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【北美購房網(wǎng)】海外房產(chǎn)投資幾大坑

 超過80%的高凈值人群有海外投資的打算，其目的主要是為了“資產(chǎn)配置，分散風險”；越來越多的中產(chǎn)階級也躍躍欲試，期望在全球市場分得一杯羹。

那么海外投資的門檻如何？又有哪些誤區(qū)和應(yīng)該注意的問題呢？

不僅僅關(guān)注投資門檻，還應(yīng)該規(guī)避投資誤區(qū)

投資海外，尤其是海外的房地產(chǎn)市場，最怕就是走入誤區(qū)；性價比被認為是海外置業(yè)時的首要考慮因素，而這恰恰可能是最大的誤區(qū)。要知道價格不代表價值，門檻低并不是投資的理由：

那么應(yīng)該如何規(guī)避誤區(qū)，建立正確的投資觀念呢？

1. 規(guī)避用國內(nèi)短期形成的房產(chǎn)投資“所謂成功經(jīng)驗”去投資海外

相比歐洲等國家經(jīng)歷的上百年的地產(chǎn)商業(yè)化發(fā)展和沉淀而言，中國地產(chǎn)商業(yè)化十幾年的功夫略顯幼稚和不成熟。舉例而言，投資者的典型投資認知誤區(qū)有：

A：購買酒店式高層小戶型公寓；

B：面積小于50 平米的無車位公寓；

C：片面認為市中心公寓增值快，風險低；

D：市中心的空置率低，好出租；

舉個例子，很多我們國內(nèi)投資者喜歡買英國的學生公寓，市面上的很多學生公寓都是99年租賃年限之內(nèi)的，那意味著什么呢？很難獲得抵押和融資，必須全款購買，而學生公寓通常比較小，25平米到40平米，這種的戶型不能夠滿足英國本土人士的需要。

所以說，不光是英國的小戶型學生公寓，澳大利亞的小戶型公寓，酒店式公寓，還有沒有車位的高層公寓，還有市中心的小戶型公寓，實際上都不能滿足本地市場的真正自住需求。很可能在二次交易和買賣中淪為雞肋型產(chǎn)品。

從以上案例可以看出，在中國經(jīng)濟發(fā)展的大背景下，中國投資者獲得財富的周期急速縮短，財富獲得了，但經(jīng)驗并沒有得到時間的檢驗與驗證；財富擁有了，財商卻沒有因此提升。

在未來的五到十年，將會是個人財富被市場因素、被相關(guān)政策“洗禮和洗牌，重新分配”的過程。當然，這種“洗劫”不是強行掠奪，而是因為不知道如何應(yīng)對市場的風云變幻和保持個人財富增長而隱形流失，在資本剝奪與被剝奪的游戲中淘汰下來。

2. 片面追求價格而非價值

很多投資者關(guān)注海外房產(chǎn)，是因為其均價比國內(nèi)一線城市低。片面看重價格、忽略投資價值是房產(chǎn)投資之大忌。

舉例：貴州茅臺每股超過300元人民幣，還是被投資機構(gòu)和價值投資者追捧，是因為看好其長遠增長趨勢，未來可能每股500 元人民幣；而其他股票低于10元的還有幾百只，未必是投資機構(gòu)和投資人的首選。

同樣道理，投資海外的房地產(chǎn)市場，不是一味的和國內(nèi)的房價做比較，而是要評判其未來的長期房價增長趨勢，人口變化方向，貨幣的堅挺程度，經(jīng)濟的持續(xù)增長等綜合要素分析；看重房產(chǎn)投資價值、而非價格是國內(nèi)投資人必須上的一節(jié)地產(chǎn)投資課。

3. 建立一套適合中國人的房產(chǎn)投資系統(tǒng)和投資策略，規(guī)避國內(nèi)的“偽”富循環(huán)

中國人投資海外，如果沒有制定一個合理的房產(chǎn)投資退出計劃，就很可能形成一種賺錢——買房——再賺錢——再買房這樣一個“偽”富循環(huán)的狀態(tài)，最終可能竹籃打水一場空。

成熟房產(chǎn)投資市場中，投資的主體是投資者本身，要根據(jù)投資者的收入水平、風險承擔能力、稅務(wù)繳納狀況、投資最終目標等制定適合投資者的投資策略，并按照科學和經(jīng)過時間驗證的篩選指標來選擇投資項目，而非單純的消費性購房。

2017投資海外，選房就要選“硬通貨”！

最早投身于離岸資產(chǎn)配置的投資者，在近期匯率波動中，可以說嘗到了甜頭，著實是他們的“收獲季”；尚未配置離岸資產(chǎn)的人，不要哀嘆自己生不逢時，而是要把今年當做“離岸元年”。

然而，什么樣的房產(chǎn)才是硬通貨，能在經(jīng)濟大局變動時，成為自己財富的“諾亞方舟”？一般來說，可以通過以下幾點作為研判標準；

1.帶來穩(wěn)定和遞增的租金/分紅/股息收益的資產(chǎn)類別。

2.可預(yù)期的、有歷史多個周期追溯的、有穩(wěn)定資本增值率的房產(chǎn)市場。

3.有100%公平及自由交易平臺和退出機制的資產(chǎn)類別。

4.房產(chǎn)市場在下降周期中依然可以獲得現(xiàn)金流/租金/分紅/股息收益的資產(chǎn)。

5.資本市場下降周期中跌幅相對較小或波動幅度較小的房地產(chǎn)市場。

6.資本市場下降周期中依然可以套現(xiàn)/贖回/變現(xiàn)/交易的房產(chǎn)類別。

7.可以隨時獲得銀行、金融機構(gòu)抵押和融資功能的房產(chǎn)。

8.可傳承、無法復制、具有稀缺屬性的資源類房地產(chǎn)。

9.能抵御市場漲跌周期、貨幣貶值、自然災(zāi)害及戰(zhàn)爭威脅的資產(chǎn)。

10.提供資金避險機制、對沖機制的資產(chǎn)類型。

對照以上十點，決定了投資者應(yīng)該“吃著碗里瞧著鍋里”，用多元化的資產(chǎn)配置，對沖單一市場波動的風險。

總結(jié)

最后總結(jié)一下吧！洋為中用，明確地長期投資目標、創(chuàng)新盈利模式和思想的變革，是資本出走海外的額外收獲。有一點需要明確，資本出走海外，不是轉(zhuǎn)移資本和財富，而是為了將來更好的走回來。

天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往；今天的資本出走是為了建立一個抵御單一貨幣、單一資本、單一金融環(huán)境、單一管理體系的對沖風險機制。

當國內(nèi)市場沐浴在系統(tǒng)性風險之下的時候，當整體市場環(huán)境趨于惡化和底部市場掙扎的時候，昨天的海外資本布局將成為今日投資者單的救命稻草；今日啟動的離岸資產(chǎn)配置，又可以在未來演變成為資本“蛇吞象”的成功佳話。