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【北美購房網(wǎng)】關(guān)于美國買房的種種問題，這是我見過最棒的答案！

1. 為什么在美國買房子？

a. 美國房屋產(chǎn)權(quán)為私有制，永久產(chǎn)權(quán)

中美房產(chǎn)最本質(zhì)的區(qū)別在于房屋產(chǎn)權(quán)和擁有方式。中國房屋產(chǎn)權(quán)是公有制，買了房子之后最多有70年的使用權(quán)。而美國房產(chǎn)實(shí)行私有制，并且是永久產(chǎn)權(quán)。一經(jīng)購買，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠(yuǎn)屬于自己。

b. 美國房子價(jià)格不高，甚至低于中國

現(xiàn)今，美國所有房屋的平均中間價(jià)格為22.6萬美元，也就是說，有約一半的房產(chǎn)低于150萬人民幣。這個(gè)價(jià)格在中國很多城市來講都顯得那樣平易近 人。用同樣的價(jià)格，在美國買到房子可以比中國大三倍以上�；蛘哒f，用買中國房子三分之一的價(jià)格就可以在美國同等區(qū)域買房一套大房子。

c. 美國房產(chǎn)政策完善，法律環(huán)境健全，房屋產(chǎn)權(quán)受保障

美國的房地產(chǎn)法律經(jīng)過了幾十年的發(fā)展和完善，逐漸形成了相對(duì)完善和成熟的房產(chǎn)法律制度和市場(chǎng)。比如美國的房產(chǎn)信息是公開的，購房者可以去政府網(wǎng)站查看意向房產(chǎn)的全部詳細(xì)信息。

所有的交易信息包括實(shí)際價(jià)格、稅額、 交易日期,、交易情況等，都必須明確的呈報(bào)，這就有效的避免了炒房現(xiàn)象的發(fā)生。此外，美國政府會(huì)保護(hù)房屋擁有者的產(chǎn)權(quán)，并保障房產(chǎn)交易中買賣雙方的權(quán)益，比較公平公正公開。

d. 美國房產(chǎn)可以獲得較高的租金回報(bào)率

以出租和投資美國房產(chǎn)為目的會(huì)有穩(wěn)定的房產(chǎn)增值效益和獲得較高的租金回報(bào)。

e. 美國有多種房產(chǎn)類型，可以依據(jù)投資目的自如選擇

美國房產(chǎn)類型分為1.獨(dú)棟別墅，2.聯(lián)排別墅，3.公寓，4.多戶住宅。每種房型會(huì)分布在不同的地區(qū)或城市，并匹配不同的投資目的。如投資、留學(xué)、養(yǎng)老買房都有比較適合的幾類主要的房產(chǎn)類型。

2.美國買房如何確保交易安全？

任何房地產(chǎn)市場(chǎng)都不可能生來便擁有完善的體制規(guī)范。美國房產(chǎn)市場(chǎng)最初也是跌跌撞撞，時(shí)有糾紛，問題不斷，總的來說，在房產(chǎn)交易中兩大關(guān)鍵問題是，產(chǎn)權(quán)是否清晰可售和交易資金是否安全。

為了應(yīng)對(duì)以上一系列問題，美國房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸興起，由辦理房產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師發(fā)展而成的新興行業(yè)——產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司。他們?yōu)橘彿空咛峁┱{(diào)查、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、資金監(jiān)管、過戶登記等服務(wù)以確保產(chǎn)權(quán)的安全可靠并且能夠合法交易，如同貼身警衛(wèi)般保障購房者的權(quán)益，即使真的遇到麻煩，最差的結(jié)果也能把錢拿回來，最大程度上保護(hù)了用戶的權(quán)益。其具體負(fù)責(zé)事項(xiàng)及流程如下：· 

產(chǎn)權(quán)核查:· 

調(diào)查賣主房子的產(chǎn)權(quán)記錄，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的歷史情況，同時(shí)也要調(diào)查該房子的產(chǎn)權(quán)上有沒有債務(wù)，如欠地產(chǎn)稅，物業(yè)管理及市政府的罰單等。如果有問題，必須要解決了才能轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，如果賣主不愿意解決所查出的問題，那么買主就可以中斷合同，定金退回給買主。

產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn):

產(chǎn)權(quán)沒有任何問題，產(chǎn)權(quán)公司會(huì)給該房產(chǎn)提供產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，負(fù)責(zé)買賣雙方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和過戶手續(xù)，其性質(zhì)為獨(dú)立與買賣雙方外的保險(xiǎn)公司。一但房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題，發(fā)生意外，產(chǎn)權(quán)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，給予賠償。

提供第三方賬戶:

在美國絕大多數(shù)州政府為了保持房地產(chǎn)交易的公平性，往往禁止定金由買方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或賣方的經(jīng)紀(jì)人控制。否則，一旦違約，買主要求退還定金時(shí)，賣主的經(jīng)紀(jì)人常常會(huì)找各種理由拒絕退還。

如果定金是在買主經(jīng)紀(jì)人手里的話，一旦買主違約，賣主要扣下定金時(shí)，買主經(jīng)紀(jì)人也同樣會(huì)找各種理由拒絕交出定金。 所以，定金存放在中立的第三者——產(chǎn)權(quán)公司手里，這樣一旦發(fā)生糾紛，定金就能很快地退還給買主或被賣主扣下。

在美國買房交易時(shí)，第三方支付平臺(tái)就類似支付寶一樣的，買賣雙方達(dá)成交易協(xié)議，買家付錢給支付寶，賣家發(fā)貨，買家確認(rèn)收貨，支付寶付款給賣家。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程:

所有的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)都是由中立的第三者即產(chǎn)權(quán)公司辦理，當(dāng)買主與賣主分別簽好了過戶所需文件，買主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check)的形式支付給產(chǎn)權(quán)公司(不是賣主) 或第三方監(jiān)管公司，如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯(Wire Transfer)到產(chǎn)權(quán)公司的賬戶上，這時(shí)候房地產(chǎn)交易才真正完成。

產(chǎn)權(quán)公司就會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同的有關(guān)條文，把一些費(fèi)用，諸如: 傭金，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，過戶的其他雜費(fèi)，從房款中扣除，并立即支付給賣主，所以很多賣主在過戶后數(shù)小時(shí)內(nèi)就可以拿到房款。這就從根本上杜絕了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介入控制房款的機(jī)會(huì)。

 

4. 我沒有綠卡，可以在美國購置房產(chǎn)嗎？

美國是一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，對(duì)外國投資者持歡迎態(tài)度。同時(shí)，法律透明公開，購房程序要比其它國家相對(duì)簡單明了；任何人都可以購買美國房產(chǎn)，只要你擁有中國護(hù)照，你就可以完成購房交易。

即使你沒有美國簽證，也可以通過電子郵件完成交易。如果是用現(xiàn)金（或銀行存款）購買，沒任何限制，但想獲得貸款用按揭方式購買，需要辦理貸款手續(xù)，可以用中國收入申請(qǐng)美國貸款。

5. 在美國買房是必需人到美國才能買嗎？

理論上你不必親自到美國就可以買房，但最好是本人事先開立好自己的境外銀行帳戶，以便用該帳戶內(nèi)的資金支付購房款，即使不來美國也可將資金直接打 入產(chǎn)權(quán)公司進(jìn)行交接。

現(xiàn)在大部分銀行都接受這種網(wǎng)上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個(gè)地方，都可以完成在美國買房的過程。當(dāng)然，在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。

 

6.中國人在美國買房要些什么證件和資料？

如果本人親自前往購買，只要有護(hù)照就行了。如果是委托他人購買，需要給受托人寫一份授權(quán)委托書（Power of Attorney），該授權(quán)委托書需要公證，另外提供一份護(hù)照復(fù)印件，受托人有了授權(quán)委托書，可以動(dòng)用在委托人名下的銀行帳戶中的資金支付購房款，代簽買房合同等法律文件和代辦過戶手續(xù)。

7. 中國人在美國購買的房屋產(chǎn)權(quán)與美國人購買的有何不同？

沒什么不同，都是永久產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)文件上都會(huì)載明產(chǎn)權(quán)擁有人的姓名，獲得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和位置，土地占地面積和建筑物的面積等等。

 

8. 在美國購置房產(chǎn)和在中國買房程序上有什么不同？

在美國買房的整個(gè)過程中，要經(jīng)過一層一層的手續(xù)，比較復(fù)雜，也比較嚴(yán)謹(jǐn)。也就是說，在房產(chǎn)過戶中的詐欺、違約的機(jī)會(huì)率會(huì)降至最低。雖說過程比較復(fù)雜，但在美國的經(jīng)紀(jì)人，都是需要取得各州的專業(yè)房地產(chǎn)的執(zhí)照，才能為客人作買賣交易服務(wù)，整體水平很高，職業(yè)道德相對(duì)于國內(nèi)房產(chǎn)中介素質(zhì)要好得多。如果你能選擇一個(gè)負(fù)責(zé)任、有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人作你的買方經(jīng)紀(jì)，其它事情你就不必?fù)?dān)憂了。

 

9.我需要付經(jīng)紀(jì)人傭金嗎？

在美國買房，買賣雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金都由收錢的一方即賣方支付，購房者不須承擔(dān)支付傭金的責(zé)任。

10. 我在美國買房以后可以移民美國嗎？

目前，在美國買房與辦移民沒有直接的聯(lián)系。根據(jù)美國移民法的規(guī)定，可以通過EB5投資移民來獲得美國綠卡，美國EB5投資移民申辦條件是：

申請(qǐng)人須投資50萬美元于區(qū)域中心內(nèi)的投資項(xiàng)目，并至少直接或間接創(chuàng)造十個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)；

申請(qǐng)人須年滿14周歲；

申請(qǐng)人需證明投資金額為合法所得；

申請(qǐng)人沒有在檔在案的犯罪記錄；

申請(qǐng)人沒有任何重大傳染疾病，如艾滋、塞卡病毒等。

 

1、主申請(qǐng)人、主申請(qǐng)人配偶及主申請(qǐng)人未滿21歲的未婚子女可一同申請(qǐng)；

2、申請(qǐng)人不要求具備任何商業(yè)背景、教育程度及英語能力；

3、申請(qǐng)人無資產(chǎn)要求。

所以在美國買房屬于商業(yè)行為，綠卡屬于美國移民局管轄范疇。目前而言，在美國投資買房暫不能直接獲得綠卡。

 

11.美國房屋類型這么多，哪種最適合我？

相信大多數(shù)購房者會(huì)有類似的疑問：同樣價(jià)格，是購買獨(dú)棟別墅，還是購買全新的聯(lián)排別墅？  雖然每個(gè)家庭因生活狀態(tài)、喜好以及經(jīng)濟(jì)能力的不同，而對(duì)購買房產(chǎn)有不同的需求，但每種房產(chǎn)本身也都有各自的特點(diǎn)。今天我們就一起來分析美國幾種常見的房產(chǎn)種類，看看哪種類型更適合您。

 

1.獨(dú)棟別墅Single Family House 

獨(dú)棟別墅建立在獨(dú)立的土地上，沒有合用的墻壁。業(yè)主擁有較大的土地，并對(duì)此土地有全權(quán)使用權(quán)。獨(dú)立別墅通常適合業(yè)主買來自住的，可以根據(jù)個(gè)人的喜好，打造自己夢(mèng)想的家園。

 

優(yōu)點(diǎn)：

獨(dú)棟別墅更有私密性，空間也更大。通常會(huì)帶有私人前后院。業(yè)主可以自由發(fā)揮改建和設(shè)計(jì)房屋。而之后賣出的價(jià)值也通常比公寓和聯(lián)排別墅要高

缺點(diǎn)：

通常維護(hù)較多，而所有的花費(fèi)都要業(yè)主承擔(dān)

 

2.聯(lián)排別墅Townhouse

各自單獨(dú)擁有的住宅（連同房屋下邊的地），但是和一家或幾家鄰居的房屋共享公共墻壁。通常比獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓大，比獨(dú)棟別墅小。

 

優(yōu)點(diǎn)：

通常比公寓更便宜，但私密性更佳。部分物業(yè)可以分?jǐn)傄欢ǖ娜粘＞S護(hù)費(fèi)用，所以比獨(dú)棟別墅的價(jià)格更便宜。

缺點(diǎn)：

通常沒有公共設(shè)施，如泳池，健身房等，也沒有獨(dú)棟別墅私密性好。

 

3.獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓 ( Condo )

在一個(gè)社區(qū)，或是一棟大建筑內(nèi)的單位公寓。與其他單位公用墻壁，通常會(huì)有按月或按年付的物業(yè)費(fèi)。在高密度的市區(qū)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)。周邊會(huì)有商店貨餐廳等

 

優(yōu)點(diǎn)：

業(yè)主在維護(hù)上責(zé)任較少。例如屋頂如果壞了，小區(qū)的業(yè)主共同承擔(dān)維修費(fèi)用。另外，許多小區(qū)提供健身房，泳池，休閑區(qū)等設(shè)施

缺點(diǎn)：

物業(yè)會(huì)對(duì)房屋的改造有許多限制，也可能有出租、養(yǎng)寵物等方面的限制。物業(yè)需要統(tǒng)一和安全性考慮。公寓的私密性也較差，需要與人共享設(shè)施

 

12. 來美國買房的基本流程是怎樣的？

在美國買房的整個(gè)過程中，要經(jīng)過一層一層的手續(xù)，比較復(fù)雜，也比較嚴(yán)謹(jǐn)，通常都會(huì)選擇一個(gè)好的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人來一步一步帶你走，所有在交易過程中可能發(fā)生的情況，他都會(huì)在事前告訴你。下面是美國買房的基本步驟：

1. 初步會(huì)面

a. 與專業(yè)經(jīng)紀(jì)人取得聯(lián)系

b. 決定購買房子的區(qū)域及條件

c. 選定貸款公司

 

2. 審核貸款條件

a. 選定貸款經(jīng)紀(jì)，并查核信用分?jǐn)?shù)

b. 選擇合適的貸款計(jì)劃

c. 取得貸款預(yù)準(zhǔn)信

3. 尋找理想的房屋

a. 專業(yè)經(jīng)紀(jì)人提供給您MLS最新房源，協(xié)助您挑選上市屋資料

 

4. 找到合適的房屋

a. 挑選出喜歡的房子,經(jīng)紀(jì)人幫助CMA估價(jià), 買主決定出價(jià)金額

b. 發(fā)出合約書同時(shí),附上訂金支票(一般訂金約為出價(jià)金額的3-5%)

c. 賣主對(duì)不同意事項(xiàng)可給回價(jià)書，買主可選擇接受，或再回價(jià)。

5. 購房合約被雙方同意接受

a. 雙方達(dá)成協(xié)議后，即由第三方Escrow公證公司進(jìn)行買賣過戶手續(xù)

b. 訂金送交公證公司

c. 簽署過戶正式文件及有關(guān)房屋各項(xiàng)報(bào)告

 

6. 提出貸款申請(qǐng)

提交貸款公司要求的相關(guān)文件或資料，一般有頭款證明、工作證明、報(bào)稅記錄。

 

7. “房屋檢查保護(hù)期”完成事項(xiàng)

a. 房檢有效期內(nèi)，由專業(yè)檢查員檢定全屋的各項(xiàng)狀況，經(jīng)紀(jì)人協(xié)助提出修理各項(xiàng)缺失的請(qǐng)求

b. 買主審查及簽署如“賣主屋況表”,”房屋周邊環(huán)境”等各項(xiàng)報(bào)告。

c.準(zhǔn)備好火險(xiǎn)保險(xiǎn)報(bào)價(jià)

 

8. “貸款保護(hù)期”完成事項(xiàng)

a. 貸款銀行派估價(jià)師確定房屋價(jià)值

b. 完成貸款銀行各項(xiàng)要求資料，應(yīng)在購房合約貸款保護(hù)期內(nèi)獲準(zhǔn)貸款﹔

c. 獲準(zhǔn)貸款后，與公證公司約定時(shí)間簽署貸款文件

 

9. 完成過戶公正手續(xù)

a. 簽貸款文件后，準(zhǔn)備好頭款金額以及買賣各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)，在過戶結(jié)束日之前，以銀行本票或現(xiàn)金匯款交給公證公司﹔

b. 銀行放款

c. 產(chǎn)權(quán)公司負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán), 并在縣屬登錄室完成登記

d.由公證公司支付所有費(fèi)用

 

10. 取得鑰匙完成過戶

a. 在購房合約規(guī)定的時(shí)日取得賣主交出的鑰匙，是為交屋完成。

b. 聯(lián)系好水、電、瓦斯等公用單位，通知繼續(xù)使用其服務(wù)。

 

11． 獲得房產(chǎn)證

通常在結(jié)束時(shí)收到最后明細(xì)賬單，內(nèi)附房產(chǎn)證的復(fù)印件，結(jié)束后約3-6個(gè)月內(nèi)，收到房產(chǎn)證。

13.到美國買房需要準(zhǔn)備哪些文件？

現(xiàn)金買主需要準(zhǔn)備的文件：

1)有效的護(hù)照和簽證；
2)準(zhǔn)備好購房資金證明（國內(nèi)銀行中英文版的存款證明）；
3)在美國當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)的帳號(hào)。
如果是現(xiàn)金購房，準(zhǔn)備以上三項(xiàng)就可以了。

貸款買主需要準(zhǔn)備的文件：

1)有效的護(hù)照和簽證；
2)工作證明、工作收入（單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）；
3) 自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）；
4) 在美國當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)的帳號(hào)

14. 在美國養(yǎng)房每年需要支付哪些費(fèi)用？

房產(chǎn)稅： 房產(chǎn)稅在美國各個(gè)州和地區(qū)都不同，加州的房產(chǎn)稅普遍是1.25%左右。政府會(huì)對(duì)每個(gè)房子做一個(gè)評(píng)估，然后根據(jù)評(píng)估價(jià)計(jì)算房產(chǎn)稅。很多國內(nèi)非專業(yè)的投資人對(duì)房產(chǎn)稅都有誤解。

其實(shí)按1%計(jì)算，就是你交100年房價(jià)才漲一倍；實(shí)際上100年之后房價(jià)早已漲了至少10倍，房產(chǎn)稅根本就可以忽略不計(jì)。同時(shí)在中國雖然沒有房產(chǎn)稅的概念，可是只有70年產(chǎn)權(quán)，把房子的土地成本分?jǐn)偟?0年里，你所花的錢比美國的房產(chǎn)稅可能還要高不少。

房屋保險(xiǎn)：在美國購買房產(chǎn)的同時(shí)，一般都會(huì)購買房屋保險(xiǎn)。一棟50萬美元的房子，房屋保險(xiǎn)大約是300-500美元/年。

物業(yè)費(fèi)：如果買公寓，通常會(huì)有物管費(fèi)（HOA fee），用于小區(qū)的公共開支如綠化、剪草、衛(wèi)生、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、垃圾和水費(fèi)。

有些高檔一點(diǎn)的獨(dú)立屋小區(qū)也有物管費(fèi)。公寓的物業(yè)費(fèi)大約每年3000到5000美元，越是年代久遠(yuǎn)的公寓維護(hù)成本越高，物業(yè)費(fèi)也越貴。

維護(hù)費(fèi)：如殺白蚊、換屋頂（屋頂?shù)膲勖�通常�?5-40年），剪草及其他維修費(fèi)用。

 

15. 買房后，可以找人代管出租嗎？

如果是投資出租房產(chǎn)，出租給租客，一般可以有兩種形式請(qǐng)人看理不打算自行使用的房屋。一是業(yè)主可將房屋委托給專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人可以幫您選擇條件較好的租客，減少以后惡房客的困擾。

收費(fèi)一般是全年租金的8%；二是交給專業(yè)的租賃公司打理，如果有法律糾紛，需要請(qǐng)律師或?qū)�業(yè)公司驅(qū)逐房客，管理公司管理費(fèi)一般收費(fèi)為租金的8%-10%。

 

16. 外國人出售美國房產(chǎn)需繳資本利得稅（所得稅）嗎？

擁有住房可以為居民家庭提供一種可靠保障方式，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，美國有一套相對(duì)完善的住房政策。所得稅與產(chǎn)權(quán)持有成本、住房貸款利率一起構(gòu)成了美國 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要稅收政策。

在加州，外國人出售美國房產(chǎn)，需要繳納“資本利得稅”也就是所得稅，聯(lián)邦政府和州政府約共收一個(gè)25%的所得稅。 比如房子買時(shí)是80萬美金，賣出是100萬美金，賣主賺了20萬，這所得的20萬，要交25%（5萬美金）的稅。

20萬x25%=5萬美金。這個(gè)稅率需要 “預(yù)扣”。在成交后的20天內(nèi)與預(yù)扣款項(xiàng)一并上交稅局。這項(xiàng)代征稅務(wù)通常由履約保證中介公司（Escrow Company）負(fù)責(zé)辦理。賣方如果沒有依法預(yù)扣這筆稅款，可能面臨不同程度的罰款。

美國人自己出售房產(chǎn)時(shí)，若符合一定條件，會(huì)有一定的免稅額度，比如夫 妻可以50萬美金的免稅額，單身有25萬美金的免稅額度。所以去美國投資房地產(chǎn)，除了替自己找一個(gè)好的中介或管理公司外，還需要找個(gè)可靠的會(huì)計(jì)師來替自己 把關(guān)稅收的申報(bào)繳納，避免麻煩。