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【北美購(gòu)房網(wǎng)】影響美國(guó)房屋價(jià)值的因素有哪些？

與國(guó)內(nèi)一樣，城市發(fā)展城市、區(qū)域、地段、配套、環(huán)境等是影響房屋價(jià)格的重要因素，這點(diǎn)同樣適用于美國(guó)。但美國(guó)的房子也與國(guó)內(nèi)的房子有很多不同之處，比如并不是房子越老越便宜；新房不一定比二手房貴等。以下就中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)房的常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行了匯總并解答，希望能對(duì)置業(yè)者有所幫助。

美國(guó)新房和二手房?jī)r(jià)格差別大嗎？

在美國(guó)，大多數(shù)在市場(chǎng)上交易的房子是二手房子，占市場(chǎng)上掛牌出售的房子總數(shù)的85%；新建的房子相對(duì)較少，僅占15%。這與中國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的區(qū)別。

在美國(guó)，新建的房子一般都位于比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)或者城市，屬于新開(kāi)發(fā)的地區(qū)。而那些發(fā)展比較成熟的城市，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展，擁有較優(yōu)良的學(xué)區(qū)、完善的生活設(shè)施，優(yōu)美的環(huán)境，但是這些城市的住宅大多不是新建的。這些城市很多是整體規(guī)劃、同時(shí)開(kāi)發(fā)的，一般15-30年完成興建，每一座城市內(nèi)的住宅會(huì)有相近的房齡。例如，在圣馬利諾市，住宅主要是在1920年至1940年間建造的；而在奇諾崗市，住宅是集中在1987年建造的。

如果你想買(mǎi)到一套新房，這并非不可能，但是你買(mǎi)到的這套房子可能在一個(gè)新開(kāi)發(fā)的小城，周邊都是新建的房子，基礎(chǔ)設(shè)施可能相對(duì)不夠完善。因此，不要抱著一定要買(mǎi)新房子的心態(tài)去挑選房子，因?yàn)檫@樣一方面會(huì)讓你的選擇余地很小，讓你錯(cuò)過(guò)很多好房子；另一方面，選擇新建的房子一般總會(huì)伴隨著其他方面的犧牲，比如說(shuō)城市發(fā)展不成熟，生活不方便，學(xué)區(qū)不好等。

當(dāng)然，也不排除這樣的情況：有些開(kāi)發(fā)商在發(fā)展成熟的城市內(nèi)推倒一些老房子，然后重建新房，但是這樣的情況大概都要超過(guò)50年以上的舊房。

房子是不是越老越不值錢(qián)？

在美國(guó)，老房子不一定不值錢(qián)或者不好，根據(jù)房屋的狀況的不同，價(jià)值差別會(huì)很大。一方面，房子的建筑物部分必然是隨著時(shí)間的流逝而逐漸破損折舊，價(jià)值降低。對(duì)于木制房屋來(lái)說(shuō)，一般可以將每10年看作一個(gè)階段，如果不進(jìn)行保養(yǎng)和翻新，房齡越大，價(jià)值越低；如果一直沒(méi)有汰換更新設(shè)備, 房齡超過(guò)40年可以算是相當(dāng)老舊的房子, 幾乎沒(méi)有建物價(jià)值了。但是如果業(yè)主對(duì)房屋保持著適當(dāng)?shù)谋ｐB(yǎng),翻新，房屋價(jià)值可能仍然很高的。

這里要提一下，美國(guó)有些老城市為了保持其城市文化特色，特別規(guī)定該市的房產(chǎn)業(yè)主不能隨意改變其住宅的外觀；如果要對(duì)自己的房子進(jìn)行翻新，可以根據(jù)喜好隨意改變房屋的內(nèi)部構(gòu)造，但是房屋的外觀必須保持其原有風(fēng)格。另一方面，房子的土地部分，會(huì)隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增長(zhǎng)而升值。

總之，選擇房子的時(shí)候，不僅要看它的建筑年代，也要看它的內(nèi)部保養(yǎng)狀態(tài)，看它最近是否經(jīng)過(guò)翻新等。如果房屋保養(yǎng)得好，大多數(shù)房子的總體價(jià)值是會(huì)隨著時(shí)間的推移而上升的；當(dāng)然也不排除相反的情況，如果當(dāng)?shù)丨h(huán)境變壞, 經(jīng)濟(jì)衰退，房子的價(jià)值也有可能下降。

學(xué)區(qū)房的升值潛力是否更大一些？

在美國(guó)，是否購(gòu)買(mǎi)學(xué)校附近的房子，要根據(jù)自己的具體情況綜合考慮。學(xué)校附近的房子由于需求旺盛，價(jià)格也相對(duì)較高，與同等條件的房子相比，一般有5%的溢價(jià)。這部分溢價(jià)反映了學(xué)校附近的房子的優(yōu)點(diǎn)——孩子上學(xué)比較方便；但是也有缺點(diǎn)：學(xué)校附近環(huán)境比較嘈雜，降低了生活的舒適性。

如果購(gòu)房用于出租，學(xué)校附近的房子比較容易租出去。舉例來(lái)說(shuō)，如果當(dāng)?shù)仡愃品孔拥钠骄�租金�?000美元/月，那么學(xué)校附近的房子也許可以出租略高些如2100或2200美元/月；所以學(xué)校附近的房子出租，每年收到的租金確實(shí)高一點(diǎn)。但是房子初始買(mǎi)價(jià)也相對(duì)較貴，基本上兩相抵消。

另外，學(xué)校附近的租客大多是學(xué)生，他們大多對(duì)房子不夠愛(ài)護(hù)，間接造成保養(yǎng)成本上升；所以綜合考慮，學(xué)校附近的房子並沒(méi)有特別了不得的優(yōu)勢(shì), 也可以說(shuō)它的優(yōu)勢(shì)已反應(yīng)在房?jī)r(jià)上了。

獨(dú)立屋與城市屋哪個(gè)租金收益高？

城市屋和獨(dú)立屋有很大的不同，但是無(wú)論是出售還是出租都同樣會(huì)有市場(chǎng)。兩者之間的區(qū)別在于：城市屋一般沒(méi)有庭院或者庭院很小，所以占地面積不大，價(jià)格差別也不大，從十幾萬(wàn)美元到五六十萬(wàn)美元不等。而獨(dú)立屋占地面積比較大，尺寸和內(nèi)部設(shè)施天差地別，所以不同的獨(dú)立屋價(jià)格相差非常大，從二十幾萬(wàn)美元（較差的城市）到幾千萬(wàn)美元的獨(dú)立屋都有；在一些比較差的城市，也有十幾萬(wàn)美元的獨(dú)立屋。

如果購(gòu)房用于出租，城市屋的租金收益率相對(duì)比較高，因?yàn)樗�的初始投入比較�。坏�是獨(dú)立屋的升值潛力比較大。所以作為投資，兩者各有優(yōu)缺點(diǎn)。

如果要在兩者之間進(jìn)行選擇，首先要看自己的預(yù)算有多少，如果預(yù)算不到二十萬(wàn)美元，就不用考慮獨(dú)立屋；如果預(yù)算在二十萬(wàn)美元到五六十美元之間，則兩者都可以考慮，可以綜合具體情況和自己的偏好進(jìn)行選擇；如果預(yù)算在六十萬(wàn)美元以上，那可以考慮買(mǎi)獨(dú)立屋，或者買(mǎi)幾套城市屋（作為投資的情況）。

區(qū)域公共服務(wù)水平對(duì)房屋價(jià)值影響大嗎？

答案是肯定的。在美國(guó)，公共服務(wù)水平甚至?xí)��?duì)區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。當(dāng)你開(kāi)車(chē)經(jīng)過(guò)一個(gè)考慮居住的小區(qū)，街道是否清潔整齊、維護(hù)合宜？公園是否干凈整潔？公共運(yùn)輸設(shè)施是否就在附近？最近的警察局和消防站在哪里？圖書(shū)館是否關(guān)閉了？繳納房地產(chǎn)稅的人減少，迫使很多市鎮(zhèn)減少公共服務(wù)，你對(duì)小區(qū)的公共服務(wù)滿意嗎？陳舊的浴室或廚房總是可以裝修，但小區(qū)較難改變。用心研究，以確保房子的所在小區(qū)對(duì)全家都適合，而這些則會(huì)對(duì)所在區(qū)域或小區(qū)的房屋價(jià)格有一定影響。

治安越差是否房?jī)r(jià)越低？

在美國(guó)，治安環(huán)境絕對(duì)是影響房?jī)r(jià)的重要因素。中國(guó)去美國(guó)置業(yè)，除了需要考慮區(qū)域、配套等因素外，治安環(huán)境也非常有必要考慮進(jìn)去。

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