費及合理的律師費用。這里需要說明的是，美國拖欠物業(yè)管理費的現(xiàn)象絕對沒有國內(nèi)普遍，所有通過拍賣或訴訟方式追討也很少。