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當(dāng)選之初，川普曾承諾在未來(lái)十年投入1萬(wàn)億美元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)全美道路、鐵路、橋梁、隧道、機(jī)場(chǎng)等方面進(jìn)行整體升級(jí)。今年5月，交通部部長(zhǎng)趙小蘭肯定了聯(lián)邦政府2018對(duì)該方面的財(cái)政支出。

三個(gè)月后，川普簽發(fā)了行政令，將大型高速公路項(xiàng)目的審批時(shí)間從原來(lái)的7年縮減至2年，且每個(gè)項(xiàng)目的申請(qǐng)文件只由一個(gè)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)處理，力圖加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程。究竟高質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施能為美國(guó)帶來(lái)什么？它與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展又有著何種關(guān)聯(lián)呢？

1. 基礎(chǔ)設(shè)施面臨的挑戰(zhàn)

人口遷移和生活方式改變迫使美國(guó)政府重新審視過(guò)去那些未及時(shí)升級(jí)和增加的基礎(chǔ)設(shè)施。如今的年輕人渴望縮短出行時(shí)間與距離，傾向在設(shè)施完善的城市生活。由于選擇公交、單車和步行人數(shù)的增加，大量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將重心放在了“交通友好”和“步行即達(dá)”上。

2. 基礎(chǔ)設(shè)施的重要性

在美國(guó)城市土地協(xié)會(huì)(Urban Land Institute)與四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的安永(EY)對(duì)450名受訪者(250名政府官員，200名資深開發(fā)商、投資者及地產(chǎn)顧問(wèn))的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，城市的“基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量”是影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的首要因素(見下圖)。

影響房地產(chǎn)投資的主要因素

3. 哪種設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)的影響最大？

從下圖中我們可以發(fā)現(xiàn)，電信、道路&橋梁、以及能源的可負(fù)擔(dān)程度排名最為靠前。這里的電信主要指高速網(wǎng)絡(luò)的強(qiáng)度及覆蓋率。此外，雖然公交服務(wù)的排名居中，但交通便利性仍是地產(chǎn)投資者的重要考量。

對(duì)房地產(chǎn)影響最大的基礎(chǔ)設(shè)施

在做土地再開發(fā)決策時(shí)，政府關(guān)注的是基礎(chǔ)建設(shè)在該項(xiàng)目中的角色，以及是否能鼓勵(lì)私有企業(yè)投資。而私有企業(yè)則更關(guān)注利潤(rùn)本身，其投資決定取決于升級(jí)后的設(shè)施能否為地產(chǎn)增值，以及公司所要分?jǐn)偟慕ㄔO(shè)費(fèi)用。由于基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)常作為地塊再開發(fā)/規(guī)劃升級(jí)(Rezoning)的一部分，并非所有開發(fā)商都愿意承擔(dān)這部分成本。

4. 實(shí)例分析

過(guò)去十年，為了緩解人口和交通的雙重壓力、促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮、提升長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力，許多美國(guó)城市決定從基礎(chǔ)設(shè)施入手，企圖找到一條可持續(xù)發(fā)展的道路。

以西雅圖(房產(chǎn))為例:  為了加速城市運(yùn)轉(zhuǎn)，向一流科技城市邁進(jìn)，當(dāng)?shù)卣�府�?008年通過(guò)了擴(kuò)建輕軌線路的提案Sound Transit 2，在原有Tacoma Link (塔科馬線)和Central Link(中央線)的基礎(chǔ)上加設(shè)兩條新線－向北延伸至Northgate (2021年竣工)和Lynnwood市(2023年竣工)；向東延伸至Bellevue和Overlake市(均為2023年竣工)。

西雅圖Sound Transit 2 輕軌規(guī)劃

此外， 耗資3.83億美元、位于Central Link(中央線) 上的Angle Lake 站也于去年9月開通。這座高架車站可容納1050輛車停放，旅客可通過(guò)天橋進(jìn)入站臺(tái)。由于距離 Alaska Airline (阿拉斯加航空)總部與西雅圖國(guó)際機(jī)場(chǎng)(Seattle–Tacoma International Airport)僅十分鐘車程，Angle Lake站周邊一英里有 7772人，日均接待乘客5400人。

Angle Lake 站

從該站出發(fā)，40分鐘即可達(dá)到西雅圖市中心的Westlake站，45分鐘便可至華盛頓大學(xué)，高峰時(shí)段每6分鐘一班，不僅大大緩解了交通擁堵，還給居民出行提供了更多選擇。

當(dāng)然，西雅圖的輕軌藍(lán)圖還遠(yuǎn)不止這些。去年11月，最新擴(kuò)建方案Sound Transit 3終于通過(guò)，這個(gè)耗資583億美元的龐大計(jì)劃將現(xiàn)有的輕軌系統(tǒng)延伸至Tacoma、Federal Way、Everett、Issaquah、西雅圖的Ballard社區(qū)、和西西雅圖。預(yù)計(jì)完工后，該線路將貫穿187公里，途徑36站，日乘接待旅客60萬(wàn)人。

西雅圖Sound Transit 3 輕軌規(guī)劃

注: 未顯示全部站點(diǎn)

當(dāng)然，西雅圖基礎(chǔ)建設(shè)的日新月異也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了春天 。當(dāng)?shù)氐闹形环績(jī)r(jià)從十年前的$46.6萬(wàn)上漲至如今的$70.1萬(wàn)，漲幅達(dá)50%，過(guò)去一年增值更是達(dá)到14.1%。

西雅圖房?jī)r(jià)走勢(shì)(2008-2017)

目前，西雅圖市的中位要價(jià)為$470/平方英尺，比大西雅圖都會(huì)區(qū)(Seattle Metro)高出88%；中位租金為$2500，比都會(huì)區(qū)平均值高出$300。與此同時(shí)，西雅圖房市的供應(yīng)量下降明顯，今年冬季更是達(dá)2000年后的歷史新低，庫(kù)存降幅是一般美國(guó)大城市的兩倍。

寫在最后

大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)不僅優(yōu)化了居民生活質(zhì)量、刺激消費(fèi)增長(zhǎng)、促進(jìn)商業(yè)繁榮，更會(huì)吸引大量人口、創(chuàng)造就業(yè)、促使地產(chǎn)升值，為房地產(chǎn)投資創(chuàng)造機(jī)遇。在所有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，道路升級(jí)與擴(kuò)建最能提升周邊地產(chǎn)價(jià)值。

根據(jù)倫敦政治金融學(xué)院(LSE)開發(fā)的模型，新設(shè)施每使便利性提高1%，周邊地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)上漲0.25%-0.3%。雖然理論上來(lái)講，改善基礎(chǔ)設(shè)施能使地產(chǎn)增值3%-15%，但投資者需要具體問(wèn)題具體分析，除了密切關(guān)注城市規(guī)劃外，更要從新/升級(jí)設(shè)施的種類、地點(diǎn)和規(guī)模來(lái)判斷區(qū)域未來(lái)供需走向，挖掘市場(chǎng)潛力，理性作出投資決策。