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【北美購房網(wǎng)】盤點次貸危機后，全美十大“東山再起”的房產(chǎn)市場

關(guān)于“東山再起”的偉大故事，沒有人不喜歡。提到這幾年令人印象深刻的“東山再起”故事，那就不得不說美國的房地產(chǎn)市場了。

2007年美國的房產(chǎn)泡沫崩盤是一種創(chuàng)傷，給大量的買家和賣家造成了巨大的破壞力——幾乎所有人都受到了隨之而來的經(jīng)濟衰退的影響。經(jīng)過幾年時間的復(fù)蘇期，在美國的大部分地區(qū)，房地產(chǎn)市場終于又重新恢復(fù)了良好的發(fā)展。

去年全美的房價中位數(shù)是 227,000 美元，已經(jīng)高于2005年 220,400 美元的峰值。與2011年的最低水平相比，房價已經(jīng)上漲了26%。在經(jīng)過通貨膨脹的調(diào)整后，目前的價格已經(jīng)回到其峰值的80%。

今天，小樂決定在全美范圍內(nèi)，找出那些從房產(chǎn)泡沫中復(fù)蘇最快的市場。我們選擇了全美150個城市圈作為樣本，數(shù)據(jù)分析了它們歷史峰值、衰退前的房價最高水平、衰退后的低谷價格，以及目前的反彈情況。

我們通過衡量價格、新住房建設(shè)數(shù)量、止贖率和失業(yè)率，以及當(dāng)?shù)鼐用竦募彝ナ杖雭砗饬糠慨a(chǎn)市場復(fù)蘇的情況，從中挑出十大“東山再起”的城市，一起來看看吧！

 圣何塞，加利福尼亞州 

次貸危機后房價增長：57%

2016年房價中位數(shù)：$835,200

在連續(xù)多年的房價飆升、貪婪的投機和瘋狂的建筑熱潮之后，加州經(jīng)歷了全國最嚴(yán)重的房屋止贖危機。硅谷的情況比南加州要好，但是房價仍然比峰值下跌了24%，超過了全國18%的平均水平。從2008年到2009年，失業(yè)率從6.1%上升到11%，那是一個糟糕的一年。

不過，由于狂熱的科技熱潮推動，硅谷成為第一批擺脫經(jīng)濟困境的市場。一些科技巨頭，像特斯拉 (2010) 和 Facebook (2012) 高調(diào)地進行了 IPO，隨著風(fēng)投資金大量涌入，新成立的初創(chuàng)公司不斷涌現(xiàn)，它們的士氣有所提升。對于每個新的科技公司來說，這個城市需要更多的工程師、設(shè)計師、接待員、清潔工，需要更多的東西。因此，當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)市場迅速升溫。

在經(jīng)濟衰退后的時代，圣何塞一直是全美最熱門的房地產(chǎn)市場之一，它的止贖房產(chǎn)的比例小于1%。另外，新建住宅數(shù)量在全國也是領(lǐng)先地位。

 舊金山，加利福尼亞州 

次貸危機后房價增長：53%

2016年房價中位數(shù)：$754,500

和圣何塞一樣，次貸危機后住房市場的崩潰加劇了舊金山的衰退，在2011年，房價跌至493,100美元，較2007年的峰值下跌了30%。就業(yè)市場低迷，失業(yè)率在2010年飆升至9.9%，甚至比全國平均水平 (9.6%) 還要糟糕。當(dāng)年，梅西百貨裁員1400人，取消了在舊金山的的西部分部；《舊金山紀(jì)事報》幾乎破產(chǎn)；數(shù)百家商店和餐館面臨關(guān)門歇業(yè)的窘境。

和圣何塞一樣，科技熱潮推動舊金山經(jīng)濟的復(fù)蘇。像現(xiàn)在一些獨角獸公司 Uber 和 Pinterest 都是在這最糟糕的時期成立的。Twitter 和 Yelp 在2012年上市，幫助加速了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟增長。

“這些 IPO 造就了許多新的百萬富翁。前一刻，你還在公寓里吃著外賣食品；下一刻，你就成了大富翁。” 當(dāng)?shù)氐氖袌龇治鰩?Patrick Carlisle 說道。當(dāng)人們變得富有時，他們首先想到的是：“嘿，我想擁有自己的家。”或者 “我想要一個更大的房子。”

 波特蘭，俄勒岡州 

次貸危機后房價增長：43%

2016年房價中位數(shù)：$335,400

2009 年，波特蘭可怕的失業(yè)率竟然高達10.9%。依靠哥倫比亞河的深水港，波特蘭的經(jīng)濟很大程度上依賴于全球貿(mào)易。但經(jīng)濟危機重創(chuàng)了當(dāng)?shù)氐闹圃鞓I(yè)，大量的工人失去了工作。

好消息是選擇搬到這座城市的人每年不減反增。自從90年代以來，大批移民被這座城市的包容性和生活方式所吸引，熱愛戶外活動的人大量涌入這里。人口的增長讓當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟一直保持正常的運作。

此外，高科技公司引領(lǐng)了經(jīng)濟復(fù)蘇，一些年輕公司像 Puppet Labs 和 Jama 在經(jīng)濟衰退后迅速成長。而波特蘭本地大型企業(yè)對經(jīng)濟復(fù)蘇也有所貢獻，像耐克和哥倫比亞運動服裝，在保持競爭力的同時，又恢復(fù)了實力。根據(jù)房地產(chǎn)公司 HFF 的數(shù)據(jù)，在2017年，波特蘭是全國經(jīng)濟增長最快的城市之一。

 大急流城，密歇根州 

次貸危機后房價增長：30%

2016年房價中位數(shù)：$162,500

這個制造中心長期以來一直以“家具之城”自居，因為它可以制造精美的辦公桌和其他家具。但是，當(dāng)國家陷入嚴(yán)重衰退的時候，連工作都沒有，誰還需要辦公桌呢？像 Herman Miller 這樣的大公司宣布大規(guī)模裁員；而 Klingman's 這樣的小公司，在沉重的債務(wù)壓力下選擇了關(guān)門大吉。據(jù)統(tǒng)計，在2009年，大急流城的每9個人中有1人失業(yè)。

如今，這個城市又東山再起了。醫(yī)療保健行業(yè)成了這座城市新的經(jīng)濟增長點，世界一流的腫瘤研究中心——范安德爾研究所和密歇根州立大學(xué)的生物醫(yī)學(xué)研究中心——領(lǐng)導(dǎo)著這個行業(yè)。大急流城的制造業(yè)不再只有家具制造，還擴展到醫(yī)療設(shè)備、航空航天、國防和信息技術(shù)。自2011年以來，當(dāng)?shù)氐姆績r一直在增長，每年增長5%。

 普羅沃，猶他州 

次貸危機后房價增長：38%

2016年房價中位數(shù)：$285,200

世界名校楊百翰大學(xué)的所在地普羅沃市，在2007-2009年間，房價大幅度下降了26%，直接從峰值跌到低谷。建筑業(yè)的急劇下降也使當(dāng)?shù)氐淖》渴袌龊翢o生氣。

但是轉(zhuǎn)機很快就發(fā)生了。當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、全球知名的個人保養(yǎng)品制造商 NuSkin 的總部進行擴張�？ㄜ嚭褪痔徙@的聲音在郊區(qū)又重新出現(xiàn)，這預(yù)示著將有更多的獨戶住宅要建造，當(dāng)?shù)亟ㄖ�業(yè)的就業(yè)市場又開始復(fù)蘇了。

此外，低廉的生活成本和可負(fù)擔(dān)的住房也鼓勵了千禧一代在當(dāng)?shù)刭彿俊?015年，普羅沃市成為了首次購房者獲得抵押貸款的頂級市場之一。

 科羅拉多泉，科羅拉多州 

次貸危機后房價增長：26%

2016年房價中位數(shù)：$250,000

在經(jīng)濟衰退的谷底，科羅拉多泉的家庭收入縮水至5.17萬美元，比2008年的最高點少了 7,200 美元。但很快，當(dāng)?shù)啬茉葱袠I(yè)蓬勃發(fā)展帶動了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的復(fù)蘇�？屏_拉多泉有許多新的住宅建設(shè)正在蓬勃發(fā)展，尤其是在城鎮(zhèn)的北部地區(qū)。

科羅拉多大學(xué)的經(jīng)濟學(xué)教授 Daphne Greenwood 說：“在過去的一段時間內(nèi)，我們一直落后于科羅拉多州的其他地區(qū)，但是這些年來形勢已經(jīng)得到了扭轉(zhuǎn)。”在次貸危機后，目前科羅拉多泉的房價已經(jīng)增長了26%。

 北港，佛羅里達州 

次貸危機后房價增長：51%

2016年房價中位數(shù)：$238,700

南佛羅里達是次貸危機的典型代表。在本世紀(jì)初，當(dāng)?shù)胤績r飆升是由債務(wù)和樂觀的投資者推動的，而不是那些真正買得起房子的人。北港是受沖擊最嚴(yán)重的區(qū)域之一，這里是著名的退休社區(qū)，離坦帕(公寓)大概一小時車程。2006年至2011年，房屋價值蒸發(fā)了40%。在這最糟糕的情況下，當(dāng)?shù)赜兴姆种�一的家庭申請了止贖。

“嬰兒潮時期出生的人已經(jīng)退休了，北港仍然是他們退休的最佳去處之一。”當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 Dan Heschmeyer 如是說道。與坦帕不同的是，北港由更小、更友好的退休社區(qū)組成。比如在薩拉索塔 (Sarasota) 和威尼斯 (Venice) ，有著充滿活力的文化藝術(shù)景觀和白沙灘，吸引了大批富有的居民。自2011年房價觸底以來，目前房價以每年8%的速度在增長，已經(jīng)增長了51%。

 夏洛特，北卡羅來納州

次貸危機后房價增長：33%

2016年房價中位數(shù)：$217,600

夏洛特是美國第二大銀行業(yè)中心，是世界第一大銀行美國銀行及其美林證券，和美國前五大銀行之一的美聯(lián)銀行的總部。2009年，當(dāng)?shù)氐氖�業(yè)率高達12%。經(jīng)濟衰退期，當(dāng)?shù)劂y行業(yè)的大規(guī)模裁員讓世界震驚。

經(jīng)濟復(fù)蘇之路開始于本地經(jīng)濟的不斷擴展，延伸到了金融領(lǐng)域之外。這個城市通過稅收優(yōu)惠的承諾來吸引企業(yè)遷入，獲得了成千上萬的工作機會。

家用電器制造商 Electrolux 把北美總部遷到這里，保險巨頭 MetLife 將其零售業(yè)務(wù)放在了夏洛特。商業(yè)和人口的擴張帶動了停滯不前的建筑業(yè)。新的公寓大樓在市中心和郊區(qū)又涌現(xiàn)出來，而現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐姆績r又漲回來了。

 博伊西，愛達荷州 

次貸危機后房價增長：48%

2016年房價中位數(shù)：$218,500

博伊西市的知名半導(dǎo)體生產(chǎn)商美光科技 (Micron Technology) 曾是愛達荷州最大的私人雇主，在經(jīng)濟衰退期，削減了2000個工作崗位。而在郊區(qū)，多年來房屋的過度建造導(dǎo)致了供過于求，當(dāng)?shù)胤績r因此大跌了35%。

為了擺脫經(jīng)濟低迷的影響，博伊西利用科技產(chǎn)業(yè)來刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟，它把自己定位為一個創(chuàng)業(yè)公司的“負(fù)擔(dān)得起的平臺”。如今，博伊西谷擁有400多家科技公司，不僅包括惠普這樣的巨頭，也有像開發(fā)農(nóng)業(yè)技術(shù)的 GenZ 的初創(chuàng)公司。

隨著經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，自2011年以來，當(dāng)?shù)胤績r已連續(xù)5年保持穩(wěn)定增長。

里諾，內(nèi)華達州

次貸危機后房價增長：77%

2016年房價中位數(shù)：$300,100

經(jīng)濟衰退重創(chuàng)了里諾市的賭博行業(yè)，讓這座城市留下了空空蕩蕩的賭場和大量空置的房子（銀行擁有）。2009年，當(dāng)?shù)氐姆课萦谐�過40%被止贖，成百上千的無家可歸者在市中心露營。當(dāng)?shù)胤績r的下跌一直到2011年才停止，許多房屋的價值相比2005年，腰斬了一半。

“經(jīng)濟的衰退讓我們意識到，里諾需要一個多元化的經(jīng)濟。完全依賴賭博和旅游業(yè)不是一種持久的策略。”內(nèi)華達州里諾大學(xué)的經(jīng)濟學(xué)教授 Mehmet Serkan Tosun 說。

那么新戰(zhàn)略是什么呢？那就是讓里諾成為做生意的天堂：提供廉價的地產(chǎn)，不僅公司幾乎零稅收，個人也沒有所得稅。除此之外，政府還投資高等教育，以提供更多的技術(shù)工人。

通過這項政策，里諾市很快就獲得了來自特斯拉、蘋果和數(shù)據(jù)安全公司 Switch 等企業(yè)的投資。題外話，現(xiàn)在里諾市的賭場又開始爆滿了。