很多中國朋友想投資美國房產(chǎn)，但又不了解美國買房、貸款、稅費等各方面信息，下面明炬僑美出國就為大家整理了一些常見的問題，希望能給大家提供相關(guān)幫助。
看點1
美國買房和貸款的常見問題
1）沒有美國綠卡可以買美國的房產(chǎn)嗎?
美國大部分的投資項目都向非美國居民或非美國公民開放，所以有沒有綠卡或是不是美國公民不影響您購買美國的房產(chǎn)。
2）沒有美國綠卡可以貸款買房嗎?
沒有綠卡是能夠貸款購房的，并且由于貸款增加了杠桿，用好了還能提高投資收益。
3）移民美國前或移民美國后買房有什么區(qū)別嗎?
首先，我們要確定的一點是買房是一個投資行為；對于投資來講，要根據(jù)其他因素，即你的投資目的、投資時間點和個人的需要去判斷，而不是看移民前后來決定。
4）美國居民（持美國綠卡者）與非美國居民（不持美國綠卡的外國居民）在納稅方面是否有區(qū)別?
沒有區(qū)別，稅率是相同的，只不過在報稅的抵扣上會略有不同。
5）什么時候買房合適，移民美國前還是移民美國后?
之前已經(jīng)提到，移民前或移民后買房是沒有區(qū)別的。但如果要貸款，就建議在報稅之前，甚至在登陸美國之前就買房會比較好。
6）哪些位于美國的銀行可以用來自中國的收入證明來向其貸款?
匯豐銀行、工行、華美銀行、國泰銀行等都是可以的。
7）目前美國銀行的貸款利息是多少?
目前美國的整體利率比較低，大多數(shù)在百分之三點幾。具體的貸款利率取決于貸款的金額與貸款的年限。比如，貸款5年，其利率就會低一些，7年會稍高一點，15年當(dāng)然就更高了。
8）是以公司的名義還是以個人的名義來購買美國房產(chǎn)?
這主要看對你對責(zé)任的欲限定程度。如你用公司名義來買房，可能需要用公司的稅表來報稅，同時公司需要給股東開K1的稅表。如果你是以個人的名義買房，報稅程序相對公司會稍微簡單一些。
9）一般的新美國移民最多可以貸多少額度的房款?
如果你有美國綠卡，那么你可以最多貸款房價總額的70%。如果你沒有美國綠卡，那么你在每一個銀行所能貸到的金額不盡相同，要取決于每一家具體的銀行針對外國人能貸款的最高額度的相關(guān)規(guī)定，大多數(shù)在50%到60%之間。
在美國，從買房到賣房，涉及到的稅費很多。如果你想要達到省稅、增加投資回報的目的，就要提前仔細(xì)地了解這些法律、法規(guī)。提前咨詢熙煦國際，提前咨詢，提前規(guī)劃，是你投資美國房產(chǎn)的必做事項。
看點2
如何保全美國房產(chǎn)?如何避稅？
1）對于自住房來說，你應(yīng)該充分利用免稅額的機制。比如，有的人在房地產(chǎn)價值上升的時期，一旦它增值得足夠多，那么他會每兩、三年就換一次房子。這樣買賣幾次之后，可以達到幾十萬的免稅額，稅費就這么自然而然地省出來了。
2）對投資房，你應(yīng)當(dāng)利用一個1031置換條款。
舉例說明:
如果你賣掉了一棟投資房，在45天之內(nèi)找到了另外一棟投資房，并且在180天之內(nèi)過戶，那么第一棟房子的增值稅可以延晚繳納，一直到第二棟房子賣掉之后，才需要繳納增值稅。
3）投資人本身沒有美國綠卡，但其子女有；他想將房產(chǎn)贈與給其子女。如果是那樣，您千萬不要直接進行贈與，因為外國人的贈與免稅額每年只有14,000美元。正確的做法是：你應(yīng)該將你的房產(chǎn)先賣掉，將賣掉之后的存款贈與給你的子女。由于存款是無形資產(chǎn)，外國人把無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)贈美國公民或美國居民是不需要繳納贈與稅的。
4）對美國納稅居民來說，如果房子一直不賣掉，過世后贈與其子女，子女可以免交這個增值稅。例如：父母買了一棟房子，花了50萬，在其過世的時候，這個房子漲到了200萬，如果孩子繼承了這一棟房子，馬上以200萬的價格賣掉，那么中間的差價150萬，孩子是不需要繳納增值稅的。但是這棟房子的200萬會算在父母的遺產(chǎn)里面。所以，雖然我們避開了贈與稅，但是還得注意一下可能出現(xiàn)的遺產(chǎn)稅的問題。
外國人在美國的遺產(chǎn)稅的免稅額只有6萬美元，而美國的遺產(chǎn)稅高達40%，如果在9個月內(nèi)沒有補繳納這40%的遺產(chǎn)稅，你的房產(chǎn)將在9個月內(nèi)被賣掉，以繳納你未加納的增值稅和遺產(chǎn)稅。這里有個解決方案：在購買美國房產(chǎn)的時候，同時購買一份美國的人壽保單，如果有人不幸過世了，用人壽保單的賠付額去繳納這些增值稅與遺產(chǎn)稅，而房產(chǎn)本身你可以留下來從容處理它。
看點3
產(chǎn)權(quán)由誰持有：孩子、父母還是公司？
1）美國的房產(chǎn)通常沒有受益人，如果房東不幸意外過世，由誰來繼承該房產(chǎn)?
明炬僑美出國提供的解決方案：做一個生前信托。一旦發(fā)生意外，由于生前信托的條款里已經(jīng)指明了誰是“受益人”，這就避免了費時、費錢的法庭認(rèn)證程序。
2）應(yīng)該用公司的名義還是個人的名義去買房?
以公司和個人名義去買房的主要區(qū)別在于：如果是前者，你的責(zé)任就限定在你的公司里面，不會跟你個人的其他資產(chǎn)交割在一起。如果你有兩棟房產(chǎn)在同一個有限責(zé)任公司的名義之下購買，你其實是把這兩個責(zé)任都?xì)w并到了一起，而并沒有起到分割它們的目的。所以，并非以公司名義購買房產(chǎn)都能省事、省稅費、省責(zé)任。具體情況要作具體分析。
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