【北美購房網(wǎng)】海外房產(chǎn)投資趨勢與技巧
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【北美購房網(wǎng)】海外房產(chǎn)投資趨勢與技巧
大家在海外投資的過程中經(jīng)常會遇到各種問題。也是我們經(jīng)常說的“摸著石頭過河”,那么今天就從投資人開始分析,十年前投資成功的人有什么經(jīng)驗借鑒,現(xiàn)在新一批的高凈值人群又有什么投資技巧可以獲取。
今天我們的內(nèi)容分為4個話題來聊一聊。
越來越多的國人選擇海外置業(yè)
早期,中國人投資房地產(chǎn)只關(guān)注家庭所在地的城市,但目前已經(jīng)開始全國范圍內(nèi)投資,比如如投資回報率比較高的北上廣深,以及海南、三亞、廈門、煙臺等這樣的旅游城市。這是市場開放、信息公開、壁壘降低形成的必然趨勢,照這個趨勢發(fā)展下去,房產(chǎn)購買地也必定從全國延伸到全球。隨著國內(nèi)房產(chǎn)市場的飽和與見頂,海外房產(chǎn)投資現(xiàn)在正當(dāng)時了。
中國人目前海外房產(chǎn)投資的增速成倍上漲,2014年就購買了超過300億美金的海外房產(chǎn)。在2015年,中國人在澳洲總共投資了466億澳元,其中243億澳元投資在了地產(chǎn),其他則分布在了農(nóng)業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)以及金融保險服務(wù)業(yè)。
其實過去十五到二十年的時間,中國絕大多數(shù)家庭財富的累積,只和一個因素有關(guān),就是房地產(chǎn)。越早投資,投資越多,家庭財富累積越快。中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在基本已經(jīng)走到了后期階段,除了北上廣深四個城市,其他的絕大多數(shù)城市都處在資產(chǎn)換手階段。
未來十五到二十年,中國家庭財富也會和一個因素高度正相關(guān),就是海外資產(chǎn)的比例。就好比李嘉誠,清空中國大陸的資產(chǎn),然后轉(zhuǎn)移到歐洲,這就是所謂的資產(chǎn)換手。
海外置業(yè)群體的新特征
因為是海外置業(yè),所以很多人關(guān)心這兩個問題,也是最重要的兩個問題。第一,現(xiàn)在這個時候買海產(chǎn)房產(chǎn),價格是高還是不高,是不是一個合適的時點?第二,現(xiàn)在都是誰在買海外房產(chǎn)?跟十年前是一撥人嗎?
我們先來聊聊目前國人海外置業(yè)群體的新特征以及目前海外置業(yè)的原因和動機(jī)是什么。目前海外置業(yè)人群從高凈值人士財富鏈的角度呈現(xiàn)了明顯的下行趨勢,同時也變得更加理智。
也就是說如果十年前海外置業(yè)人士都是那些非富即貴、動輒在海外買的都是數(shù)億的地標(biāo)性建筑的話,那么十年以后現(xiàn)在的海外置業(yè)人群變得更加貼近普通大眾,更多的是高凈值人士或者是比較好的中產(chǎn)階級收入的人士。他們不再是購買地標(biāo)性建筑,而是根據(jù)自己的需求有的放矢、量入為出的來合理地選擇海外的資產(chǎn)。
由于工作關(guān)系,2003年開始方爺就陸陸續(xù)續(xù)接觸了一些在海外置業(yè)的人,那個時候在海邊買房子的人真的是一擲千金,動輒身家過億。他們在海外買的都是這些Landmark,地標(biāo)性的建筑,而且這些購房個體也基本都是非富即貴,基本沒有什么東西可以限制得住他們,現(xiàn)在真的是越來越多的高凈值人士和中產(chǎn)階級人士在購買。
從好的地方來說,之前的海外置業(yè)人士在全球范圍內(nèi)為中國的買家奠定了土豪的基礎(chǔ);但從另一個角度來說的話,現(xiàn)在的買房人基數(shù)更大了,使得海外置業(yè)作為一個行業(yè),有生存發(fā)展和進(jìn)步的足夠空間。也就是說,海外置業(yè)現(xiàn)在可以當(dāng)做一門生意、一門行業(yè)來做了,這也必然意味著客戶體驗的提升和消費者滿意度的進(jìn)一步提高。
從海外置業(yè)的目的和動機(jī)來講,隨著中國進(jìn)一步融入世界以及中國的海外置業(yè)者的財富進(jìn)一步積累變得更加多元化,國人海外置業(yè)的起點是伴隨著移民等剛性需求而產(chǎn)生的。一開始投資的區(qū)域范圍也比較限定于國人比較多的聚集區(qū),比如說美國東西海岸、加拿大的溫哥華或者多倫多等等。慢慢隨著中國越來越融入國際化和越來越多的中國人走出國門,慢慢的和教育連了起來。
比如說有的家長意識到孩子在國外讀中學(xué)、讀大學(xué),與其花錢讓他住宿舍,還不如索性買一個房子。第一,是由于中國人有買房子的傳統(tǒng);第二,確實是放了幾年之后,可以保值增值,同時還省了孩子交付的宿舍費用,何樂而不為呢。
所以從買房子的第二階段已經(jīng)從國人為了自己孩子在海外讀書、準(zhǔn)備他們的居住空間而演變成了一種相對的投資行為。這也比較順暢的延展到了國人海外置業(yè)的第三個動機(jī),那就是越來越多的國人隨著財富積累的不斷增加,意識到了資產(chǎn)配置和把自己的資產(chǎn)進(jìn)行全球分配的重要性,越來越多的人選擇在海外一些政治、經(jīng)濟(jì)、就業(yè)局勢都比較穩(wěn)定的地方來進(jìn)行投資、進(jìn)行置業(yè)。
當(dāng)然也會有對于國內(nèi)的霧霾、空氣污染或者是環(huán)境不是很滿意,想追求一種更高的生活方式、更好的享受方式的一些購房個體;也不排除很多有國際性工作的人經(jīng)常性的奔跑于兩地,比如說中美、中加或者是中澳,那么對他們來講的話,買一個海外的房產(chǎn)更多的是一種工作上的實際需求;也有人是為了自己的養(yǎng)老需求。
目前隨著很多年輕人意識的改變,在海外投資也越來越變成了一種生活方式的選擇。比如有些人可能覺得北京、上海這種一線城市核心地段的房產(chǎn)動輒千萬,自己買房子遙遙無期。那手邊攢了幾百萬,與其慢慢的被通貨膨脹消失掉,還不如在海外買第一套房子,既能享受投資回報,又能享受生活方式的改善和提升。
同時的話,也許過了幾年之后,房價攀升、人民幣匯率的變動,再加上收的幾年的租金,整體來講的話,可以對海外投資能夠得到比較好的回報,到那時候再把那個錢拿回國內(nèi)來進(jìn)行置業(yè)也是一個不錯的選擇。所以目前來看,在海外置業(yè)除了移民、生活、教育、投資這種目的之外,也越來越多的變成了一種生活方式的選擇。
高凈值人群的選擇與偏好
對于人生的規(guī)劃,你無法確保每一個重大選擇是正確的(人生不能重來),但你一定要做到規(guī)避重大風(fēng)險。這些風(fēng)險基本都是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的,例如戰(zhàn)爭、政治、環(huán)境、社會人文等等。
在中國,大家議論和擔(dān)心最多的往往就是政治帶來的關(guān)于財產(chǎn)法律、財富觀念和社會人文的變遷。 從這一點上來講,不進(jìn)行海外資產(chǎn)配置,風(fēng)險是很大的。
這幾年,大量的財富頂尖階層通過移民、綠卡、海外購置地產(chǎn)等方式在戰(zhàn)略上規(guī)避風(fēng)險,使得風(fēng)險萬一發(fā)生時能夠全身而退;而對于中產(chǎn)階級,做到這一點并不是太容易,因為畢竟被孩子、房子、工作等一大推事情綁在了國內(nèi);但是起碼,配置海外資產(chǎn)可以在戰(zhàn)略上給中產(chǎn)留下一條退路,不至于在巨大風(fēng)險發(fā)生時一無所有,任憑擺布。
所以,這應(yīng)該是每一個中產(chǎn)階層在規(guī)避重大風(fēng)險時必須要做的一個選擇。
在戰(zhàn)略上,你要相信并跟隨比你高一層的財富階層,因為風(fēng)險嗅覺上,他們永遠(yuǎn)比你要敏感,而且,你每天努力的目標(biāo)就是要在明天成為他們。
首先讓我們來定義一下高凈值人士。根據(jù)最新的一份中信實業(yè)銀行與胡潤百富頒發(fā)的2016年高凈值人士調(diào)查報告中的文件顯示,目前中國擁有千萬元以上的可投資資產(chǎn)的高凈值人士有134萬,其中55%是企業(yè)主、20%是所謂的打工皇帝或者是金領(lǐng)、15%是房產(chǎn)投資的受益者、10%是職業(yè)的股民。
這134萬的高凈值人群當(dāng)中已經(jīng)有海外投資的占到16%,而且會在未來的數(shù)年以比較高的比率持續(xù)攀升,那么這些高凈值人士在考慮海外投資的時候一般會選擇哪些國家,并且為什么會選擇這些國家呢?
首先根據(jù)我們的理解,所謂沒有最好只有最合適,高凈值人士在選擇海外投資的國家、具體的項目以及地區(qū)的時候,是有自己清醒的認(rèn)識的,根據(jù)自己的財務(wù)狀況、對投資回報率的需求、對海外置業(yè)的需求,每個人都會有自己不一樣的想法。根據(jù)國人在海外置業(yè)所擬投資金額的角度,方爺劃分了幾個檔次以及各自對應(yīng)的一些基礎(chǔ)原因,在這里和大家做一個簡單的分享。
第一檔,如果海外投資者投資的金額在30、50萬人民幣起,大概不超過100萬人民幣的樣子,而且是第一次海外投資,屬于試水類投資的話,這個時候考慮日本房產(chǎn)投資的人會占比較大的一個比例。日本老齡化比較嚴(yán)重,年輕人當(dāng)中不結(jié)婚的勢頭又很猛,而且生活壓力比較大,物價也比較高。
而且日本的房子超級小,雖然從14平米起,但會有麻雀雖小五臟俱全的公寓,包括全套的衛(wèi)浴設(shè)備。這使得在都市圈打拼的年輕人以租房為首選,也使得在相應(yīng)地段做投資型物業(yè),并且出租也是一個很好的選擇。
專業(yè)人士幫助挑選的話一般可以找到稅后大概每年8%至9%回報率的投資性物業(yè),而且前一段時間日本剛剛放開民宿,這對在日本買房進(jìn)行投資是一個不錯的選擇。當(dāng)然了,日本也有超貴的房子,一戶建就是我們叫獨立公寓的,幾百萬、幾千萬人民幣的房產(chǎn)價格都會有,但是作為一個初始投資的選項,日本還是值得考慮的。
第二檔,如果投資金額在100萬人民幣以上,200到250萬人民幣以下,也就是折合美金大概20萬、30萬美金的樣子。這個時候就可以考慮美國的南部,比如說佛羅里達(dá)或者是德克薩斯類似一些地廣人稀的地方,二、三十萬美金就可以買到很不錯的房子,而且是獨棟別墅,有很大的院子,住的也很舒服,比較符合國人在海外置業(yè)心里的期望值。
可能是大家在國內(nèi)住公寓住的太多了,總是在腦海中設(shè)想著海外購房置業(yè)的第一首選是一個別墅,這類房型相對來說是屬于初級海外置業(yè)者的需求。當(dāng)然二、三十萬英鎊左右的價格也可以考慮英國的曼徹斯特、利物浦或者是倫敦遠(yuǎn)郊地區(qū)的一些房子了。
再往上升一檔,比如說50萬美金或以上。這就屬于進(jìn)入到海外置業(yè)的主流市場了,此時的海外置業(yè)大門就可以理解為正式打開,選擇是相當(dāng)多的。比如說如果對歐洲感興趣的話,可以買德國的新房,這個價位在柏林、漢堡和慕尼黑都可以買到不錯的公寓。
也可以開始考慮加拿大的多倫多、澳洲二線城市像墨爾本、布里斯班和黃金海岸這樣的房子,50萬左右可以買到比較不錯的,稍微遠(yuǎn)一點的話也可以買到獨立屋了。當(dāng)然也可以開始考慮,比如說新西蘭的一些二手房,比如說南島的基督城的一些地方。
當(dāng)然以上說的這幾個地點,海外置業(yè)投資者不可能每一個都選,他們選的話一定是有自己的情節(jié)和因素在里邊,尤其是買歐洲房產(chǎn)的人更是如此�;緛碇v,比如說買德國房子的人都是有在當(dāng)?shù)亓魧W(xué)、生活、工作經(jīng)歷或者是父母曾經(jīng)留學(xué)過,有一定的德國情結(jié)的人。
美國、加拿大由于是中國人海外投資置業(yè)移民的一貫的首選,所以比較容易理解;而澳洲在過去幾年產(chǎn)生了一個比較大的變化,前幾年由于杠桿用得比較足,10%的首付就可以撬動大概100萬澳元左右的房子,而且100萬左右已經(jīng)可以在悉尼買一個很不錯的公寓了。
但是最近幾年,由于政策銀行的政策調(diào)整,使得外國人士在澳洲買新房或者貸款,除了那種開發(fā)商提供貸款的情況之外,一般來講貸款成數(shù)可能壓制在四成到五成左右,這個時候投資的杠桿屬性就會小了很多。
所以目前來講,買澳洲房產(chǎn)的人要么就是凈值非常高的人,要么就是有實際需求,孩子在那邊讀書的人;真正想利用杠桿獲取比較好的回報率的人,目前來講反倒不太考慮澳洲了。
再說說新西蘭市場就比較有意思了,全國一共也就400萬人,40%的人集中在新西蘭的第一大城市奧克蘭附近,而且有10%是中國人。過去幾年去新西蘭買房子的中國人特別多,主要原因就是看好了新西蘭秀麗的風(fēng)光,還有對中國友好的態(tài)度以及這種地廣人稀的、符合國人在海外置業(yè)心理期望值的、非常棒的自然環(huán)境。
如果可投資金額再高一點,比如說100萬到150萬美元,也就是折合大概不到1000萬人民幣的樣子。這樣的投資金額就算是在高凈值人士的海外置業(yè)當(dāng)中,也是一個很不錯的投資標(biāo)的了。
他的客戶群體也是那些以保值為主,而不是更多地考慮增值的這些高凈值的富裕人群。他們的選擇應(yīng)該主要是在美國的東海岸,比如說曼哈頓;或者西海岸舊金山灣區(qū)(房市)、洛杉磯地區(qū)的一些中國人喜歡的核心地段。
如果是在加拿大的話,絕大部分可能就會選擇西部的溫哥華地區(qū)。當(dāng)然也可以選擇韓國首爾地區(qū)的核心地段,或者新加坡的一些建商剛建的公寓,或者是法國的一些核心城區(qū)的房子,也可以考慮倫敦的比如說一區(qū)、二區(qū)這樣不錯地段的一些房子了。
這幾個國家也是各有自己的特點。像英國的話,如果想買倫敦的物業(yè),真的是不到一千萬人民幣就暫時不要再考慮了,因為不可能買到特別好的、稱心如意的房子。比如說萬科在倫敦東一區(qū)開發(fā)的一個項目叫STAGE,最小的戶型也要大概40平米,70萬英鎊左右,折成人民幣大概也要六、七百萬,所以實際上它的起點是相當(dāng)高的,這還只是一個小小的studio,叫開間。
如果再大一點,一室一廳達(dá)到60平米左右的話,就一定會在1000萬人民幣以上了。大家知道法國的房子是從內(nèi)到外順時針分為二十幾個區(qū),每個區(qū)都有自己典型的特色,也有窮人區(qū)、富人區(qū)這種概念。我們的理解法國的房產(chǎn)不太適合普通的老百姓買,因為它要求太多。
而且很多都是屬于歷史文物,你連外邊的顏色和裝修以及基本框架都沒有辦法動,所以只適合那些非富即貴的、投資標(biāo)的額在一千萬人民幣或以上的人。這些人追求生活品質(zhì)、追求藝術(shù)、追求浪漫,那么他再有自己的保值增值的需求的話,我覺得可以考慮法國巴黎的房產(chǎn)。
新加坡市場是一個比較小眾的市場,每年持中國大陸護(hù)照從中國大陸去新加坡買房的人不超過一千,也就是這個業(yè)務(wù)的體量總體來說不超過一千單。絕大多數(shù)人都是孩子在那邊讀書,為了將來移民到新加坡,所以在新加坡置業(yè);單純的為了投資而在新加坡買房子的人真的不是很多。
海外置業(yè)的房產(chǎn)類型與預(yù)算
接下來我們再聊一聊近年來國人海外置業(yè)購買的海外資產(chǎn)的類型和大概的投資預(yù)算額是多少。國人在海外置業(yè)基本上分三步走:第一步是買residential property,也就是我們所說的民宅;第二步是買商業(yè)地產(chǎn),也就是我們說的commercial property,包括那些Triple Net,因為畢竟是跨國管理。
所以不需要業(yè)主自己承擔(dān)任何的管理費、維修費和其他一些養(yǎng)護(hù)成本。這種Triple Net交易是比較火熱的;那么國人在海外投資的第三個層次就是買一些基金或者是理財產(chǎn)品,初期可能是一些美元的私募產(chǎn)品。
這是從整體角度來講,國人海外投資的三個階段。要是從第一個階段國人海外置業(yè)所購買的物業(yè)類型來講的話,應(yīng)該就是以Condo和single family house為主。買Condo也就是產(chǎn)權(quán)公寓,主要集中在東西兩海岸居住比較擁擠、人口比較密集的地方,比如說西海岸的舊金山灣區(qū)、洛杉磯地區(qū),以及東海岸的曼哈頓、紐約地區(qū)。
買具有獨立產(chǎn)權(quán)的公寓好處就是有統(tǒng)一的管理,而且配套特別好;但缺點就是物業(yè)稅、每個月的管理費會比較多一點,他們叫HOA,也就是我們所說的物業(yè)費。而且很多HOA(home owners association)業(yè)主委員會會有比較苛刻的規(guī)定,比如說這個小區(qū)或者是這個物業(yè)有多少比例不能超出,超出的話就不可以再出租了,那這種約定對于投資性的業(yè)主來說可能會有一定的限制。
而且它畢竟是國人比較熟悉的這種公寓建筑,所以有些時候國人到海外就會覺得我在國內(nèi)住公寓,到海外還要住嗎?所以很多國人在海外是傾向于購買single family house也就是獨棟別墅的,因為它滿足了國人海外置業(yè)的一切心理需求,同時由于它不需要和鄰居打交道,所以可以更好的注重隱私。
我們堅信國人在嘗試了買了幾套residential property之后,一定會慢慢的把興趣和著重點放在商業(yè)地產(chǎn)上,尤其是那些高凈值人士。因為第一,商業(yè)地產(chǎn)基本來說最少是200萬美金;第二,它具有更加穩(wěn)定的回報率,而且不需要太多的人來幫助打理。高凈值人士就算是再喜歡民宅,買了三套、五套也就差不多了,有很多體量的資金需要投放的話,它遲早一定會轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)的項目上來的。
從國人海外置業(yè)的預(yù)算角度來講,如果是初次置業(yè)者和初級置業(yè)者的話,一般來講他的預(yù)算是不超過50萬美金的;對于中級的海外置業(yè)者,也就是說家里比較富裕,但并不是那種超級有錢的高凈值客戶,并且愿意做出一部分資產(chǎn)配置的話。
他的預(yù)算大概是不超過100萬美金;對于高凈值人士的話,他的預(yù)算是150萬到200美金之間;超高凈值人士的話,買完了民宅之后,一般來講就會涉獵到商業(yè)地產(chǎn),這個時候他們的預(yù)算會是200萬美金起。
所以基本來講200萬美金算是一個坎,比較有效的劃分了商業(yè)地產(chǎn)和民宅這兩個不同的市場范圍的界限,也比較有效的劃分超高凈值人士和高級人士投資金額的數(shù)值。
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