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美國購房流程中<HUD-1>成交費用報告

在美國置業(yè)在整個房屋購買過戶流程中一定會收到并簽署一份重要文件-英文簡稱HUD-1，也叫ClosingStatement或Settlement Statement，就是成交費用明細(xì)報告。今天SFRC深入淺出教大家看懂這份在美買房時至關(guān)重要的報告HUD-1。

　　什么是HUD-1成交費用報告

　　HUD是美國住房與城市發(fā)展部(Department of Housing and Urban Development)的簡稱，它是美國最重要的管理居民住房的政府機構(gòu)，它的工作之一就是負(fù)責(zé)監(jiān)管房屋買賣交易過程中涉及的各方的合法操作， 1974年房地產(chǎn)過戶程序法(Real Estate Settlement Procedures Act, 簡稱RESPA)通過，將房屋過戶程序中涉及的各項事宜標(biāo)準(zhǔn)化。

　　美國住房與城市發(fā)展部將房屋買賣中涉及的結(jié)算表統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化，即HUD-1報告，此后全美國所有關(guān)于住家房屋買賣的交易都要出具這份表格，即HUD-1來作為房屋買賣交易的重要證據(jù)之一。

　　報告中各項費用分析

　　Lender Charges貸款銀行費用

　　如果你是全現(xiàn)金購買，就沒有貸款費用這一項。貸款銀行收取的費用主要包括：

　　points fee 買低利息點數(shù)的費用(視申貸人情況而定)

　　Appraisal 估價費

　　Processing Fee 貸款手續(xù)費(批貸費用)

　　Underwriting Fee 風(fēng)險評估/承保費用

　　產(chǎn)權(quán)公司費用

　　產(chǎn)權(quán)公司Title company在美國房地產(chǎn)交易中起著舉足輕重的作用，它負(fù)責(zé)查驗房屋產(chǎn)權(quán)的合法性以及提供產(chǎn)權(quán)保險。美國的產(chǎn)權(quán)公司全方位多層次地保護著房產(chǎn)交易的合法性和安全性。

　　這一部分是產(chǎn)權(quán)公司Title company收取的費用，主要為Title insurance policy fee 產(chǎn)權(quán)保險費。

　　該保險包括兩種：一個是owner’s policy, 保護買房者真正擁有所買的房子。當(dāng)你買完房后，如果任何人因為各種原因，聲稱這個房子他有產(chǎn)權(quán)，這個保險就是保護你的利益不受侵害。

　　另一個保險是lender’s policy, 是保護借給你錢的公司或銀行，當(dāng)你的房子被拍賣時，他們有第一權(quán)利拿到賠償。聽上去這個跟你沒關(guān)系，但貸款公司會強迫你買這個保險，否則就不借給你錢。現(xiàn)金買家也不用買 lender’s policy。owner’s policy 還是要買。

　　Escrow Fee 過戶公司費用

　　Escrow 是第三方托管公司。買方及賣方的錢不直接交手，都是通過 escrow 公證交接。雙方中介，貸款公司和 escrow 公司，四方共同合作完成一棟房產(chǎn)的買賣交接手續(xù)。在美國房地產(chǎn)交易過程中， Escrow 公司的角色是保證買賣雙方的利益。在加州， Escrow公司是被要求必須使用的。

　　各級政府變更記錄費及稅費

　　1、 Government recording charges 登記費

　　記錄費用或管理費用,是政府機構(gòu)記錄房產(chǎn)銷售資料時所要收取的費用。這些資料必須記錄在公共記錄當(dāng)中，記錄費用與許多相關(guān)費用一起計算到房地產(chǎn)買賣手續(xù)費當(dāng)中。人們要確認(rèn)所有者的改變已被記錄，錯誤資料已被糾正，因為錯誤在未來可能會引發(fā)問題,尤其是在房產(chǎn)銷售或轉(zhuǎn)讓給另一方時。

　　2. City/county transfer tax or fee 變更記錄的費用

　　當(dāng)所有者將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手，所有者轉(zhuǎn)讓文件(例如轉(zhuǎn)讓房契)要在房產(chǎn)所在縣的記錄人的辦公室備案�？h的記錄人根據(jù)收入與稅收條例，代表國家平等理事會收取“轉(zhuǎn)讓金”。這種費用就是文件轉(zhuǎn)讓稅，它是稅收的一部分。

　　房屋保修保險等費用

　　這一部分費用主要包括房屋檢查費和房屋現(xiàn)有的保修保險合同轉(zhuǎn)讓的費用。

　　1、 Home Inspection Fee 額外房屋檢查費

　　買家看房時能看到詳盡的房屋檢查報告。如果買家想要額外做更細(xì)致的檢查，就要自己出錢。比如想做一個額外的屋頂檢查，地基檢查或者害蟲檢查等。

　　2. home warranty plan cost 房屋保修保險 ( 此項買賣雙方協(xié)商是否購買以及誰付款)

　　房屋保修保險是一種服務(wù)合同,它包括維修和更換家用電器所要支出的費用。保修的內(nèi)容包括設(shè)備和電器，例如洗碗機、管道系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)等，因正常損耗而造成的損壞。不同保險公司的保修范圍差異較大。房屋保修保險合同并不包括所有的房屋維修。

　　預(yù)先支付的費用

貸款銀行預(yù)先收取的利息

預(yù)交的homeowner's insurance屋主保險費用

按購房合同約定的比例分配的房地產(chǎn)稅

按購房合同約定比例分配和預(yù)交的HOA費用

如果是聯(lián)排別墅townhouse或公寓condo等有HOA社區(qū)物業(yè)管理的，還需要支付一些小額費用:

HOA transfer fee 社區(qū)物業(yè)管理戶主變更費

HOA document preparing fee 社區(qū)物業(yè)管理文件工本費