在價(jià)格和經(jīng)驗(yàn)主義的雙重因素下，很多來(lái)到加拿大的新移民者會(huì)默認(rèn)買房就是買樓房、買公寓，如果操作不當(dāng)，甚至?xí)l(fā)生投資虧損。
中國(guó)人在加拿大置業(yè)時(shí)，往往會(huì)綜合考慮自住需求和增值潛力。但是如果直接應(yīng)用國(guó)內(nèi)的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)在加拿大進(jìn)行投資，難免走入誤區(qū)。筆者結(jié)合自己的工作實(shí)踐，歸納幾點(diǎn)華人在加拿大房地產(chǎn)投資時(shí)容易犯的策略性失誤。
誤區(qū)一，公寓是一筆好的投資
我國(guó)土地稀缺，樓房是主要的住宅形式。在國(guó)內(nèi)，只要一提到買房，大家通常默認(rèn)是指買樓房，除了少數(shù)幾個(gè)試點(diǎn)城市，我國(guó)沒(méi)有大規(guī)模地開(kāi)征房產(chǎn)稅。因此，為了維持自己的住房，國(guó)人只需要繳納物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)。
以北京的住宅小區(qū)天通苑為例，不帶電梯的樓房物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.55元/平方米，帶電梯的樓房物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.25元/平方米，供暖費(fèi)則皆為一個(gè)供暖季19元/平方米，這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)持續(xù)多年。
但是，加拿大卻具有與中國(guó)不同的國(guó)情。加拿大地廣人稀，居民住房多以獨(dú)立屋為主（可以認(rèn)為近似等同于國(guó)內(nèi)的別墅）。雖然也有公寓，但只有在溫哥華、
多倫多(房產(chǎn))這樣的大城市才會(huì)比較常見(jiàn)，其價(jià)格也比獨(dú)立屋便宜很多。
因此，在價(jià)格因素和經(jīng)驗(yàn)主義的雙重因素下，很多來(lái)到加拿大的新移民會(huì)默認(rèn)買房就是買樓房、買公寓。他們并沒(méi)有深入了解的是：與獨(dú)立屋相比，公寓除了同樣需要繳納房產(chǎn)稅之外，還需要額外繳納物業(yè)管理費(fèi)。
而且隨著時(shí)間的推移，物業(yè)管理費(fèi)還會(huì)不斷上漲，越老的房子需要繳納的物管費(fèi)往往越多。此外，與獨(dú)立屋相比，公寓單位面積的住房所擁有的土地要少很多，增值潛力也較為有限，如果操作不當(dāng)，甚至?xí)l(fā)生投資虧損。
2007年，一對(duì)老夫婦在房產(chǎn)價(jià)格高點(diǎn)時(shí)買入一套2居室公寓。買入該產(chǎn)業(yè)時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)是250加元/月，2016年年底，他們掛牌出售該房產(chǎn)，主要原因是該公寓的物管費(fèi)上漲到了他們無(wú)法忍受的地步，達(dá)到460加元/月，而且最終出售價(jià)格比他們9年前的買入價(jià)格還低了1.4萬(wàn)加元。
表1給出了2005年1月—2017年2月，溫哥華獨(dú)立屋、聯(lián)排房與公寓的價(jià)格對(duì)比情況。從中可以看出，長(zhǎng)期來(lái)看，獨(dú)立屋漲幅明顯優(yōu)于公寓漲幅。
當(dāng)然，即使放到短期1年和3年的情況來(lái)看，獨(dú)立屋的漲幅也明顯優(yōu)于公寓的漲幅，如下頁(yè)表2所示。
誤區(qū)二，地塊面積大價(jià)值就高
上文提到，公寓與獨(dú)立屋相比，單位面積住宅具有更少的單位面積土地，加上不斷上漲的物業(yè)管理費(fèi)，公寓在加拿大并非一筆好的投資。那么，這是否意味著土地面積越大，所蘊(yùn)含的投資價(jià)值就越高呢？
這也未必。筆者曾經(jīng)接待過(guò)一位想在加拿大買地蓋房的投資者。這位來(lái)自北京的客戶投資的初衷是因?yàn)槁?tīng)說(shuō)了一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目在加拿大某一城市的南邊，共擁有200英畝（1英畝= 4046.8平方米）土地，該地塊被劃分成了40個(gè)小塊，每小塊5英畝，只要20萬(wàn)加元（約100萬(wàn)人民幣）就可以買入一塊。
他計(jì)劃買入一塊建房，先自己居住，等以后地價(jià)上漲再出售，這樣可以獲利。這個(gè)投資者告訴筆者， 10多年前北京曾有一個(gè)類似的機(jī)會(huì)，相似大小的土地，當(dāng)時(shí)只需要花400萬(wàn)人民幣就可以買下，后來(lái)該地塊以2億元人民幣售出。
這個(gè)投資者同樣犯了一個(gè)經(jīng)驗(yàn)主義的錯(cuò)誤。加拿大土地并不稀缺，那塊5英畝的土地雖大，但卻屬于農(nóng)業(yè)保護(hù)用地。
按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地最小只能劃分為5英畝一塊，只能建一個(gè)獨(dú)立屋作為農(nóng)場(chǎng)主自住，如果想建第二棟獨(dú)立屋，則必須明確地作為農(nóng)業(yè)用途，還要經(jīng)過(guò)政府的嚴(yán)格審批。而且，按照加拿大法規(guī)，農(nóng)業(yè)保護(hù)用地要想變更為普通住宅或商業(yè)用途，是一件十分困難、幾乎微乎其微的事情。
當(dāng)然，在加拿大，農(nóng)地變成商業(yè)、住宅用地從而獲取暴利并非不可能，只是過(guò)程十分煩瑣，需經(jīng)過(guò)公聽(tīng)會(huì)程序，這其中可能涉及地質(zhì)測(cè)評(píng)、土建設(shè)計(jì)、礦產(chǎn)資源、交通、古跡保護(hù)、綠化保護(hù)、視覺(jué)效果等多達(dá)10份以上的可行性報(bào)告。
在變更過(guò)程中，只要有一個(gè)細(xì)節(jié)沒(méi)有考慮清楚，就可能得不償失。所以，在加拿大，地塊大并非意味著價(jià)值一定就高，弄清楚土地性質(zhì)和分割細(xì)節(jié)很重要。
誤區(qū)三，買新房升值潛力高
新房意味著更好的居住條件，初到加拿大的華人購(gòu)房者，如果條件允許，往往會(huì)把新房作為首要的考慮對(duì)象。當(dāng)然，如果是為了自己能夠獲得一個(gè)舒適的居住環(huán)境，這樣做無(wú)可厚非。
但是初到北美的中國(guó)人，在沒(méi)有更好收入來(lái)源的情況下，通常把房產(chǎn)視為一項(xiàng)重要的投資工具，希望未來(lái)的生活能夠從房產(chǎn)的升值中得到一些保障。那么，購(gòu)買新房的投資決策就值得商榷了。
加拿大房地產(chǎn)分為房產(chǎn)和地產(chǎn)。隨著人口的增多，土地越來(lái)越稀缺，特別是好街區(qū)的地產(chǎn)會(huì)不斷升值，而房產(chǎn)卻像車一樣，隨著時(shí)間的推移會(huì)不斷貶值。加拿大的房子很多都能保留100年以上，如果房產(chǎn)的壽命以100年計(jì)算，那么相對(duì)于當(dāng)初的買入價(jià)，房產(chǎn)每年理論上應(yīng)該貶值1%。但通脹往往掩蓋了“房產(chǎn)是會(huì)貶值的”這一真相。
但是，對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)貶值倒是其次，最主要的問(wèn)題則在于新房在售價(jià)的基礎(chǔ)上，還要額外繳納5%的GST（增值稅）。而在以后作為二手房出售時(shí)，新的買家是無(wú)須繳納這筆費(fèi)用的。這意味著新房的購(gòu)買者在買入的瞬間，理論上就損失了大約5%的財(cái)富。
不過(guò)，世事無(wú)絕對(duì)。在一片報(bào)價(jià)在90萬(wàn)加元以上的海景新房獨(dú)立屋區(qū)域，筆者曾經(jīng)幫助客戶以85萬(wàn)加元的價(jià)格買入了一處新房，而且讓建商承擔(dān)了5%的新房稅。所以，只要價(jià)格和談判的力度合適，新房也并非不能考慮。
當(dāng)然，華人在加拿大的購(gòu)房誤區(qū)還有很多，筆者將在以后向大家一一詳述。而在所有誤區(qū)中，尤為不可取的就是買入一個(gè)嶄新的公寓，這相當(dāng)于同時(shí)踏入陷入了本文提到的第一和第三個(gè)誤區(qū)。
如果是在上漲的市場(chǎng)中，這樣的買入可能會(huì)有所收益，但如果是在市場(chǎng)瘋狂的頂點(diǎn)做出了這樣的舉動(dòng)，那么未來(lái)想要回本將會(huì)變得遙遙無(wú)期。
本網(wǎng)注明“來(lái)源：北美購(gòu)房網(wǎng)”的所有作品，版權(quán)均屬于北美購(gòu)房網(wǎng)，未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、摘編或利用其它方式使用上述作品。違反上述聲明者，本網(wǎng)將追究其相關(guān)法律責(zé)任。 凡本網(wǎng)注明“來(lái)源：XXX（非北美購(gòu)房網(wǎng)）”的作品，均轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。
