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【北美購(gòu)房網(wǎng)】

以房養(yǎng)學(xué)：免費(fèi)留學(xué)還能賺錢(qián)的方式你知道嗎？

很多人都有一個(gè)疑問(wèn)，國(guó)內(nèi)買家到底應(yīng)該著重考慮投資哪些國(guó)家的房產(chǎn)？業(yè)內(nèi)人士表示：依據(jù)以上置業(yè)目的不同，選擇國(guó)家也有所差別。

如果是為了移民置業(yè)，那么國(guó)人可選擇美國(guó)的紐約、洛杉磯、曼哈頓、波士頓等城市以及加拿大多倫多、溫哥華等地。

以美國(guó)為例，據(jù)了解，目前美國(guó)最便捷的綠卡通道就是 EB-5 這項(xiàng)移民簽證類別。如今這是所有移民類別中，申請(qǐng)核準(zhǔn)時(shí)間最短、資格條件限制最少的一條便捷渠道。不過(guò)該類別移民有一定的資金門(mén)檻，一般為100萬(wàn)美元，但若申請(qǐng)者在經(jīng)政府批準(zhǔn)的特定區(qū)域進(jìn)行投資的話，移民投資金額則可以降至50萬(wàn)美元。

按此規(guī)定，若申請(qǐng)者在美國(guó)當(dāng)?shù)貏?chuàng)造十個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，即可取得二年期的條件式綠卡。二年屆滿前90天，若該項(xiàng)投資行為及所創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會(huì)仍然存在，則投資移民者可申請(qǐng)成為永久居民。

如果是為了子女留學(xué)置業(yè)，由于世界排名前五十的學(xué)校多集中在美國(guó)、英國(guó)，國(guó)人可以重點(diǎn)考慮這兩個(gè)國(guó)家。

還是以美國(guó)為例。

如果是在紐約曼哈頓置業(yè)的話，公寓形式主要有兩種：一種是共有公寓 (Condo)，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的商品房，出售的是產(chǎn)權(quán)。另一種是合作公寓 (Co-op)，這種房屋是業(yè)主共有的，出售的實(shí)際是股份，其好處是房屋價(jià)格相對(duì)較低，但是增值會(huì)比較慢。

另外，一般 Co-op 的買家須先經(jīng)通過(guò)“管委會(huì)”的面試，在個(gè)人財(cái)務(wù)背景等各項(xiàng)指標(biāo)通過(guò)后才能進(jìn)行買賣，外國(guó)人的審批難以通過(guò)。因此，由于 Co-op 對(duì)于中國(guó)買家來(lái)說(shuō)，操作起來(lái)非常麻煩，所以建議您慎重考慮。

如果選擇置業(yè)洛杉磯，則以別墅豪宅為主。

如果是在波士頓，Condos 為主的傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房房源會(huì)多一些，著名的哈佛、波士頓大學(xué)、麻省理工等眾多世界級(jí)名校都集中在此。

讓我們回到留學(xué)置業(yè)這一大重點(diǎn)需求，近年不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)際教育已經(jīng)成為海外置業(yè)一大主因。

根據(jù)《2016海外教育特別報(bào)告》相關(guān)數(shù)據(jù)表明，目前分散風(fēng)險(xiǎn)和子女教育是國(guó)內(nèi)高凈值人群進(jìn)行海外投資的最主要原因。

在10年前，中國(guó)學(xué)生出國(guó)留學(xué)時(shí)間一般為2年左右，現(xiàn)在的趨勢(shì)已經(jīng)上升到了8年，許多留學(xué)生的家長(zhǎng)都有在留學(xué)國(guó)家置業(yè)的打算，在一定程度上帶動(dòng)海外置業(yè)需求的增長(zhǎng)。

案例一：

兒子正在加拿大留學(xué)的張女士對(duì)羊城晚報(bào)記者說(shuō)：“現(xiàn)在兒子上學(xué)的城市房租并不便宜，兒子還要在那里住好幾年，以后或者也會(huì)留在那里，買房既可以保證兒子的住宿，長(zhǎng)期來(lái)看也是一種科學(xué)的投資。相比國(guó)內(nèi)一線城市的房?jī)r(jià)，多倫多地區(qū)的房?jī)r(jià)還算比較便宜。我前幾天看的一套幾百平方米的大房子，售價(jià)約為45萬(wàn)加元，折合人民幣280萬(wàn)元，這樣的總價(jià)在廣州市中心區(qū)也買不到合適的房子，在加拿大買房后還可以把其他房間出租，每月的租金足夠兒子日常生活開(kāi)銷。”

案例二：

A同學(xué)2012年到美國(guó)留學(xué)，父母幫他在加州洛杉磯以80萬(wàn)美元買了一套4房別墅，貸款60% = 48萬(wàn)美元，首付32萬(wàn)美元；其中1房自住，3房出租。

支出：

4年房貸支出：$480,000 × 5.6% × 4年 = $107,520

學(xué)費(fèi)+生活費(fèi)：$30,000 × 4年 = $120,000

收入：

4年租金總收入：租金每間 $700/月 × 3間 × 12月 × 4年 = $100,900

自住節(jié)省的房租：$700 × 12月 × 4年 = $33,600

4年房?jī)r(jià)每年平均升值7%：$800,000 × 1.07%^4 = $1,048,637

留學(xué)4年后，出售房產(chǎn)后的盈利狀況：

$1,048,637（賣出價(jià)）- $80,0000（購(gòu)房?jī)r(jià)）- $107,520（房貸支出）- $120,000（學(xué)費(fèi)、生活費(fèi)）+ $134,500（租金收入 + 子女房租節(jié)�。�= $155,617

其實(shí)還有很多這樣的例子。

據(jù)了解，這種“以房養(yǎng)學(xué)”是海外房產(chǎn)投資中最常見(jiàn)的方式之一，家長(zhǎng)在海外購(gòu)置房產(chǎn)，利用房子的出租、升值補(bǔ)貼留學(xué)費(fèi)用，而且子女讀書(shū)期間可以自住，學(xué)業(yè)完成后可以轉(zhuǎn)手賺錢(qián)。       

世界那么大，我在國(guó)外有套房。

”從購(gòu)買力來(lái)看，北上廣深一線城市的多套房業(yè)主的確不愁海外置業(yè)的資金，出售手頭一套房便足以在歐美一線城市購(gòu)買相同面積甚至更大的房屋。

每個(gè)國(guó)家的購(gòu)房政策都不同。美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞這3個(gè)國(guó)家可說(shuō)是當(dāng)下“以房養(yǎng)學(xué)”比較熱門(mén)的國(guó)家，其中最受中國(guó)家長(zhǎng)青睞的就是美國(guó)。

關(guān)于美國(guó)學(xué)區(qū)房的情況：　

A、美國(guó)的學(xué)區(qū)房劃分

在美國(guó)，什么是“好學(xué)區(qū)”？美國(guó)實(shí)行13年免費(fèi)公立教育，在美國(guó)一個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)的公立中小學(xué)就讀，首要條件是必須居住在此學(xué)區(qū)覆蓋的城市內(nèi)，無(wú)論家長(zhǎng)是自有房還是租房，都符合條件。反之，如果不在該城市居住，想跨學(xué)區(qū)入讀學(xué)校，是非常困難的事。

希望購(gòu)買“好學(xué)區(qū)”的房子，就要看居住在該學(xué)區(qū)的居民階層。中高收入階層家庭比較重視子女教育，這類學(xué)區(qū)內(nèi)的高中生升入名牌大學(xué)的比例往往較高，人們自然愿意孩子在這樣的學(xué)區(qū)讀書(shū)。

B、如何挑選學(xué)區(qū)房

美國(guó)人對(duì)學(xué)區(qū)房的概念通常指高中階段。

因?yàn)槊绹?guó)的教育方式與中國(guó)不同，無(wú)論是公立還是私立學(xué)校，學(xué)生在中小學(xué)教育階段，都是以鼓勵(lì)孩子認(rèn)知世界的好奇心為主，學(xué)習(xí)任務(wù)相對(duì)輕松。

所以，能否考上名牌大學(xué)主要集中在高中階段，所以中產(chǎn)階層家庭通常會(huì)選擇有優(yōu)質(zhì)高中資源的學(xué)區(qū)購(gòu)房。

C、購(gòu)買學(xué)區(qū)房的建議

1、判斷學(xué)區(qū)好不好，通常指綜合性，包括學(xué)校所在整片地區(qū)的人文、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、風(fēng)俗等，而不像中國(guó)，只選擇一所孤零零的重點(diǎn)中學(xué)。

2、在美國(guó)，每年教育部門(mén)都通過(guò)官方網(wǎng)站公布一些指標(biāo)數(shù)據(jù)，如每個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)各所學(xué)校的環(huán)境、學(xué)生上課出席率、學(xué)生作業(yè)（包括戶外活動(dòng)作業(yè)）完成情況、中小學(xué)生英語(yǔ)和數(shù)學(xué)考試成績(jī)排名、高中生會(huì)考成績(jī)排名等各類指標(biāo)，家長(zhǎng)可通過(guò)上網(wǎng)查詢這些學(xué)校的指標(biāo)排名，排名高的學(xué)校師資力量和生源實(shí)力肯定較優(yōu)秀。

3、中國(guó)人在美國(guó)投資房產(chǎn)主要集中在5個(gè)城市：紐約、舊金山、洛杉磯、西雅圖(房?jī)r(jià))和波士頓。這5個(gè)代表城市的學(xué)區(qū)資源較豐富，比如在波士頓，全球頂尖TOP的名校就有3所。

4、至于房?jī)r(jià)，紐約和舊金山相對(duì)門(mén)檻較高；洛杉磯、西雅圖和波士頓相比前兩個(gè)城市而言，門(mén)檻較低一些。

最后，以房養(yǎng)學(xué)不失為一種好方法，但是必須注意兩點(diǎn)：

第一，是房子的地段問(wèn)題，這個(gè)直接決定了房子的升值潛力和出租轉(zhuǎn)手的難易程度，所以在海外投資地產(chǎn)最好還是選擇一些大城市；

第二，是匯率問(wèn)題，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的趨勢(shì)在最近相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間是不會(huì)變化的，但是匯率卻是相對(duì)動(dòng)態(tài)的，外幣與人民幣的匯率就經(jīng)歷多次的波折起伏，必須選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行投資，利用匯率杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化。

而以上這兩點(diǎn)歸納到一點(diǎn)就是在操作以房養(yǎng)學(xué)概念的時(shí)候，必須選擇好的投資中介機(jī)構(gòu)，為投資者提供足夠的信息和多元化的選擇，因?yàn)榫湍壳皝?lái)看非專業(yè)投資者人士還是很難單獨(dú)進(jìn)行海外地產(chǎn)購(gòu)買的。

在美國(guó)買房的流程中，房屋的安全性、房源的真實(shí)性、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)驗(yàn)都是中國(guó)買家考慮的重要因素。但是，由于英文能力有限、對(duì)當(dāng)?shù)卣�策不熟悉，以及無(wú)法處理各種繁瑣復(fù)雜的手續(xù)，中國(guó)買家常常認(rèn)為在美國(guó)買房不是件容易的事情。如果您這樣想，那就錯(cuò)了，有外居樂(lè)幫忙，這些都不是問(wèn)題！