嘉實(shí)全球房地產(chǎn)證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“本基金”）經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)[微博]于2012年3月9日《關(guān)于核準(zhǔn)嘉實(shí)全球房地產(chǎn)證券投資基金募集的批復(fù)》（證監(jiān)許可[2012]320號(hào)文）和2012年6月19日《關(guān)于嘉實(shí)全球房地產(chǎn)證券投資基金募集時(shí)間安排的確認(rèn)函》（基金部函[2012]500號(hào)）核準(zhǔn)公開發(fā)售。本基金的基金合同于2012年7月24日正式生效。本基金類型為契約型開放式。
重要提示
投資有風(fēng)險(xiǎn)，投資者申購本基金時(shí)應(yīng)認(rèn)真閱讀本招募說明書。
基金的過往業(yè)績(jī)并不預(yù)示其未來表現(xiàn)。
本摘要根據(jù)基金合同和基金招募說明書編寫，并經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)[微博]核準(zhǔn)�；鸷贤羌s定基金當(dāng)事人之間權(quán)利、義務(wù)的法律文件�；鹜顿Y人自依基金合同取得基金份額，即成為基金份額持有人和本基金合同的當(dāng)事人，其持有基金份額的行為本身即表明其對(duì)基金合同的承認(rèn)和接受，并按照《證券投資基金法》、《運(yùn)作辦法》、基金合同及其他有關(guān)規(guī)定享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)�；鹜顿Y人欲了解基金份額持有人的權(quán)利和義務(wù)，應(yīng)詳細(xì)查閱基金合同。
基金管理人承諾依照恪盡職守、誠實(shí)信用、謹(jǐn)慎勤勉的原則管理和運(yùn)用基金資產(chǎn)，但不保證基金一定盈利，也不保證最低收益。
本招募說明書所載內(nèi)容截止日為2015年1月24日（特別事項(xiàng)注明除外），有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和凈值表現(xiàn)截止日為2014年12月31日(未經(jīng)審計(jì))。
一、基金的名稱
本基金名稱：嘉實(shí)全球房地產(chǎn)證券投資基金
二、基金的類型
本基金類型：契約型開放式股票型
三、基金的投資目標(biāo)
本基金主要投資于全球房地產(chǎn)證券，在嚴(yán)格控制投資風(fēng)險(xiǎn)和保障資產(chǎn)流動(dòng)性的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)長(zhǎng)期、持續(xù)戰(zhàn)勝業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)，為國(guó)內(nèi)投資者分享全球房地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益和資本增值收益。
四、基金的投資范圍
本基金主要投資于已與中國(guó)證監(jiān)會(huì)簽署雙邊監(jiān)管合作諒解備忘錄的國(guó)家或地區(qū)證券市場(chǎng)掛牌交易的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托收益憑證（以下簡(jiǎn)稱“REITs”）、投資于房地產(chǎn)投資信托憑證的交易型開放式指數(shù)基金（“以下簡(jiǎn)稱“REIT ETF”）和房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票（“以下簡(jiǎn)稱“REOCs”）等全球房地產(chǎn)證券，以及貨幣市場(chǎng)工具和法律法規(guī)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)允許本基金投資的其他金融工具。此外，本基金為對(duì)沖外幣的匯率風(fēng)險(xiǎn)，可以投資于外匯遠(yuǎn)期合約、結(jié)構(gòu)性外匯遠(yuǎn)期合約、外匯期權(quán)及外匯期權(quán)組合、外匯互換協(xié)議、與匯率掛鉤的結(jié)構(gòu)性投資產(chǎn)品等金融工具。
五、基金的投資策略
（一）投資策略
本基金采用自上而下的資產(chǎn)配置與自下而上的證券選擇相結(jié)合的主動(dòng)投資策略，結(jié)合境外投資顧問的全球房地產(chǎn)證券投資管理經(jīng)驗(yàn)和各地區(qū)的團(tuán)隊(duì)，在嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)為投資人提高分紅收益和長(zhǎng)期資本增值。同時(shí)本基金根據(jù)對(duì)匯率變動(dòng)前景的預(yù)測(cè)，可選擇相應(yīng)的對(duì)沖工具進(jìn)行外匯對(duì)沖。
1、房地產(chǎn)證券備選庫的建立
本基金主要根據(jù)市值規(guī)模，流動(dòng)性，國(guó)家或地區(qū)的法規(guī)透明度、經(jīng)濟(jì)自由度和公司治理標(biāo)準(zhǔn)，盈利模式等指標(biāo)建立房地產(chǎn)證券備選庫。
2、資產(chǎn)配置策略
（1）大類資產(chǎn)配置
在大類資產(chǎn)配置方面，本基金的大類資產(chǎn)主要為REITs、REIT ETF和REOCs等構(gòu)成的權(quán)益類資產(chǎn)以及貨幣市場(chǎng)工具。本基金將根據(jù)海外市場(chǎng)環(huán)境的變化，各大類資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)期收益，在保持長(zhǎng)期資產(chǎn)配置穩(wěn)定的前提下，積極進(jìn)行短期的靈活配置。
（2）地區(qū)資產(chǎn)配置
在地區(qū)資產(chǎn)配置方面，全球房地產(chǎn)證券市場(chǎng)可分為六大地區(qū)（美洲、歐洲不包括英國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、亞洲不包括日本、日本），本基金將根據(jù)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，證券市場(chǎng)情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)證券的估值、價(jià)格、風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)期收益，貨幣匯率等因素決定基金資產(chǎn)在不同地區(qū)的配置比例。
（3）業(yè)態(tài)資產(chǎn)配置
在業(yè)態(tài)資產(chǎn)配置方面，本基金將根據(jù)不同國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)證券市場(chǎng)特征對(duì)其房地產(chǎn)證券按業(yè)態(tài)（如綜合、醫(yī)療保健、酒店、工業(yè)設(shè)施、寫字樓、倉儲(chǔ)、零售、出租型公寓、特殊用途等）或其他指標(biāo)進(jìn)行有效分類，綜合考慮各業(yè)態(tài)的周期性、預(yù)期收益和波動(dòng)性、貝塔系數(shù)等因素決定基金資產(chǎn)在每個(gè)國(guó)家或地區(qū)內(nèi)不同業(yè)態(tài)的配置比例。
3、證券投資策略
本基金證券投資以REITs為主，REOCs為輔，ETF投資為適時(shí)補(bǔ)充。其中，REITs投資旨在產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流收益和長(zhǎng)期資本增值；REOCs投資為把握階段性機(jī)會(huì)和降低組合整體波動(dòng)性；ETF投資為進(jìn)行有效市場(chǎng)覆蓋和流動(dòng)性管理。
本基金主要采取定性與定量相結(jié)合的評(píng)估方式進(jìn)行證券選擇。
（1）定性評(píng)估
1) 資產(chǎn)質(zhì)量：主要從物業(yè)的地點(diǎn)、建筑品質(zhì)、用戶結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行判斷。
2) 資產(chǎn)負(fù)債情況：主要從資產(chǎn)負(fù)債狀況和結(jié)構(gòu)、融資能力等方面進(jìn)行分析。
3) 盈利能力：主要從盈利模式和結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和增長(zhǎng)性等方面進(jìn)行分析。
4) 管理能力：根據(jù)不同類型的房地產(chǎn)證券，從管理團(tuán)隊(duì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)能力、穩(wěn)定性和激勵(lì)約束機(jī)制、歷史業(yè)績(jī)表現(xiàn)、公司治理的合理性和透明度等方面進(jìn)行評(píng)估。
（2）定量分析
1) 凈資產(chǎn)估值和目標(biāo)價(jià)格：預(yù)測(cè)證券的未來盈利情況和現(xiàn)金流，應(yīng)用合理的折現(xiàn)率、資本化率估算資產(chǎn)價(jià)值，綜合考慮負(fù)責(zé)等因素，得出證券的凈資產(chǎn)價(jià)值和目標(biāo)價(jià)格。
2) 分紅預(yù)測(cè)：根據(jù)盈利預(yù)測(cè)和該證券的歷史分紅情況，預(yù)測(cè)未來分紅。
3) 估值指標(biāo)：從價(jià)格/凈資產(chǎn)價(jià)值（P/NAV）、價(jià)格/運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流（P/FFO）、資本化率、分紅率等指標(biāo)，分析該證券的可投資價(jià)值。
4、組合構(gòu)建策略
根據(jù)以上定性和定量分析，對(duì)證券備選庫內(nèi)的證券進(jìn)行排名，結(jié)合資產(chǎn)配置策略，考慮不同風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建投資組合。
5、現(xiàn)金管理策略
現(xiàn)金管理主要包含現(xiàn)金流預(yù)測(cè)、現(xiàn)金資產(chǎn)配置和現(xiàn)金收益管理三個(gè)方面�；鸸芾砣藢⒑侠戆盐找蚧鹕曩徻H回、基金投資標(biāo)的物波動(dòng)增大等因素帶來的現(xiàn)金流變化，對(duì)未來若干交易日現(xiàn)金流動(dòng)制定相應(yīng)計(jì)劃。基金管理人將嚴(yán)格遵守法律法規(guī)要求，執(zhí)行戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)資產(chǎn)配置方案，保持相應(yīng)比例的現(xiàn)金資產(chǎn)。對(duì)于現(xiàn)金資產(chǎn)，在保證基金流動(dòng)性需求的前提下，提高現(xiàn)金資產(chǎn)使用效率，盡可能提高現(xiàn)金資產(chǎn)的收益率。
6、衍生品投資策略
衍生品不是本基金的主要投資方向。本基金的衍生品投資將嚴(yán)格遵守證監(jiān)會(huì)及相關(guān)法律法規(guī)的約束，合理利用衍生工具，控制下跌風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)沖匯率風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)保值和鎖定收益。
為對(duì)沖匯率風(fēng)險(xiǎn)，本基金將投資于外匯遠(yuǎn)期合約、結(jié)構(gòu)性外匯遠(yuǎn)期合約、外匯期權(quán)及外匯期權(quán)組合、外匯互換協(xié)議、與匯率掛鉤的結(jié)構(gòu)性投資產(chǎn)品等金融工具。
此外，在符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的前提下，本基金還可通過證券借貸交易和回購交易等投資增加收益。未來，隨著證券市場(chǎng)投資工具的發(fā)展和豐富，基金可相應(yīng)調(diào)整和更新相關(guān)投資策略，并在更新招募說明書中公告。
7、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理策略
本基金將借鑒國(guó)外風(fēng)險(xiǎn)管理的成功經(jīng)驗(yàn)如Barra多因子模型、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算模型等，并結(jié)合公司現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)管理流程，在各個(gè)投資環(huán)節(jié)中來識(shí)別、度量和控制投資風(fēng)險(xiǎn)，并通過調(diào)整投資組合的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)，來優(yōu)化基金的風(fēng)險(xiǎn)收益匹配。
風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)及應(yīng)用：
（1）在險(xiǎn)價(jià)值（Value at Risk）：VaR 代表了在正常的市場(chǎng)情況下，在給定的概率和給定的持有期限內(nèi)的最大可能潛在損失。通常情況下以95%或99%置信水平，1天持有期計(jì)算得到的VaR 作為衡量每日風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)限額通過公司風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)設(shè)定。
（2）壓力測(cè)試（Stress Testing）：模擬一些極端市場(chǎng)情形下，投資組合的風(fēng)險(xiǎn)值及可能發(fā)生的損失。壓力測(cè)試應(yīng)每月進(jìn)行一次，結(jié)果上報(bào)風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)和投資決策委員會(huì)。
本基金將使用Barra系統(tǒng)多因子風(fēng)險(xiǎn)模型：對(duì)超額收益分別從擇時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，資產(chǎn)配置，證券選擇，交易環(huán)節(jié)等因子進(jìn)行分解。
具體而言，在資產(chǎn)配置策略的風(fēng)險(xiǎn)控制上，由投資決策委員會(huì)及宏觀策略研究小組進(jìn)行監(jiān)控；在證券個(gè)體投資的風(fēng)險(xiǎn)控制上，本基金將嚴(yán)格遵守公司的內(nèi)部規(guī)章制度，控制單一證券投資風(fēng)險(xiǎn)。
（二）投資決策
1、決策依據(jù)
（1）國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和本基金合同的有關(guān)規(guī)定。依法決策是本基金進(jìn)行投資的前提；
（2）全球宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、各國(guó)微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、以及證券市場(chǎng)走勢(shì)等因素是本基金投資決策的基礎(chǔ)；
（3）投資對(duì)象收益和風(fēng)險(xiǎn)的配比關(guān)系。在充分權(quán)衡投資對(duì)象的收益和風(fēng)險(xiǎn)的前提下作出投資決策，是本基金維護(hù)投資者利益的重要保障；
（4）團(tuán)隊(duì)投資方式。本基金在投資決策委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，由基金管理人和境外投資顧問組成投資團(tuán)隊(duì)，通過投資團(tuán)隊(duì)的共同努力與分工協(xié)作，由基金經(jīng)理具體執(zhí)行投資計(jì)劃，爭(zhēng)取良好投資業(yè)績(jī)。
2、決策程序
本基金主要投資于全球范圍內(nèi)的REITs，通過積極的資產(chǎn)配置和證券投資達(dá)成投資目標(biāo)�？傮w上，本基金的投資組合構(gòu)建的具體流程如下：
（1）投資原則的制定。投資決策委員會(huì)在遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和基金合同的有關(guān)規(guī)定的前提下，根據(jù)境外投資顧問、本基金管理人的投資團(tuán)隊(duì)的有關(guān)報(bào)告，決定基金投資的主要原則；
（2）備選證券庫篩選。本基金主要根據(jù)市值規(guī)模，流動(dòng)性，國(guó)家或地區(qū)的法規(guī)透明度、經(jīng)濟(jì)自由度和公司治理標(biāo)準(zhǔn)，盈利模式等指標(biāo)建立房地產(chǎn)證券備選庫；
（3）資產(chǎn)配置。在大類資產(chǎn)配置方面，本基金的大類資產(chǎn)主要為REITs、REIT ETF和REOCs構(gòu)成的權(quán)益類資產(chǎn)以及貨幣市場(chǎng)工具。本基金將根據(jù)海外市場(chǎng)環(huán)境的變化，在保持長(zhǎng)期資產(chǎn)配置穩(wěn)定的前提下，積極進(jìn)行短期的靈活配置。在地區(qū)資產(chǎn)配置方面，全球房地產(chǎn)證券市場(chǎng)可分為六大地區(qū)（美洲、歐洲不包括英國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、亞洲不包括日本、日本），本基金將根據(jù)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，證券市場(chǎng)情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)證券的估值、價(jià)格、風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)期收益，貨幣匯率等因素決定基金資產(chǎn)在不同地區(qū)的配置比例。在業(yè)態(tài)資產(chǎn)配置方面，本基金將根據(jù)不同國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)證券市場(chǎng)特征對(duì)其房地產(chǎn)證券按業(yè)態(tài)（如綜合、醫(yī)療保健、酒店、工業(yè)設(shè)施、寫字樓、倉儲(chǔ)、零售、出租型公寓、特殊用途等）或其他指標(biāo)進(jìn)行有效分類，綜合考慮各業(yè)態(tài)的周期性、預(yù)期收益和波動(dòng)性、貝塔系數(shù)等因素決定基金資產(chǎn)在每個(gè)國(guó)家或地區(qū)內(nèi)不同業(yè)態(tài)的配置比例；
（4）證券投資。本基金主要采取定性與定量相結(jié)合的評(píng)估方式進(jìn)行證券選擇。定性上，本基金主要從資產(chǎn)質(zhì)量、資產(chǎn)負(fù)債情況、盈利能力、管理能力等方面對(duì)標(biāo)的證券進(jìn)行評(píng)估；定量上，本基金主要從凈資產(chǎn)估值、目標(biāo)價(jià)格、分紅預(yù)測(cè)、估值等指標(biāo)進(jìn)行分析；
（5）組合構(gòu)建�；鸾�(jīng)理根據(jù)投資決策委員會(huì)的要求和參考境外投資顧問建議，制定基金實(shí)際的投資組合及執(zhí)行方案，并負(fù)責(zé)組織投資方案的執(zhí)行；
（6）交易執(zhí)行、監(jiān)控和反饋。監(jiān)察稽核團(tuán)隊(duì)，風(fēng)險(xiǎn)控制團(tuán)隊(duì)和投資交易團(tuán)隊(duì)嚴(yán)格按照相關(guān)流程操作，進(jìn)行交易的風(fēng)險(xiǎn)控制�；鸾�(jīng)理通過指令管理系統(tǒng)發(fā)出交易指令給集中交易室，交易員根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境確定最優(yōu)的交易策略，選擇最恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行交易；
（7）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和績(jī)效分析。風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)使用不同的系統(tǒng)分析來跟蹤和監(jiān)控組合風(fēng)險(xiǎn)，并定期和不定期地對(duì)基金組合進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和績(jī)效分析并提交報(bào)告。
基金管理人在確�；鸱蓊~持有人利益的前提下有權(quán)根據(jù)環(huán)境變化和實(shí)際需要調(diào)整上述投資管理程序。
六、基金的業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)
FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index（經(jīng)匯率調(diào)整后的）
七、基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征
本基金為股票型基金，主要投資于以REITs為代表的全球房地產(chǎn)證券，為證券投資基金中較高風(fēng)險(xiǎn)、較高預(yù)期收益的基金品種。
八、基金的投資組合報(bào)告
基金管理人的董事會(huì)及董事保證本報(bào)告所載資料不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏，并對(duì)其內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性承擔(dān)個(gè)別及連帶責(zé)任。
基金托管人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司根據(jù)本基金合同規(guī)定，于2015年1月20日復(fù)核了本報(bào)告中的財(cái)務(wù)指標(biāo)、凈值表現(xiàn)和投資組合報(bào)告等內(nèi)容，保證復(fù)核內(nèi)容不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏。
本投資組合報(bào)告所載數(shù)據(jù)截至2014年12月31日（“報(bào)告期末”），本報(bào)告所列財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)。
1. 報(bào)告期末基金資產(chǎn)組合情況
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2. 報(bào)告期末在各個(gè)國(guó)家（地區(qū)）證券市場(chǎng)的股票及存托憑證投資分布
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3. 報(bào)告期末按行業(yè)分類的股票及存托憑證投資組合
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注：本基金持有的權(quán)益投資采用全球行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)（GICS）進(jìn)行行業(yè)分類。
4. 報(bào)告期末按公允價(jià)值占基金資產(chǎn)凈值比例大小排序的前十名股票及存托憑證投資明細(xì)
■
5. 報(bào)告期末按債券信用等級(jí)分類的債券投資組合
報(bào)告期末，本基金未持有債券。
6. 報(bào)告期末按公允價(jià)值占基金資產(chǎn)凈值比例大小排序的前五名債券投資明細(xì)
報(bào)告期末，本基金未持有債券。
7. 報(bào)告期末按公允價(jià)值占基金資產(chǎn)凈值比例大小排序的前十名資產(chǎn)支持證券投資明細(xì)
報(bào)告期末，本基金未持有資產(chǎn)支持證券。
8. 報(bào)告期末按公允價(jià)值占基金資產(chǎn)凈值比例大小排序的前五名金融衍生品投資明細(xì)
報(bào)告期末，本基金未持有金融衍生品。
9. 報(bào)告期末按公允價(jià)值占基金資產(chǎn)凈值比例大小排序的前十名基金投資明細(xì)
報(bào)告期末，本基金未持有基金。
10. 投資組合報(bào)告附注
(1) 報(bào)告期內(nèi)本基金投資的前十名證券的發(fā)行主體未被監(jiān)管部門立案調(diào)查，在本報(bào)告編制日前一年內(nèi)本基金投資的前十名證券的發(fā)行主體未受到公開譴責(zé)、處罰。
(2) 本基金投資的前十名股票中，沒有超出基金合同規(guī)定的備選股票庫之外的股票。
(3) 其他資產(chǎn)構(gòu)成
■
(4) 報(bào)告期末持有的處于轉(zhuǎn)股期的可轉(zhuǎn)換債券明細(xì)
報(bào)告期末，本基金未持有可轉(zhuǎn)換債券。
(5) 報(bào)告期末前十名股票中存在流通受限情況的說明
報(bào)告期末，本基金前十名股票中不存在流通受限情況。
九、基金的業(yè)績(jī)（略）
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