你有沒(méi)有想過(guò)為什么在住宅房地產(chǎn)投資的大玩家不關(guān)注單戶(hù)住宅，而是購(gòu)買(mǎi)公寓？這有幾個(gè)原因，但最重要的是控制。與單戶(hù)家庭和小戶(hù)型（2-4 戶(hù)）相比，較大型多戶(hù)住宅（5戶(hù)及以上）的業(yè)主可以控制住房的價(jià)值，具有更高的可預(yù)測(cè)性。
在公寓方面，增加房產(chǎn)價(jià)值的選擇只限于業(yè)主的創(chuàng)造力。在這篇文章中，我將列出一些無(wú)盡的方法來(lái)增加價(jià)值。
在我們進(jìn)入列表之前，讓我們快速簡(jiǎn)要地介紹一下屬性的價(jià)值。
1-4單位財(cái)產(chǎn)
這些物業(yè)根據(jù)可比銷(xiāo)售方式估值。這意味著，如果一個(gè)3床，2浴房子在類(lèi)似的情況下，你的3床，2浴在同一社區(qū)或一個(gè)非常類(lèi)似的售價(jià)為X,那么你的3床，2浴家也值得$ X因?yàn)檫@是市場(chǎng)確定你的財(cái)產(chǎn)是值得的。當(dāng)你聘請(qǐng)?jiān)u估師時(shí)，這正是他/她正在做的事情。他們發(fā)現(xiàn)可比的銷(xiāo)售"comps"，并用它們給你的財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。
5+單位物業(yè)
這些都是根據(jù)他們生產(chǎn)的收入來(lái)估價(jià)的。每個(gè)人購(gòu)買(mǎi)這些類(lèi)型的財(cái)產(chǎn)都買(mǎi)他們賺錢(qián)，所以這是普遍的焦點(diǎn)。要找到它們的價(jià)值，你可以找到凈營(yíng)業(yè)收入（NOI）。NOI只不過(guò)是你所有的錢(qián)減去你所有的開(kāi)支，不包括償還債務(wù)。
我們不包括債務(wù)服務(wù)，因?yàn)樗梢詮囊粋�(gè)主人到另一個(gè)不同。換句話(huà)說(shuō)，NOI是財(cái)產(chǎn)可以產(chǎn)生的所有收入減去財(cái)產(chǎn)所需要的所有開(kāi)支，無(wú)論業(yè)主是誰(shuí)。一旦我們有了這個(gè)NOI,我們就把它除以該地區(qū)的資本化率。上限率是市場(chǎng)已經(jīng)確定的回報(bào)率足以為這種類(lèi)型的財(cái)產(chǎn)部署資本。
如果這是公寓的重要價(jià)值，那么我們可以看到，如果你能減少開(kāi)支或增加收入，那么房產(chǎn)的價(jià)值就會(huì)上漲。即使你節(jié)省一美元，物業(yè)的價(jià)值也會(huì)上漲。如果你想更詳細(xì)地解釋我們?nèi)绾握业焦⒌膬r(jià)值，看看我寫(xiě)在這里的另一篇文章。
如果你減少開(kāi)支或增加收入的每一美元都會(huì)增加財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，那么我們是不是應(yīng)該以任何可能的方式來(lái)做到這一點(diǎn)？答案是肯定的，但業(yè)主往往只關(guān)注明顯的傳統(tǒng)方式，如提高租金。這是一個(gè)很好的例子，但正如我之前提到的，名單只限于業(yè)主/經(jīng)理的創(chuàng)造力。以下列出了一些不太常規(guī)的方法來(lái)為您的公寓樓增值。
在你瀏覽清單之前，想一想：“不，謝謝，那只能賺到我一年大約500美元 - 不值得，”知道這個(gè)激勵(lì)不是額外的500美元的現(xiàn)金流 - 這是價(jià)值的增加。
如果你的財(cái)產(chǎn)是6％的資本化率，那么額外的每年500美元就會(huì)為你的財(cái)產(chǎn)增加8,334美元。找到10種方法來(lái)增加每年500美元的收入和10種方法來(lái)減少你的開(kāi)支每年500美元，你將增加167,000美元，你的財(cái)產(chǎn)是值得的。
公寓投資
12種創(chuàng)造性的方式增加公寓建筑的主要價(jià)值
1、公用事業(yè)
冬天的時(shí)候，我們所有人都趕過(guò)那棟公寓樓，那里的房客已經(jīng)敞開(kāi)了窗戶(hù)，熱噴砂。我們也都知道誰(shuí)從來(lái)沒(méi)有報(bào)告說(shuō)他們的廁所是不斷運(yùn)行的，因?yàn)樗麄儾桓端M(fèi)。根據(jù)財(cái)產(chǎn)的機(jī)制，分計(jì)量可以是最大的增值活動(dòng)之一。
2.洗衣機(jī)和烘干機(jī)
目前租賃租賃的頭號(hào)舒適設(shè)備是洗衣機(jī)和烘干機(jī)。這可能會(huì)增加每月$ 40-75的收入。
照明
如果你是一個(gè)長(zhǎng)期的購(gòu)買(mǎi)和持有投資者，在公共場(chǎng)所的LED照明是一個(gè)明智之舉。首先，它消耗的能量非常少，可以節(jié)省電力。其次，燈泡過(guò)去25年，所以你不支付維修來(lái)改變它們。
4.自動(dòng)售貨機(jī)
是的，從自動(dòng)售貨機(jī)產(chǎn)生的收入可以增加你的財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。我已經(jīng)看到了幾種情況：1）在公共區(qū)域，例如在健身區(qū)或泳池周?chē)胖蔑嬃匣蛄闶匙詣?dòng)售貨機(jī)，2）在公共區(qū)域的洗衣房，洗衣房和其他家庭必需品。
認(rèn)為單服洗滌劑，去污劑筆，地毯污漬去除劑，織物柔軟劑。最好的部分是你不必購(gòu)買(mǎi)機(jī)器。就像投幣式洗衣機(jī)一樣，許多公司都會(huì)為自動(dòng)售貨機(jī)提供售后服務(wù)，并且可以獲得一定比例的收入。
5.車(chē)庫(kù)停車(chē)
人們可以并且支付更多的費(fèi)用來(lái)停放他們的汽車(chē)，或者在車(chē)庫(kù)里增加額外的存儲(chǔ)。增加車(chē)庫(kù)的額外費(fèi)用是常見(jiàn)的，在某些情況下可能值得建設(shè)車(chē)庫(kù)。一個(gè)較便宜的替代品是車(chē)庫(kù)。
6.停車(chē)
我們都做到了 - 你變成了停車(chē)場(chǎng)，是的！ - 前臺(tái)和中心現(xiàn)場(chǎng)為您開(kāi)放。租戶(hù)將支付保留這些特殊點(diǎn)。在“保留高級(jí)停車(chē)位出租”的最佳位置出現(xiàn)一些標(biāo)志，這將為您的收入增加更多的收入，并且您的財(cái)產(chǎn)價(jià)值將上升。
7.裝修
雖然這是非常傳統(tǒng)的，但我還是想把它列出來(lái)。通過(guò)翻新室內(nèi)設(shè)計(jì)，公共區(qū)域或遏制吸引力，您可以增加需求，這可以使您提高租金。
康復(fù)退出策略
8.垃圾撿拾服務(wù)
你有財(cái)產(chǎn)上的專(zhuān)職維修人員嗎？為什么不把他用于定制服務(wù)？我的一位朋友有一個(gè)居民誰(shuí)恨把垃圾袋搬到垃圾箱里。然后，他提出要求維護(hù)人員每周兩次在門(mén)外拾起她的垃圾，每月20美元到垃圾箱里去。其他居民看到這一點(diǎn)，并要求提供相同的服務(wù)�，F(xiàn)在，這是他的所有居民的選擇。雜工每周打發(fā)兩次，收集。居民喜歡這個(gè)選擇。
9.寵物租賃
如果你允許寵物，而不是為他們收費(fèi)，你錯(cuò)過(guò)了。我看到寵物租金高達(dá)每月100美元。
10.存儲(chǔ)單元
你曾經(jīng)住過(guò)一套公寓嗎？有沒(méi)有好的地方可以把那些舊書(shū)，冬天的自行車(chē)，或者其他你想要的東西都放在那里？那么大多數(shù)人都是這樣，這就是為什么他們?cè)敢庵Ц侗举|(zhì)上是一個(gè)額外的壁櫥。對(duì)于我們的單位，我們分別收取19元和29元的15平方英尺和30平方英尺的儲(chǔ)物間，這些儲(chǔ)物間建在一個(gè)舊的，未使用的洗衣公共區(qū)域。
11.電纜
在大型綜合體中，業(yè)主可以與有線(xiàn)提供商簽署獨(dú)家協(xié)議，并從居民注冊(cè)服務(wù)時(shí)獲得一小筆回扣。
12.重新談判費(fèi)用
作為投資者，我們經(jīng)常關(guān)注如何賺更多的錢(qián)。同樣重要的是如何少花錢(qián)。在公寓里，營(yíng)業(yè)費(fèi)用將包括不少費(fèi)用帳戶(hù)。園林綠化，除雪，清潔，管理，維護(hù)，垃圾箱收費(fèi)，以及更多的項(xiàng)目都是你可以考慮的方法來(lái)降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。這可能就像打草稿或打電話(huà)給垃圾箱服務(wù)，重新談判月費(fèi)一樣簡(jiǎn)單。
在當(dāng)今的市場(chǎng)環(huán)境下，多戶(hù)制非常具有競(jìng)爭(zhēng)力，加入這些非常規(guī)的增值策略是一個(gè)很好的工具，當(dāng)你的財(cái)產(chǎn)適合你的時(shí)候。
我真正想要強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)的附加值比額外的現(xiàn)金流更重要�，F(xiàn)金流量很好，但價(jià)值可以通過(guò)再融資或銷(xiāo)售獲得。多家族可以控制，雖然每個(gè)人都知道現(xiàn)金流是王道，但創(chuàng)造力卻是第二。憑借創(chuàng)造力和控制力，可以在多個(gè)家庭中建立驚人的財(cái)富。
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