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在美國投資房產(chǎn)的租金收入如何報稅？

導(dǎo)讀

2017年已經(jīng)來到，過完年的頭等大事就是報稅了。今年的報稅截止日期與往年不同，延期到4月18日，因為4月15日是假日。稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有所調(diào)整，大家在報稅的時候要特別注意。

01我是居民還是非居民？

稅法除了區(qū)分公民和非公民外，還將居民分為有居住權(quán)的外國人 (Resident Alien) 和無居住權(quán)的外國人 (Non-Resident Alien)，即居民和非居民。這點(diǎn)在報稅時尤為重要，美國稅法對居民和非居民實行兩套不同法規(guī)則，各個條例對居民和非居民也各有利弊。 美國稅法以綠卡檢定法則和居留時間法則來認(rèn)定您是否是屬于稅法所定義的居民：

第一種：綠卡檢定法則 

持有綠卡極即為美國居民。不論實際居住美國或海外，只要您擁有綠卡，都是稅法上的居民。即使拿了綠卡之后回國做事或自己做生意，不在美國居住、工作，收入來源亦并非來自美國，仍須向美國如實報稅。

第二種：居留時間法則 

與移民法不同，若報稅年度在美國停留不到31天，稅法上認(rèn)定為非居民；若報稅年度在美國停留超過31天，以“居留日”為準(zhǔn)，居留日超過183天，在稅法上認(rèn)定為居民。居留日計算公式：居留日=（當(dāng)年停留日數(shù)*100%）+（去年停留日數(shù)*1/3）+（前年停留日數(shù)*1/6）。 有些人員是免于可以獲得居留時間法則的豁免之外的，主要有以下幾種：　

外國政府人員；

持J類（交換訪問學(xué)者）簽證和Q類（赴美參加國際文化交流計劃）簽證在美任教或受訓(xùn)的人員；

持F類（學(xué)生）簽證和M類（短期職業(yè)技能學(xué)習(xí)）簽證的留學(xué)生：

短期在美參賽的專業(yè)運(yùn)動員。  

由于居留時間法則的存在，國內(nèi)經(jīng)常出入美國的生意人或家眷在中美的兩地的“空中飛人”要特別注意在美停留天數(shù)，否則一不小心會出現(xiàn)雖然無沒有居留權(quán)，卻被稅法認(rèn)定為是美國居民的情況，將會處理起來會相當(dāng)麻煩。 綜上所述，稅法規(guī)定所有公民、居民及在美居留超過183天的人（除免于居留時間法則的人員外）都在征稅范圍之內(nèi)。 

作為美國非居民，僅擁有美國房產(chǎn)，是否需要繳納美國稅？一般只作為僅持有美國房地產(chǎn)業(yè)主的非居民，是不需要繳納美國的個人所得稅。在出售或以其他方式處置美國房產(chǎn)時，才需要繳納美國所得稅。租金收入的稅收影響會在下面解釋。

02屋租金收入如何納稅？

美國居民一般都是全球收入征稅，和美國公民一樣。他們需要每年申報一次，并申報租金收入。租金費(fèi)用可抵抵租金收入，而租金凈收入則按累計稅率納稅。

非居民收到來自美國的房地產(chǎn)的租金收入一般是需要按總租金收入的30%預(yù)扣所得稅。它是對此，承租人或房地產(chǎn)管理公司（如果有涉及）的負(fù)有扣繳義務(wù)，即將扣完30%的稅后匯款凈額支付給非居民業(yè)主。非居民收到的租金收入不需再申報年度所得稅申報表。然而，美國稅法允許非居民申報年度所得稅申報表，下面文會做進(jìn)一步解釋。

美國稅法第871(d)條例規(guī)定，如果非居民外籍人士在美國擁有因房產(chǎn)而產(chǎn)生的收入，可以根據(jù)美國稅法第871(d)條例，將由房產(chǎn)產(chǎn)生的收入作為與美國有關(guān)聯(lián)的貿(mào)易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產(chǎn)，石油，天然氣，或其他自然資源的使用費(fèi)。同時，房產(chǎn)的出售或交換也包括在內(nèi)。因此，當(dāng)非居民外籍人士在美國投資購買房地產(chǎn)并出租時，便需要向美國政府申報其個人所得稅 1040NR。 

房產(chǎn)相關(guān)的開銷（如物業(yè)費(fèi)，房產(chǎn)稅，水電費(fèi)，維修費(fèi)等）可以相應(yīng)抵扣，只有凈收益才需要被征收稅。 

因此，當(dāng)非居民外籍人士在美國投資購買房地產(chǎn)并出租時，便有了需要向美國政府申報其個人所得稅的義務(wù)。 

假設(shè)一棟價值50萬美金的房產(chǎn)，一年的租金收入有3萬美金，扣除物業(yè)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，基本維修，水電費(fèi)，及折舊費(fèi)用共2萬美金，則此出租房產(chǎn)凈收入為1萬美金，符合10% 及15%兩段等級稅率，以2015年單身稅率需繳納1039美元的聯(lián)邦個人所得稅。 

同時，出租房產(chǎn)所得的凈收入也需要向所在州申報個人所得稅。不同州的州稅也不同。因此，在通常情況下，如果非居民外籍人士在美國擁有出租房產(chǎn)收入的時候，每一年度，需要申報兩份稅表，一份給向聯(lián)邦政府申報聯(lián)邦個人所得稅，一份向給房產(chǎn)所在州申報州個人所得稅。個人所得稅的截止日為4月15日，申報上一年度一月至十二月的個人所得。 

03

1040NR還是預(yù)扣30%？

在最近幾年，相當(dāng)多的中國公民利用美國金融危機(jī)期間房產(chǎn)價格較低的機(jī)會，購入美國房產(chǎn)進(jìn)行租賃和投資。針對非美國稅務(wù)居民的房產(chǎn)租賃和投資利得，美國國稅局有詳細(xì)的說明，并給予非稅務(wù)居民在稅務(wù)處理方面的不同選擇。不過，如果擁有的房產(chǎn)有租金收益，或者最終售出的房產(chǎn)有產(chǎn)生資本利得，房屋的擁有者進(jìn)行正常的報個人所得稅申報 (1040NR) 通常比較有利（即稅負(fù)比較低），而且會繳納正常反映收益和資本利得的稅款。

非美國居民個人所得稅的截止日期是什么時候？非美國居民，如果選擇根據(jù)美國稅法第871(d)條例申報，報稅用的表格是1040NR，報稅的時間是四月十五日。申報上一年度一月至十二月的個人美國所得。

以下費(fèi)用可以作為相關(guān)費(fèi)用在稅前扣除：

前期租金支出

折舊

修理

改

旅行費(fèi)用

清洗和保養(yǎng)

保險

納稅申報

04非居民有義務(wù)申請ITIN？

所謂美國個人稅鑒別號碼 (Individual Taxpayer Identification Number)，簡稱為 ITIN，是美國國稅局 (IRS) 針對非美國居民，而且有報稅要求的人士而專門設(shè)立的號碼。從1996年的美國個人稅申報開始，美國國稅局要求沒有社會安全號 (SSN) 的報稅者提供個人報稅號碼進(jìn)行報稅。因此，ITIN 號碼是進(jìn)行美國非居民個人稅 (1040NR) 申報的重要基礎(chǔ)。而擁有 ITIN 對非移民簽證或者移民簽證的申請沒有任何影響。通常來說，兩類人士需要 ITIN 號碼：

第一類：非美國居民報稅者 

如果您是非美國居民，沒有美國社會安全號碼 (SSN)，并且在美國境內(nèi)有商業(yè)收入，房產(chǎn)租賃收入，資本利得收入或者其他投資收入，該收入并沒有在美國和所在國制定的雙邊稅務(wù)豁免協(xié)定規(guī)定之內(nèi)，則均需要報非美國居民個人稅。ITIN 號碼是申報非美國居民稅的必要條件。美國稅務(wù)局要求非美國居民報稅者當(dāng)年的美國個人稅稅表 (1040NR) 和 ITIN 號碼申請表（W-7表）務(wù)必共同提交給稅務(wù)局。

第二類：為申請稅收優(yōu)惠或預(yù)扣稅款的人士 

此外，美國國稅局還規(guī)定，在一些特殊情況下，申請人可以單獨(dú)申請 ITIN 號碼，不需要和稅表一起提交。這些特殊情況主要集中于（但是不限于）：

申請ITIN號碼來享受美國和其他國家的稅收優(yōu)惠政策，例如預(yù)扣收入豁免或者減免；

美國國稅局要求的有關(guān)非美國居民在美國境內(nèi)收入預(yù)扣或者信息披露合規(guī)要求；

非美國居民在美國出售房產(chǎn)。 

從2013年開始，ITIN 號碼存在有效期，該號碼五年有效。在號碼有效期之內(nèi)如果繼續(xù)申報非美國居民稅，則可以一直用此 ITIN 號碼。該號碼失效之后，如果需要，則需要重新申請新的 ITIN 號碼。 

美國國稅局在收到申請之后，一般情況下會在六周左右的時間以書信的形式告知申請人 ITIN 的號碼。但是海外的申請人時間被通知的時間會更長，一般為十二到十五周左右。

除了獲得 ITIN 和提交正式 IRC871(d) 文件，你還需要提供你的租戶或物業(yè)經(jīng)理完整并簽署好的 W8 ECI 表格。W8ECI 表格可以解除你的租戶或物業(yè)管理者從租金收入預(yù)扣30%的義務(wù)。

05逾期未報稅會有什么后果？

如果納稅人欠美國政府稅款，又沒有在納稅截止日期內(nèi)交款，他將被美國稅務(wù)局罰款并征收高額利息。美國國稅局的規(guī)定是，如果美國稅遲報，而且拖欠美國國稅局的稅款，那么會出現(xiàn)三種罰款：一種是未及時申報罰款 (Failure to File)，一種是未及時繳稅罰款 (Failure to Pay)，以及滯納金 (Interests on the Delinquent Amount Due)。 因故此，及時報稅和交稅非常重要。

對于美國非稅務(wù)居民，特別是在美國境內(nèi)有房產(chǎn)和財務(wù)投資者來說，正常申報美國稅是保證其在美國財務(wù)利益不受干擾的重要因素，同時也能夠保證其在美國投資所得僅被征收合理稅款。美國國稅局針對非美國居民的報稅問題，有詳盡的解釋，并且在其一切某些特定的投資方面，給予美國非居民選擇如何進(jìn)行稅務(wù)處理的權(quán)利。然后，正常申報非美國居民的美國所得稅，被普遍認(rèn)為是一種最佳的處理方式，不僅能夠體現(xiàn)非美國居民嚴(yán)格遵守美國法律的表現(xiàn)，而且還僅被征收合理的稅款，這對于非美國居民來說，如果在美國境內(nèi)有收入，正常進(jìn)行報稅，是非常正確而的處理方式。 

此外，非美國居民，正常申報美國境內(nèi)收入和交稅，能夠很大程度避免美國國稅局的查稅抽檢稅務(wù)稽查。如果被美國國稅局抽檢稽查，并且被認(rèn)定不按時交稅或者逃稅，將不僅會被課以高額罰款，甚至美國境內(nèi)的財產(chǎn)也會受到影響。　

同時，美國國稅局的記錄和美國使館的簽證申請有一定的關(guān)聯(lián)（美國簽證申請表中要求簽證申請人填入美國個人稅鑒別號碼 ITIN），故此，糟糕的報稅記錄會極大影響美國簽證的再次申請，而良好的報稅記錄有助于非居民再次獲得美國簽證的再次獲得。