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【北美購(gòu)房網(wǎng)】美國(guó)房地產(chǎn)與股市投資之利弊比較

近幾年美國(guó)房市大漲，引發(fā)人們對(duì)投資房地產(chǎn)的濃厚興趣，不少客戶咨詢投資房地產(chǎn)有什么好處，有什么弊端，又隱含什么風(fēng)險(xiǎn)。 作為一名財(cái)務(wù)顧問(wèn),自然需要對(duì)客戶的問(wèn)題提供盡可能客觀而全面的回答。也有一些客戶若干年前投資買(mǎi)了房地產(chǎn)，有成功的經(jīng)驗(yàn)，也有失敗的教訓(xùn)。今天就談?wù)劮康禺a(chǎn)與股市投資之利弊比較，因?yàn)橛斜容^才有鑒別，才好作結(jié)論，而與房地產(chǎn)投資進(jìn)行比較的最好參照物恐怕就是股市。需要指出的是，此處的股市是指股票基金或債券基金，而非單一的股票，單一的股票難以預(yù)測(cè)，難以作比較的參照物。

先說(shuō)投資房地產(chǎn)的好處。

第一個(gè)好處、可能也是最大的好處是它可以帶來(lái)定期乃至長(zhǎng)期的現(xiàn)金收入。這筆現(xiàn)金流在你付清房貸之前可以用來(lái)付每月的月供，或許還有一些剩余。在付清房貸以后，這每月的現(xiàn)金流就是你的凈收入，源源不斷，猶如活水。有一個(gè)客戶幾十年前買(mǎi)了一家餐館，餐館生意非常好，老板每月都準(zhǔn)時(shí)把租金寄來(lái)，逢年過(guò)節(jié)還會(huì)親自登門(mén)送禮問(wèn)候。而客戶靠這租金收入過(guò)著悠哉游哉的退休生活。

第二個(gè)好處是房地產(chǎn)會(huì)升值。總的來(lái)說(shuō)，人口是越來(lái)越多，而用于蓋房子的土地是越來(lái)越少，所以房地產(chǎn)早晚會(huì)升值是毋庸置疑的。只不過(guò)什么時(shí)候升值、升值多少是未知數(shù)。

第三，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的相關(guān)開(kāi)銷(xiāo)可以抵稅。打廣告招租、房屋的維修或請(qǐng)人管理的開(kāi)銷(xiāo)等都可以算作business expenses,可以抵稅。

第四，一般認(rèn)為，房地產(chǎn)比股票、共同基金具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)是有形的資產(chǎn)，看得見(jiàn)，摸得著，所以英文叫real estate (真正的財(cái)產(chǎn))，股票、共同基金在賣(mài)出前只是賬面上的東西，是paper money。一旦股市大跌，可能跌掉50%、60%，甚至更多。次貸危機(jī)中，S&P500指數(shù)跌幅高達(dá)63%；而NASDAQ在2000年最高曾達(dá)到5000點(diǎn)，后大跌至1000多點(diǎn)，直到今年才恢復(fù)。而房地產(chǎn)也可能遭遇不景氣，2006~2011年期間，跌幅達(dá)33%。

第五，擁有房地產(chǎn)所帶來(lái)的心理上的成就感和滿足感，這種感覺(jué)用金錢(qián)往往是難以衡量的，世界上的很多大富豪常常也是房地產(chǎn)大亨，如美國(guó)的Donald Trump,香港的李嘉誠(chéng)等等。

同時(shí)，房地產(chǎn)投資也有一些顯而易見(jiàn)的問(wèn)題或挑戰(zhàn)，需要認(rèn)真考慮。

第一，最大的問(wèn)題可能是找不到房客或承租人，當(dāng)然你不會(huì)永遠(yuǎn)找不到房客，但如果有幾個(gè)月的空檔，你的焦慮也是可以想見(jiàn)的。一方面每月的月供要付，另一方面房子卻空置，沒(méi)有收入。如果一、二個(gè)月找不到人，還可以應(yīng)付，如果三、四個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間都空在那，這種壓力一般人可能難以承受。

第二是房屋的管理、維修問(wèn)題。下水道堵了，水龍頭漏水了，房客電話打來(lái)，你就得去修。你有沒(méi)有時(shí)間，你是否自己動(dòng)手能力強(qiáng)，會(huì)不會(huì)修，都是一個(gè)問(wèn)題。當(dāng)然你可以雇別人去打理這些瑣事，但這要花錢(qián)，會(huì)侵蝕你的利潤(rùn)。

第三，房屋買(mǎi)賣(mài)的話費(fèi)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于股票和共同基金投資。若你賣(mài)房子，房產(chǎn)中介的傭金常高達(dá)房?jī)r(jià)的5%。 還有律師費(fèi)等其它開(kāi)銷(xiāo)。而共同基金投資的成本則小的多。很多共同基金買(mǎi)賣(mài)不收費(fèi)，沒(méi)有l(wèi)oad，當(dāng)然每年會(huì)收管理費(fèi)，又稱expense ratio，股票基金通常在1.5%， 如果買(mǎi)指數(shù)基金則少的多，S&P500 指數(shù)只有0.5%或更少。

第四，房屋的維修費(fèi)和雜項(xiàng)開(kāi)銷(xiāo)可能會(huì)很大，首先一定要有保險(xiǎn)，50萬(wàn)的房子一年保險(xiǎn)費(fèi)至少要$500，而且每年還漲。新房子可能不需要維修，但舊房子就免不了，換個(gè)屋頂、裝修廚房要花多少錢(qián)，相信有房子的人都有一些體會(huì)。 此外，每個(gè)舊房客搬走,新房客搬進(jìn),房子要粉刷、要打掃，若是請(qǐng)人做，當(dāng)然也要花錢(qián)。有一個(gè)客戶，買(mǎi)了一個(gè)公寓樓,為了應(yīng)付諸如惡房客等麻煩，專門(mén)雇了一個(gè)律師，每年律師費(fèi)$1,000。

第五是變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。共同基金任何時(shí)候都可以買(mǎi)賣(mài)，非常方便。房子的買(mǎi)賣(mài)就比較麻煩，可能拖很長(zhǎng)時(shí)間。若是房市不景氣，房子可能就成為“雞肋”：盡管你降價(jià)以售，有時(shí)就是找不到買(mǎi)家，你生生被房子套住。

第六，直接投資房地產(chǎn)的另外一個(gè)不利因素是房地產(chǎn)稅,這可是一個(gè)很大的成本。好一點(diǎn)的地區(qū)房地產(chǎn)稅都很高。50萬(wàn)的房子一年交一萬(wàn)美元（2%）的property tax 很平常。房地產(chǎn)稅每年都要交，只要你擁有房子，這稅你就跑不了，更可怕的是幾乎每年都漲。

其實(shí)投資房地產(chǎn)，除了直接買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn),自己管理、經(jīng)營(yíng)外，你還可以投資REITS （Real Estate Investment Trusts房地產(chǎn)投資信托）。REITS類(lèi)似于共同基金，它們匯聚投資人的錢(qián)，購(gòu)買(mǎi)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，可以是住宅，商業(yè)地產(chǎn)， 也可能是工業(yè)園， 或土地。如果市場(chǎng)好，你買(mǎi)的REITS會(huì)升值，REITS還可能給你派發(fā)紅利。REITS的回報(bào)和房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣、榮枯有直接關(guān)系。房市大好的時(shí)候，REITS的回報(bào)也非常高。投資REITS與投資共同基金沒(méi)有什么兩樣，門(mén)檻很低，少量資金就可以開(kāi)戶，有專業(yè)公司管理不動(dòng)產(chǎn)，平常你沒(méi)有煩心的事。但投資REITS畢竟不是直接擁有房地產(chǎn)，心理上的滿足感和你直接擁有一片房地產(chǎn)是沒(méi)法比的。

說(shuō)完了房地產(chǎn)投資的利弊，接下來(lái)我們談?wù)劰墒型顿Y的利弊。相對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，股市投資的便利之處可以歸納以下幾點(diǎn)：

第一，投資的門(mén)檻很低，幾百元就可以開(kāi)戶，每月還可以自動(dòng)轉(zhuǎn)帳追加投資；

第二，管理方便，你可以在網(wǎng)上開(kāi)戶、下單買(mǎi)賣(mài)、換一個(gè)基金或關(guān)閉帳戶，只是“彈指一揮間”。

第三，交易成本相對(duì)便宜多了。前文說(shuō)過(guò)你賣(mài)房子，realtor 可能收你5%的傭金，買(mǎi)共同基金你可以買(mǎi)no load funds， 沒(méi)有傭金。每年的管理費(fèi)取決于你買(mǎi)什么樣的funds。若是指數(shù)基金，年費(fèi)可低至0。25%或0。5%。

第四，如果不賣(mài)，一般沒(méi)有capital gain tax，不像房地產(chǎn)稅每年都要交。當(dāng)然如果基金派發(fā)紅利(Dividend)，你要交稅，但dividend一般較少。

上述幾點(diǎn)是股票投資的主要好處，但股市投資的短處也不少，

第一，股市的動(dòng)蕩比房市來(lái)的更迅急和勐烈。一天跌幾百點(diǎn)，跌掉百分之幾屢見(jiàn)不鮮。2000-2002年持續(xù)三年的熊市中，S&P500都跌掉了50%。如果投資個(gè)股，你的投資甚至可能血本無(wú)歸，如Enron（安然）。而房市的動(dòng)蕩比股市就溫和多了，房市也會(huì)不景氣，房?jī)r(jià)也會(huì)下跌，但不會(huì)像股市那樣如疾風(fēng)暴雨。

第二，股市投資更能暴露“貪”和“懼”的人性弱點(diǎn)。都說(shuō)買(mǎi)低賣(mài)高，但在股市投資中，大多數(shù)人的行為是反其道而行之：股市越漲人們?cè)接咳?股市越下跌，人們?cè)酵顺�，典型�?ldquo;買(mǎi)高賣(mài)低”，其結(jié)果是損失慘重。如果你能買(mǎi) S&P500，堅(jiān)持十年、二十年不變，無(wú)論漲跌都不退出，幾十年下來(lái)你會(huì)獲得至少10%的年增長(zhǎng)率，但是絕大多數(shù)人都做不到。

第三，相對(duì)于房地產(chǎn)而言，股市投資沒(méi)有多少稅務(wù)上的好處，股市賠錢(qián)你可以扣減3000元，但每年只有3000，而房市投資的管理成本、合理開(kāi)銷(xiāo)都可以抵稅，基本沒(méi)有限制。

總結(jié)一下，可以從進(jìn)入成本、回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)和方便性幾個(gè)方面來(lái)比較房地產(chǎn)投資與股市投之的利弊。

首先，從初始成本來(lái)講，直接房地產(chǎn)投資比共同基金投資大得多。你要買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)沒(méi)有幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)的現(xiàn)金是沒(méi)法進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的，任何房地產(chǎn)投資都要你付10%、甚至20%的首付。而共同基金的入門(mén)門(mén)檻就低的多，幾百、幾千塊錢(qián)就可開(kāi)戶。從回報(bào)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期來(lái)講股市投資可能要高于房市。

如果要比較風(fēng)險(xiǎn)的話，大部分人都同意股市的風(fēng)險(xiǎn)要高于房市，房地產(chǎn)短期內(nèi)不太會(huì)大起大落。這也合理，風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)應(yīng)該成正比。從操作、管理角度看，股市投資無(wú)疑比房市投資更簡(jiǎn)單、方便。

一般來(lái)講，建議客戶把房地產(chǎn)投資作為股市投資的補(bǔ)充，作為分散風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)渠道。如果是直接購(gòu)買(mǎi)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，則要對(duì)它的特點(diǎn)有充分的了解和準(zhǔn)備。如果你想投資房地產(chǎn)，又不想卷入日常經(jīng)營(yíng)的麻煩和不便，則可以考慮投資REITS。