在美國(guó)買(mǎi)房，美國(guó)稅法給予房地產(chǎn)投資的稅務(wù)優(yōu)惠不少，但必須懂得相關(guān)細(xì)則，才能享有其中好處。下面就為美國(guó)房產(chǎn)投資者介紹成為美國(guó)房產(chǎn)主之后你有資格減免的按揭利息稅和物業(yè)稅。
投資房地產(chǎn)是多數(shù)人一生當(dāng)中最大的投資，美國(guó)稅法給予房地產(chǎn)投資的稅務(wù)優(yōu)惠不少，但必須懂得相關(guān)細(xì)則，才能享有其中好處。成為美國(guó)房產(chǎn)主之后你有資格減免按揭利息稅和物業(yè)稅，這可以大大增加您的經(jīng)濟(jì)利益。
過(guò)去美國(guó)政府課征投資股票、房地產(chǎn)獲利的資本利得稅（CapitalGain Tax），以15%為稅率上限，但2013年將調(diào)高至20%至39.6%,盡管如此，投資房地產(chǎn)與股票相較，還是有許多可善用的稅務(wù)優(yōu)惠。那么擁有美國(guó)房產(chǎn)可以享受哪些稅務(wù)優(yōu)惠？
一，房貸利息。美國(guó)屋主一年獲得的房貸利息抵稅優(yōu)惠高達(dá)1000億元，納稅人若在過(guò)去幾年買(mǎi)房或申請(qǐng)重貸，每月房貸還款應(yīng)有較高比例為房貸利息，可借此省下更多稅金。
二，房貸保險(xiǎn)費(fèi)用。這項(xiàng)優(yōu)惠對(duì)低收入屋主而言相當(dāng)重要，因?yàn)樗麄兺鶡o(wú)力自付高額頭期款，必須在房屋凈值增至20%之前購(gòu)買(mǎi)個(gè)人房貸保險(xiǎn)，而這部分費(fèi)用可用于抵稅。
三，房屋稅。用稅金來(lái)抵稅，是真實(shí)可行卻常被忽略的抵稅優(yōu)惠。屋主支付的地方與州府房屋稅金，是可以用來(lái)扣抵聯(lián)邦所得稅的。而依各州或地方政府的規(guī)定，收入低至一定標(biāo)準(zhǔn)的屋主，可能還另外符合特殊房屋稅的抵稅優(yōu)惠。
四，節(jié)能裝修費(fèi)。提升居家節(jié)能效益的裝修工程較有機(jī)會(huì)取得優(yōu)惠，包括安裝太陽(yáng)能板、節(jié)能熱水器等，而基于醫(yī)療需求的改裝工程譬如在家門(mén)口安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的浴缸等，都可獲得抵稅或減稅優(yōu)惠。
五，裝修費(fèi)用。居家裝修工程在將來(lái)出售時(shí)卻可用于抵消賣(mài)房獲利的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，據(jù)國(guó)稅局規(guī)定，屋主出售房產(chǎn)的頭25萬(wàn)元獲利無(wú)須課稅，且此前裝修房屋的費(fèi)用還可用來(lái)抵消獲利。
六，賣(mài)房相關(guān)費(fèi)用。出售房產(chǎn)的相關(guān)費(fèi)用也有機(jī)會(huì)用來(lái)抵稅，譬如產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)（title insurance）、刊登賣(mài)房廣告、房產(chǎn)仲介等。屋主在賣(mài)房前90天內(nèi)支付的房屋維修費(fèi)用，只要能證明是為了推銷(xiāo)房屋，也可申報(bào)抵消資本利得稅金。
七，長(zhǎng)途搬遷費(fèi)用。個(gè)人若是基于工作原因購(gòu)屋而長(zhǎng)途搬遷，也可以申報(bào)搬家費(fèi)用以抵消、減少稅金，條件是搬遷距離超過(guò)50哩，還需提供搬家費(fèi)用的收據(jù)。
假設(shè)：
$9,877.00 是您一年支付得貸款利息（貸款 $150,000.00, 30年，利息是百分之 七，$9,877.00 是第五年的利息）
$2,700.00是您每年要支付的物業(yè)稅（$180,000.00房屋總值的百分之一點(diǎn)五）
______
= $12,577.00是您的總稅額
然后，乘以您的總扣除稅率。
假如您的稅率總扣除率在28%:$12.577.00 x 0.28 = $ 3,521.56
總共為您節(jié)省您的聯(lián)邦所得稅 $3,521,56（按稅率百分之二十八記算）
注：如果貸款金額超過(guò)一百一十萬(wàn)美元按揭利息不得扣除。此外，隨著您的收入的增加扣除額會(huì)締減，直至總收入達(dá)到一定水平。
另外，以投資角度購(gòu)置房地產(chǎn)者，可善用「1031 Exchange法案」，或稱(chēng)「同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)交換法」，該法案鼓勵(lì)投資者把塬本不動(dòng)產(chǎn)投資（但不包括自住自用房地產(chǎn)），在增值后繼續(xù)「回流投資」至不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，以換取緩繳增值稅的權(quán)利。
利用此法案的投資人，以賣(mài)出手上既有房地產(chǎn)，換得新購(gòu)房地產(chǎn)的延稅，重點(diǎn)在于新購(gòu)房地產(chǎn)的買(mǎi)價(jià)，絕對(duì)要高于賣(mài)出的既有房地產(chǎn)，一出、一進(jìn)的房地產(chǎn)交易之間，絕對(duì)不會(huì)有現(xiàn)金獲利落入投資人的口袋，交換延稅的房地產(chǎn)可一換多，也可多換一，在最后賣(mài)出所有房地產(chǎn)，并不再繼續(xù)轉(zhuǎn)換投資時(shí)，再一并繳交增值稅。
美國(guó)稅法也給予自住房地產(chǎn)購(gòu)屋人，總計(jì)27.5年折舊的稅務(wù)優(yōu)惠。黃杰峰說(shuō)，以一棟57.5萬(wàn)元成交價(jià)的房地產(chǎn)為例，若地價(jià)為17.5萬(wàn)元，房子價(jià)值則為40萬(wàn)元，屋主每年則可享有近1萬(wàn)4500元的房地產(chǎn)折舊稅務(wù)優(yōu)惠。
此外，美國(guó)對(duì)于長(zhǎng)期投資房地產(chǎn)的居民，也提供稅務(wù)優(yōu)惠。凡過(guò)去五年稅務(wù)期間，自住達(dá)兩年以上的住宅，賣(mài)出時(shí)，單身享有25萬(wàn)元的交易獲利免稅額，賣(mài)出夫妻共同持有住宅，則可享有50萬(wàn)元的交易獲利免稅額。
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