【北美購房網(wǎng)】在美國有了第二套房子,第一套到底應該出租還是出售?
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【北美購房網(wǎng)】在美國有了第二套房子,第一套到底應該出租還是出售?
許多房主的一生當中,總會遇到需要搬新家的時候。也許是因為工作變化、孩子出生、結婚或離婚,或者是已經(jīng)厭倦了自己住的地方。
根據(jù) Zillow 消費者住房趨勢報告,許多千禧一代的房主(如今購房者中有一半是千禧一代)已經(jīng)準備好買第二套房了。也許這就是你的真實寫照。所以,現(xiàn)在你需要做出決定:你是打算出售第一套房子,還是把它租出去?
Kate Currett 是一名千禧一代的房主,她將自己位于猶他州的第一套房出租三年,而她自己住在俄亥俄州的第二套房子里。和大多數(shù)房東一樣,她是為了獲得額外的收入。這聽起來很簡單,但做這樣重大的決定時,你需要權衡很多因素。
額外收益和顧慮
出租房子可以讓你獲得額外收入,購買第二套房子,并出租第一套是構建房地產(chǎn)投資組合的方式之一。
尤其是千禧一代,通常有優(yōu)勢這樣做:你可以將原來的住所租出去,“你的房主自住貸款保持不變,也就是首付加上最優(yōu)惠的 3.5% 的貸款利率,”Eightline 房地產(chǎn)認證住房專家 Kelly Hannah 說道。
購買一套非房主自住房產(chǎn)(也就是你專門用來出租的房產(chǎn))一般需要 20% 到 25% 的首付,和 0.375% 到 0.75% 的利率,比購買房主自住房產(chǎn)的利率要高。
從盈虧角度看,將你現(xiàn)在住的房子租出去,并購買第二套房子自己居住,要比購入第二套房用于出租的成本低。
你必須克服的財務障礙就是讓自己具備申請第二次房貸的資格。“起初,確保自己能夠申請兩次貸款[非常困難],”Currett 承認道。
但是如果你在購買第二套房之前已經(jīng)將第一套租出去了,“貸款方也許會在計算負債收入比時將你未來租金的一部分算作收入,”Hannah 說道。
但是,貸款方“更希望你具備房產(chǎn)管理經(jīng)驗,才可能會將未來租金算作收入,”他提醒道。
納稅優(yōu)惠
提及出租其中一套房產(chǎn)的納稅優(yōu)惠,cityhomeCOLLECTIVE 的房產(chǎn)咨詢師 Leigh Anne Bernal 建議首先咨詢會計,因為出租房產(chǎn)的稅收法規(guī)可能比較復雜。
一般來說,“要獲得現(xiàn)住房變成出租房的最大納稅優(yōu)勢,你需要將房產(chǎn)貶值,扣除維護費和你的貸款利息,”Hannah 解釋道。
理想的出租房產(chǎn)
在出租房屋之前,你首先需要評估你的房子是否有市場。
一般情況下,“一居室到三居室房屋比大型住宅更容易出租,”Bernal 提到。
她建議先調查一下你所在城市的房客,以及他們租下的房產(chǎn)是什么類型。“吸引力越大,就越容易出租出去,”Bernal 說道。
Hannah 還補充道,要確定你的房子是否是理想的出租房產(chǎn),最佳方式就是咨詢專業(yè)人士,“并根據(jù)具體市場行情,量身打造綜合策略。”
如何評估租金
顯然,租金水平各不相同,“尤其涉及到單間家庭住宅和公寓時,”Hannah 說道,因為私人所有住宅的租金一般不容易查到。
Currett 表示同意,并指出擁有一套房同時出租另一套最困難的地方在于確保租金具有競爭力的前提下,仍能有所收益。
不過,決定第一套房屋租金的可靠方法就是在出租市場上尋找與自己住所類似的出租房。
“這樣你就能了解當下的租金情況,并給出有競爭力的定價,”Hannah 說道。
“做好事前準備工作,”Bernal 提醒道。“考慮所有的成本,包括房產(chǎn)稅和保險。”
也許出租最難的地方就是第一次當房東。成本可能來自方方面面,從維修到房客推拖欠房租,再到房產(chǎn)損壞。必須理清除貸款之外的支出。
“其中一些事情可以讓房產(chǎn)管理公司解決,但是這也需要成本,所以確保將這部分成本也考慮進去,”Bernal 建議道。
至理名言
Hannah 對出租額外房產(chǎn)的建議是“只管做吧”。“買一套房再出租一套,大多數(shù)情況下都不會出什么問題。”
但是 Bernal 建議在出租之前好好分析情況:“如果你在賣方市場,在第一套房子沒有房產(chǎn)凈值的情況下,你很難再買第二套房子。你也許可以為第一套房子再籌措一些資金以獲得一部分房產(chǎn)凈值。”
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標簽:美國第二套房子
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