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今夏最適合投資海外房產(chǎn)的城市有哪些？

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，海外投資成為中高收入居民資產(chǎn)配置的重要組成部分。未來(lái)，隨著中國(guó)的對(duì)外開放和居民財(cái)富的積累，海外置業(yè)也是中國(guó)居民資產(chǎn)配置的重要投資方向。那么從租金收益率、房?jī)r(jià)升值潛力、房屋交易成本及移民政策等各方面風(fēng)險(xiǎn)收益綜合因素來(lái)看，最適合投資海外房產(chǎn)的有哪些？

一．從中國(guó)居民的海外置業(yè)需求看國(guó)際性城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)

1． 對(duì)沖宏觀風(fēng)險(xiǎn)、提高資產(chǎn)收益率是居民海外投資的主要需求

一般而言，選擇將一部分資產(chǎn)配置于海外通�；�于三個(gè)方面的需求：

①適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)周期

不同國(guó)家的經(jīng)濟(jì)周期不一樣，資產(chǎn)價(jià)格存在較大差異，通過(guò)跨境配置資產(chǎn)，可以在一定程度上規(guī)避宏觀周期對(duì)投資收益率的影響。

②通過(guò)資產(chǎn)多元化，對(duì)沖國(guó)別經(jīng)濟(jì)的宏觀風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)

不能 “ 把所有雞蛋放在一個(gè)籃子里 ”，應(yīng)該包括不能把所有資產(chǎn)都配置成同一種貨幣，放在同一個(gè)國(guó)家。

③選擇移民或者讓子女接受海外教育

資產(chǎn)的配置和生活的跨境消費(fèi)支出需求相匹配，也是促成資產(chǎn)海外配置的重要因素。

2． 不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置和居民海外留學(xué)及移民的國(guó)家和地區(qū)高度契合

最近五年來(lái)，隨著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)居民選擇海外教育。從 2010 年至 2015 年，前往美國(guó)的留學(xué)人口從 15.8 萬(wàn)增長(zhǎng)到 30.4 萬(wàn)，五年翻了一倍。前往加拿大的留學(xué)生規(guī)模從 5.7 萬(wàn)增長(zhǎng)到 11.1 萬(wàn)，增幅 95%。其他前往英國(guó)、德國(guó)、日本和新西蘭的留學(xué)生也分別有 10% 至 60% 的增幅，只有法國(guó)、韓國(guó)和澳大利亞的留學(xué)生規(guī)模呈現(xiàn)平穩(wěn)甚至下降趨勢(shì)。

與此同時(shí)，海外移民數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)相似的特點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)居民的主要移民國(guó)家是德國(guó)、美國(guó)、英國(guó)和加拿大。其次是日本、澳大利亞、意大利和西班牙。十年前，中國(guó)的富裕家庭把孩子送往美國(guó)、加拿大、英國(guó)、德國(guó)留學(xué)。之后，美國(guó)、英國(guó)、加拿大和德國(guó)等逐漸成為熱門的移民國(guó)家。從最新的留學(xué)數(shù)據(jù)來(lái)看，未來(lái)三年，美國(guó)、加拿大和英國(guó)仍然將是移民最熱門的國(guó)家。

由于許多國(guó)內(nèi)居民購(gòu)置海外房產(chǎn)和子女教育及移民需求相關(guān)，因此我們把 “國(guó)際性大城市 ”的房地產(chǎn)投資價(jià)值分析鎖定在上述 8 個(gè)國(guó)家。

3． 中國(guó)居民海外置業(yè)的區(qū)域偏好和海外移民的區(qū)域偏好密切相關(guān)

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，6 成以上中國(guó)投資者選擇在美國(guó)、加拿大，澳大利亞置業(yè)。其中洛杉磯、舊金山、紐約、西雅圖(投資)成為國(guó)人移民海外最為青睞的城市。此外，由于語(yǔ)言及文化背景等因素，英國(guó)、新加坡、香港和新西蘭也是我們篩選海外國(guó)際性城市的時(shí)候所考慮國(guó)家和區(qū)域。

二．城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和開放性決定其國(guó)際化程度

從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，著名高校數(shù)量以及跨國(guó)公司的數(shù)量、規(guī)模、旅游、文化（體育）及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中的地位等因素都直接影響城市的國(guó)際化程度，同時(shí)影響海外移民的宜居性。城市的國(guó)際化程度越高，交通越方便，流動(dòng)人口越多，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性也越高。

法國(guó)、西班牙，日本和新加坡是國(guó)際化程度較高的國(guó)家，其旅游收入占 GDP 的比重明顯高于其他發(fā)達(dá)國(guó)家。由于旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)帶來(lái)的不僅是收入，還有適宜海外人士生存的外部文化環(huán)境，因此，這些國(guó)家的城市住宅流動(dòng)性相對(duì)較高。

除了上述的產(chǎn)業(yè)收入結(jié)構(gòu)以外，還需要綜合考慮著名大學(xué)、世界 500 強(qiáng)企業(yè)數(shù)量和國(guó)際體育盛事、國(guó)際文化藝術(shù)交流活動(dòng)以及地理位置和交通便利。

上述紐約、倫敦、東京、大阪、巴塞羅那等 15 城市不僅是全球著名大學(xué)和企業(yè)的坐落地，同時(shí)跨境交通十分便利，是具備綜合優(yōu)勢(shì)的國(guó)際性都市。因此，不僅吸引著國(guó)內(nèi)居民，同時(shí)也吸引著大量國(guó)際移民。這些城市的房地產(chǎn)也因此擁有更大的升值空間和租賃、銷售的流動(dòng)性。

此外，不同國(guó)家基于本國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和需求，制定了不同的移民政策和、對(duì)外籍人士的置業(yè)稅收政策。這些政策對(duì)海外當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)投資價(jià)值也有一定影響。

三．全球主要城市的住宅投資價(jià)值分析

考量一個(gè)城市目前住房?jī)r(jià)格的相對(duì)水平，通常由當(dāng)?shù)氐淖饨鹗找媛�，收入房�(jī)r(jià)比能得出基本結(jié)論。而判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)未來(lái)是否有較大的成長(zhǎng)空間，要重點(diǎn)考慮房?jī)r(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平的偏離度，以及當(dāng)?shù)氐呢泿耪�策和流�?dòng)性環(huán)境，包括抵押貸款的利息成本，匯率風(fēng)險(xiǎn)等。

1． 租金收益率

從租金收益率來(lái)看，大阪、洛杉磯、阿姆斯特丹和西雅圖領(lǐng)跑全球主要城市的租金收益率水平，其租金收益率水平均在 5% 以上。其次是多倫多、紐約、溫哥華、東京和巴塞羅那，其平均租金收益率都在 4% 以上，明顯高于國(guó)內(nèi)金融資產(chǎn)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益水平，投資以上城市房產(chǎn)具有較高且穩(wěn)定的回報(bào)率。而首爾、巴黎的租金回報(bào)率相對(duì)較低，如果房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期沒(méi)有較為確定的升值預(yù)期，則當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)不具有投資吸引力。

2． 收入房?jī)r(jià)比

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在全球主要城市中，房?jī)r(jià)收入比處于低位的有西雅圖、洛杉磯、墨爾本、多倫多、柏林以及阿姆斯特丹和奧克蘭，房?jī)r(jià)收入比均在 10 倍以下，表明相對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄�收入而言，房�(jī)r(jià)處于較低的水平。紐約雖然絕對(duì)房?jī)r(jià)不低，但由于當(dāng)?shù)厥杖胨�平高，房�(jī)r(jià)的相對(duì)水平也不高。而倫敦、新加坡、羅馬和首爾的房?jī)r(jià)相對(duì)水平就比較高了。

3． 目前房?jī)r(jià)的相對(duì)水平及住房升值的預(yù)期

根據(jù) 2007 年金融危機(jī)以來(lái)的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，溫哥華、多倫多、悉尼、墨爾本、奧克蘭、倫敦、新加坡、首爾等 9 個(gè)城市的房?jī)r(jià)已恢復(fù)且超過(guò)金融危機(jī)前的房?jī)r(jià)、創(chuàng)出歷史新高。西雅圖、東京、巴黎和柏林房?jī)r(jià)基本恢復(fù)到 2007 年的水平。而紐約、洛杉磯、大阪、羅馬和巴塞羅那、阿姆斯特丹的房?jī)r(jià)仍然低于危機(jī)之前，屬于相對(duì)較低水平。

此外，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平和房?jī)r(jià)的偏離度是重要考量指標(biāo)。目前大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)增速呈下滑趨勢(shì)，與之相對(duì)應(yīng)，這些國(guó)家的房?jī)r(jià)也相對(duì)比較疲軟，唯有美國(guó)例外，宏觀經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)雙增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但從增長(zhǎng)幅度來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅仍然滯后于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。而其他發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)基本處于 “比爛狀態(tài) ”，GDP 增速均為負(fù)值。綜合考慮經(jīng)濟(jì)增速和房?jī)r(jià)漲幅兩個(gè)指標(biāo)，可以初步判斷，除了美國(guó)以外，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，意大利、西班牙、法國(guó)和新西蘭的房?jī)r(jià)升值前景都較為樂(lè)觀（新加坡和德國(guó)的房?jī)r(jià)水平受到政府政策調(diào)控，市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)較�。�。

4． 當(dāng)?shù)乩�率水平和住宅按揭成�?/strong>