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【北美購房網(wǎng)】投資美國房產(chǎn)要點(diǎn)，建議收藏

不止是在國內(nèi)，海外的華人也喜歡投資買房。凡是中國人多的地方，房價(jià)就居高不下，比如舊金山附近的硅谷，現(xiàn)在號(hào)稱全美房價(jià)最高，又如洛杉磯(投資)、紐約等大城市，華人對(duì)其高房價(jià)都作出了貢獻(xiàn)。但買什么樣的房子能夠又賺又省心，還是很有講究的�？傊�買房尤其是買投資房是門大學(xué)問，簡單分析一下買投資房的要點(diǎn)。

注意投資房和自住房的區(qū)別

如果你想在美國買房，應(yīng)該先弄清買房的目的是什么。如果是自住房，因各人喜好不一，有人喜歡郊區(qū)，有人向往市區(qū)，有人喜歡獨(dú)立屋，有人愛公寓，有人愛住水邊，有人喜歡山坡樹林。買自住房最重要的原則只有一個(gè)，就是自己喜歡才買。只要喜歡，買下來永遠(yuǎn)不會(huì)后悔。如果是為投資而購房，那就不一樣了。

投資的目的是賺錢，在房價(jià)緩慢上漲的市場，只有投資少租金高才能賺錢。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。投資房不能買太貴、太高檔或房間數(shù)量太多的，試想，每個(gè)月能花幾千美金出租房子的人，早就有能力購房了，怎么可能去租房呢？即便是愿意，也是短期的，難有長期租戶。

地理位置

地理位置永遠(yuǎn)是投資的第一考慮因素，選擇一個(gè)經(jīng)濟(jì)上升區(qū)，比經(jīng)濟(jì)下降區(qū)要好，所謂經(jīng)濟(jì)上升，通常就是人口是否呈增長態(tài)勢(shì)。 另外，房子的位置不能太偏僻，離學(xué)校、市場等居住配套太遠(yuǎn)或者交通出行不方便，都不容易出租或出售，即便是能夠出租或出售，價(jià)格也偏低。

建筑年代

對(duì)于不熟悉房屋裝修，工作繁忙怕麻煩，或者本人不在美國的買主，建議選擇較新的房子。因?yàn)槔戏孔有蘩碣M(fèi)太高，麻煩多，維護(hù)成本昂貴。雖然投資新房子的毛利率，通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如老房子，但由于老房子的修理費(fèi)多，故凈投資回報(bào)也相差不會(huì)太大。

通常50年以上舊房子（這里主要指公寓樓）的電路、水路、管道等設(shè)施沒有獨(dú)立的電表、水表，于是不得不由屋主支付電費(fèi)和水費(fèi)，而美國人一年四季都開空調(diào)，浪費(fèi)相當(dāng)大，這是筆不可控的開支。故為了省心，凡由屋主支付Utilities的房屋，應(yīng)該慎重考慮。

周邊環(huán)境

這里是指小環(huán)境，即房屋所在的社區(qū)，如果這個(gè)社區(qū)的居民很窮，學(xué)區(qū)不好，通常房價(jià)也不會(huì)高，如果這個(gè)社區(qū)附近都是舊房子，而你看中的是一幢被舊房子圍繞的新房子，而且價(jià)格相當(dāng)誘人，勸你最好還是別買。

因?yàn)樾路孔拥氖袌鰞r(jià)值會(huì)受周邊舊房子的拖累而貶值，升值前景不會(huì)大。另外，機(jī)場、大煙囪、高壓線、屠宰場、監(jiān)獄以及墳場附近的房屋，通通需要慎重考慮。 租客往往喜歡交通便利、商業(yè)配套好的區(qū)域，方便仍是他們的第一選擇

占地面積及房屋朝向

如果是自住房，大多數(shù)人都喜歡占地面積大的獨(dú)立屋。但對(duì)投資房而言，占地太大反而是個(gè)負(fù)擔(dān)，會(huì)降低投資收益率。因?yàn)橥瑯哟笮〉姆课萑绻�占地面積大，則肯定投資成本大。大花園意味著維護(hù)開支大，除草、澆水、施肥等都要錢，其實(shí)美國本身就是個(gè)大花園，很少有租客會(huì)強(qiáng)調(diào)花園要如何如何。

他們一般在乎屋內(nèi)設(shè)施遠(yuǎn)超過屋外環(huán)境，因此，投資房沒必要占地過大。坐北朝南的房子是非常科學(xué)的，風(fēng)水應(yīng)該是門科學(xué)而不是迷信。風(fēng)水不好的房屋，人住進(jìn)去會(huì)得病，這不是慫言聽聞。投資房雖不象自住房那樣非常講究風(fēng)水，但至少也要說得過去。

地稅和保險(xiǎn)

投資房的地稅和保險(xiǎn)也應(yīng)該被列為考慮因素，因?yàn)檫@會(huì)直接影響到投資回報(bào)。不同城市不同地區(qū)的地稅差別非常大，投資房的保險(xiǎn)費(fèi)用（指房屋火險(xiǎn)等）一般比自住房要高，房屋保險(xiǎn)是必不可少的，即使是現(xiàn)金購買也應(yīng)該堅(jiān)持買房屋險(xiǎn)，這是從安全角度出發(fā)。比如，租客不小心跌倒，你就有可能成為被吿而賠償一大筆錢。

房屋保養(yǎng)及支出

按照美國的法律規(guī)定，房屋維護(hù)是業(yè)主的義務(wù)，如果房屋下水道壞了，洗碗機(jī)不工作了，或者空調(diào)不制冷了，都需要業(yè)主及時(shí)花錢修好。 房屋維護(hù)支出將是一大筆費(fèi)用，因此在購房時(shí)，在合同中最好約定一個(gè)前提條件，那就是為了確保房屋質(zhì)量，要求聘請(qǐng)專業(yè)人士做一次inspection（房屋檢查）。

以便了解屋頂是否需要更換，下水道和空調(diào)是否正常工作，以及房屋是否建立在自然災(zāi)害較為頻繁的地區(qū)。Inspection的費(fèi)用通常由購方支付，如果通過Inspection發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問題，可以要求售方修理，如果售方不負(fù)責(zé)修理，則購方可以拒絕購買而不會(huì)承擔(dān)任何責(zé)任。做Inspection是為今后的房屋保養(yǎng)著想。

投資回報(bào)率

投資回報(bào)率要多少才算是成功的投資？如果用現(xiàn)金全款購房（即不考慮貸款）且不考慮房價(jià)上漲的因素，僅考慮租金收入，那么投資凈回報(bào)應(yīng)當(dāng)在8%-10%左右才算是劃算的買賣。這個(gè)投資凈回報(bào)的計(jì)算方式是：

   收入：指租金收入；
   支出：指房屋維護(hù)費(fèi)、房屋管理費(fèi)、地稅、租金、廣告費(fèi)、法律訴訟費(fèi)等，                 有些公寓還有小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)；
  凈回報(bào)：指收入減去支出后的凈利潤。
一般而言，新房子因?yàn)閮r(jià)格高，租金的投資回報(bào)率要低于年代舊遠(yuǎn)的房子。通常房齡在20年至30年的房子，租金的投資回報(bào)率最高。

貸款安排

雖然美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息了，但是美國的住房貸款利率目前還是處于歷史較低水平。30年按揭貸款利率一般在5%～6%左右，權(quán)益抵押貸款利率在4%-5%之間，如果有條件貸款，還是不要錯(cuò)過這個(gè)機(jī)會(huì)。只要利用好貸款這個(gè)財(cái)務(wù)杠桿，僅靠租金收入，投資回報(bào)率就可達(dá)15%甚至更高。

如何對(duì)出租屋進(jìn)行管理

買房后如何出租，如何收租金，如何對(duì)付老賴租客，如何維護(hù)保養(yǎng)房屋，通通都是學(xué)問，不同的人管理的效果完全不同。前不久一個(gè)朋友說他很后悔買出租房，因?yàn)樗�太善良了，太相信租客了，結(jié)果受傷的總是他，后來一氣之下把房子干脆賣掉了。看來并非所有人都適合買房投資。

如果自己有時(shí)間精力，可以自己管理，這樣能省下一筆管理費(fèi)（通常一年按一個(gè)月的租金計(jì)算，每月再收取租金的8%～10%）。修理什么的，可以自己去Home depot 或 Lowe's 買零部件。能夠自己安裝的話就自己干，自己做不了可以尋找專業(yè)修理人員上門修理，要知道美國的人工費(fèi)用很高，工人上門一次，僅是上門服務(wù)費(fèi)就得80美元，還不算其他的零件費(fèi)和人工費(fèi)。