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1. 住宅

1）租金

根據(jù)房地產(chǎn)信息平臺Zillow 9月的數(shù)據(jù)，美國租金指數(shù)(所有住宅類型)自2015年7月達(dá)到6.6%的年增長高峰后，一度陷入長達(dá)18個月的瓶頸，增速下降至今年4月的0.6%。好在隨后租賃市場逐步回暖，最終在9月時回升至2.1%、中位租金$1435水平。

全美中位租金趨勢(2011-2017)

全國范圍內(nèi)的公寓新建量增多是租賃市場疲軟的主要原因。隨著時間的推移，當(dāng)新供應(yīng)量被市場消化，租金增長才會重新回升。

今年第二季度的中位租金相當(dāng)于一個全美平均收入者(年薪$59,039)月薪的29.2%，稍低于2015年同期水平(29.6%)，但對租客來講仍是一筆不小的開銷。像紐約、舊金山這樣的國際大都市，一般三口之家的租金能夠占其總收入的40%，實在高得在讓人乍舌。

全美租金最貴城市Top 10

雖然今年全美租金增速趨緩，但許多地區(qū)的租賃市場仍然炙手可熱，分別是河濱市、西雅圖(房價)(別墅)(公寓)(別墅)(公寓)(購房)(置業(yè))、明尼阿波利斯、波特蘭、和洛杉磯。

預(yù)計未來一年，以上地區(qū)的租賃市場將會持續(xù)向好，西雅圖與河濱市有望達(dá)到6%和6.2%增速，均超過今年同期水平；而亞特蘭大與丹佛則會穩(wěn)坐租金前五寶座。

2）地產(chǎn)增值

今年9月，全美中位房價上漲6.9%至$202,700，繼2012年8月后已連續(xù)增長第62個月(見下圖)。

全美房價走勢

在35個大型都會區(qū)中，西雅圖與圣何塞的房屋升值最為明顯，分別達(dá)到12.4% 和10.3%，拉斯維加斯(+10.2%)、夏洛特(+9%)和奧蘭多(+8.9%)則緊隨其后。

西雅圖房價走勢

供應(yīng)量緊張與需求增加是拉高住宅價格的兩大重要因素。與去年相比，全美住宅庫存縮水12%，圣何塞、圣地亞哥、西雅圖這樣的大型都會區(qū)，供應(yīng)量下降更是明顯。

除了人口上漲與移民數(shù)量的增加，貸款利率較低也是推動住宅需求的一大外因。目前，美國30年定期貸款利率僅為3.67%，對于一棟總價$50萬、首付60%的房屋來講，其月供遠(yuǎn)低于租金所占投資者收入的比例。

2. 商業(yè)地產(chǎn): 多單元住宅

注: 商業(yè)地產(chǎn)中的“多單元住宅”(Mutilfamily) 一般指四單元以上的出租公寓樓。

由于公寓竣工量增多，今年的多單元住宅租金增幅放緩，交易量不如去年火爆，特別是高層公寓項目。但對于大型都會區(qū)來講，雖然增加的供應(yīng)量使入住率稍有下滑，但市場需求依然強(qiáng)勁，吸收率穩(wěn)中有升，整體投資環(huán)境良好。

1）租金

全美范圍內(nèi)的租金增速下降始于去年下半年，預(yù)計將延續(xù)到今年年底。究其原因，主要有如下兩點:

• 供需不匹配: 常見于舊金山、波士頓等高租金市場。這些都會區(qū)往往有著雄厚的經(jīng)濟(jì)實力、完善的基礎(chǔ)建設(shè)、以及別具吸引力的生活方式，但由于租金超過了大部分住戶所能承受的極限，最終導(dǎo)致了租金增速銳減。此外，大多數(shù)新建項目著眼于一、二級市場的高端租賃群體，而真正的需求大戶又集中在中低端客群，這種供需錯位導(dǎo)致了全國范圍的租金增速下滑。
• 新建量增多: 即便是像達(dá)拉斯、休斯頓、西雅圖這種就業(yè)市場十分紅火的城市，短時間公寓供應(yīng)量過多也會阻礙租金增速。只有當(dāng)市場將新單元吸收過后，租金漲幅才會回復(fù)至原有水平。

主要城市公寓租金增幅變化

從上表中我們可以看到，雖然全美租金增幅稍有下降，但西雅圖、波特蘭、奧斯汀、舊金山、圣何塞等城市，今年的租金增幅都有不同程度的上升。租金增長反應(yīng)了人口的增加，預(yù)示著地產(chǎn)升值的潛力，是投資者需要關(guān)注的數(shù)據(jù)。

2) 現(xiàn)金流收益(Cap Rate)

今年多單元住宅的Cap Rate 趨于平穩(wěn)，二級市場略有上升。

需要注意的是，投資者在購買地產(chǎn)時，切勿單一追求高Cap Rate 項目，忘記與其正相關(guān)的風(fēng)險因素。一個成功的房地產(chǎn)投資，不僅要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報，更要依靠地產(chǎn)強(qiáng)大的升值潛力提升其整體的投資回報率(ROI)。

注: NOI (凈運營收入)＝年租金總收入－除貸款外的所有開銷(如: 水電費、稅費、保險等)

上圖公式中，影響Cap Rate 數(shù)值的有NOI(凈運營收入) 和地產(chǎn)市值(Market Value)兩個相互作用的變量。在一個經(jīng)濟(jì)繁榮、人口增長、且風(fēng)險較低的市場中，如果只是短期持有(一年以內(nèi))地產(chǎn)，凈運營收入的變化百分比可能會大于地產(chǎn)價值變化的百分比，因為租金會迅速隨需求上漲而增加，且?guī)齑鏌o法及時跟進(jìn)(房地產(chǎn)的建設(shè)滯后性)。然而，如果是長期持有，地產(chǎn)升值就會大于租金變化，因此不會出現(xiàn)很高的Cap Rate。

3) 投資前景

多單元住宅的需求將會持續(xù)近十年。作為主要的租房群體，美國的千禧一代(Millennials) 將會在2024年達(dá)到7000萬。年輕員工群體的增加、失業(yè)率的持續(xù)走低(目前為4.1%，5%以下則為全民就業(yè)) 、以及高于去年同期2.8%的工資漲幅，都讓租房群體越發(fā)龐大(見下圖)。

另外，根據(jù)美國人口普查局的數(shù)據(jù)，2005-2015這十年中，租房家庭增加了930萬，而購房家庭數(shù)量卻下降210萬，且新建量不能完全滿足租房群體的需求。

總的來講，今年全美多單元住宅的租金增長將維持在3.9%左右，高于2.3%的長線平均值，對于大多數(shù)投資者來講，仍是未來十分穩(wěn)健的商業(yè)地產(chǎn)投資類型。