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美國搶房大戰(zhàn)，貸款買家如何打敗全現(xiàn)金？

美國房地產(chǎn)市場進(jìn)入又一波上升期，美國一些熱門區(qū)域的房產(chǎn)剛上市便引來多人競價(jià)，全現(xiàn)金買家在搶房大戰(zhàn)中往往占得先機(jī)，對(duì)許多貸款買家造成壓力。究竟貸款買家要如何接招，在這場激烈的搶房大戰(zhàn)中立于不敗之地呢？

知已知彼，透析全現(xiàn)金買家的購房優(yōu)劣勢(shì)

全現(xiàn)金購房者有以下兩點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：

時(shí)間快。全現(xiàn)金購房節(jié)省了貸款審批時(shí)間，只需要做產(chǎn)權(quán)調(diào)查和驗(yàn)屋就可以過戶。而貸款購房的審批時(shí)間較長，加之估價(jià)師估價(jià)的過程，總共需要一到兩個(gè)月。

全現(xiàn)金更有保障，購房成功率高。一般情況下，全現(xiàn)金買家交付定金后就會(huì)購買房屋，而貸款買家存在申請(qǐng)貸款失敗的風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致無法成功購房。此外，若全現(xiàn)金買家交付定金后毀約，定金不予償還；但是貸款買家可以以貸款失敗為由，要求償還房價(jià)1-5%的定金。

不可忽略的是全現(xiàn)金買家也有其劣勢(shì)：全現(xiàn)金買家出價(jià)低，心態(tài)上較為驕傲，因而在購房時(shí)的要求多，附加條件多，房屋選擇時(shí)比較挑剔。

見招拆招，預(yù)批信給賣家一劑定心丸

貸款購房的最大問題在于能否獲得貸款批準(zhǔn)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)建議“膽大心細(xì)”穩(wěn)拿預(yù)批信是獲取賣家信任的一劑“定心丸”：

準(zhǔn)備好銀行的貸款預(yù)批準(zhǔn)信。   

附帶工資單，報(bào)稅單和信用報(bào)告，展現(xiàn)購房誠意，增加賣家好感。

與賣家信任的貸款經(jīng)紀(jì)合作，增進(jìn)賣方對(duì)買家的貸款能力的好印象。

殺敵致命招，出價(jià)策略有講究

貸款買家在出價(jià)時(shí)的策略和技巧對(duì)成功購房至關(guān)重要。

若貸款未被批準(zhǔn)，允許賣家獲得部分定金。貸款買家之所以難以和現(xiàn)金買家競爭的原因就在于，如果30天后貸款未獲得批準(zhǔn)，交易會(huì)取消，而賣家還要重新尋找買家。

若貸款買家堅(jiān)持貸款要附條件，應(yīng)當(dāng)允許賣家在買家最終無法獲得貸款時(shí)獲得部份定金，以此減少賣家顧慮。通常這部份款項(xiàng)是賣家在此期間的花費(fèi)，也包括物業(yè)空置損失或維護(hù)費(fèi)，律師費(fèi)和其他費(fèi)用。

支付更多的首付款是貸款買家和全現(xiàn)金買家競爭的一大利器。在利率仍處歷史低位的今天，很多買家都想貸到房價(jià)的80%。如果買家有一定的現(xiàn)金，那么只貸款50%或60%，剩余部份用現(xiàn)金支付會(huì)更有吸引力。因?yàn)楦呤赘犊睿�可讓貸款更容易被銀行批準(zhǔn)。

根據(jù)自己所能承受的范圍提高報(bào)價(jià)。有位買家在去年看中一套市價(jià)69萬美金的房子，咨詢房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)如何出價(jià)。建議出價(jià)69萬5千美金，不僅是以 Full Price 出價(jià)更高出了5千美金，成功打敗其他現(xiàn)金買家最終購得 DreamHouse。如今這位買家所購的房子的市價(jià)已達(dá)到110萬美金。

曉之以理動(dòng)之以情，完美收官

如果其他條件都差不多的話，買家的個(gè)人魅力在購房過程中也會(huì)發(fā)揮巨大作用。

買房過程其實(shí)是一個(gè)和人打交道的過程。如果買家真心地想住在這個(gè) Dream House 里，個(gè)性又很可親，或者是買家的經(jīng)紀(jì)人看起來十分專業(yè)、容易打交道，都會(huì)使賣家心生好感，有助于買家最終獲得想要的房子。

首先，入住時(shí)間可以靈活一些。因由現(xiàn)在市場上的房源相對(duì)緊張，靈活的入住或者交房時(shí)間很容易讓賣家優(yōu)先考慮。

其次，不要過于計(jì)較一些小問題。例如重新粉刷墻面或者欄桿掉漆等比較容易解決的問題，買方可以自行解決，不要因?yàn)檫@些小問題錯(cuò)失好房子。但是如果遇到房屋結(jié)構(gòu)、地基的嚴(yán)重問題則另當(dāng)別論。

最后，濃濃的人情味還是最能打動(dòng)人的。以真誠的口吻寫一封信給賣家，表達(dá)對(duì)這棟房子的喜愛。的確，一個(gè)家見證了舊主人的過去，也包含對(duì)新主人的美好期許。甚至可以許諾未來邀請(qǐng)賣家回來共進(jìn)晚餐，看看他們?cè)��?jīng)的家，無疑讓人心動(dòng)不已。