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這幾年因為美國的房產(chǎn)有升值的空間，所以各個國家的人都來到美國買房了。還有一些家庭是為了孩子上學(xué)而選擇在美國買房的。因為美國一線城市的房價比較高。所以貸款買房就在美國最為常見了。下面我們?yōu)榇蠹襾斫榻B一下在美國貸款買房的流程和一些在美國貸款買房的經(jīng)歷。希望能為以后去美國貸款買房的人帶來最好的幫助。

通過買房預(yù)算和 Pre-Approval 確定房屋總價

市場上有個基本的定律，房價不要超過年收入的四倍。這是一個大概的估計，還要看自己是否有負(fù)債、存款，是否有家人資助等。我們給自己定的房價預(yù)算為18萬。

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Derek Yang 補充：我在 VA 買房的時候，房貸公司告訴我貸款額度上限為稅前收入的45%。假如你年收入100K，那么每年還貸總額最多45K，包括本金、利息、房產(chǎn)稅、HOA fee 等。My Money Blog 總結(jié)了幾種常見的觀點，較保守者認(rèn)為房屋總價不超過年收入的2.5倍，較樂觀者認(rèn)為可以到4-5倍。

這是非常粗略的估計，每個人的實際情況可能相差很遠(yuǎn)。同樣的年收入，沒有負(fù)債和孩子就可以承受更高的房價，如果是剛畢業(yè)的年輕夫婦，有兩個車貸、Student Loan、還有1-2個孩子要撫養(yǎng)，可負(fù)擔(dān)的房價會低很多。

如果未來幾年打算買房，可以先用在線工具計算一下自己現(xiàn)在的支付和貸款能力；等到了真正開始看房的時候，應(yīng)該先找銀行做 Pre-Approval 來更準(zhǔn)確地判斷自己的還貸能力。

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買房前很重要的工作是找銀行的 Loan Officer 做房貸 Pre-Approval，即「預(yù)先批準(zhǔn)」的貸款額度。這較為準(zhǔn)確地反映了你的承受能力，也向賣家和經(jīng)紀(jì)人表明你誠心要買房（Serious Buyer），而不是隨便看看。在房市較熱的時候和區(qū)域，很多經(jīng)紀(jì)人和賣家可能不會接待沒有 Pre-Approval 的買家。

做 Pre-Approval 之前，不要想當(dāng)然以為自己一定能借到很多錢，結(jié)果可能會出乎你意料。對于大部分上班族來說，做 Pre-Approval 一般要提供這些信息和文件。

• 過去2-3年的 W2 或報稅表。
• 最近1-3個月的工資單。
• 最近2-3個月銀行流水帳。
• 駕照/IC、社安號。

Loan Officer 會查詢你的信用分?jǐn)?shù)和記錄，結(jié)合你的收入和負(fù)債情況，決定大致上能貸給你多少錢，并給你寫一個 Pre-Approval Letter。這個過程一般免費，可能需要1-3天。Pre-Approval 并不是 Legal Document，這意味著：

• 你可能拿到了 500K 的 Pre-Approved 額度，但真正辦理貸款時卻只批了 480K。這種情形可能有多種原因，比如說你拿到 Pre-Approval 后經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生了變化（比如貸款買了一輛新車），或者你的信用分?jǐn)?shù)、貸款利息等市場環(huán)境在這段時間發(fā)生了較大變化等。為了讓 Pre-Approval 準(zhǔn)確可靠，你應(yīng)該如實披露自己的資產(chǎn)、負(fù)債和收入情況。
• 你可以到 A 銀行做 Pre-Approval，最后卻申請 B 銀行的貸款；也可以同時拿 A、B、C 三家銀行的 Pre-Approval，最后選擇 D。

使用 Pre-Approval 的額度，加上手頭用于做首付（Down Payment）的資金，即你可以負(fù)擔(dān)的最高房價 -- 注意還要留一些錢做手續(xù)費。

Pre-Approval 對信用分?jǐn)?shù)的影響有限

不同的銀行給你額度和利率都可能不同，大多數(shù)人買前會找多家銀行比較。前面提到了，做 Pre-Approval 的時候銀行會查看信用分?jǐn)?shù)和記錄，這是 Hard Pull（Hard Enquiry），會略微降低你的信用分?jǐn)?shù)。

不過，如果你只是在不同銀行之間「貨比三家」做房貸 Pre-Approval，并不是同時申請開通多個信用帳號，現(xiàn)在的信用分?jǐn)?shù)計算模型一般不會重復(fù)計算。最新的 FICO 會把45天內(nèi)的多個 Hard Enquiry 合并為1個；一些較老的模型則是14天。另外，F(xiàn)ICO 評分時會忽略30天以內(nèi)的 Hard Enquiry。這意味著：

• 如果沒有很快買房的打算，沒事不要亂做 Pre-Approval，因為每個 Hard Enquiry 都會降低你的信用分?jǐn)?shù)。
• 如果要做多個 Pre-Approval，最好在14天之內(nèi)全部做完，這樣會在 FICO 模型中合并為1個 Hard Enquiry，對信用分?jǐn)?shù)的影響更小。
• 如果買房的進(jìn)展順利，在 Pre-Approval 之后30天之內(nèi)申請貸款是最理想的狀況，因為此時 FICO 會忽略做 Pre-Approval 的 Hard Enquiry。

開始看房并選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

自己看房可以先去 Zillow 和 Redfin。在我們這個小鎮(zhèn)，我們預(yù)算的價位可以買到幾十年的 Single House，或十年內(nèi)以及新建的 Town House。大致心里有數(shù)之后就要找房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（Realty Agent）啦。

在 Zillow 上面看房，主要有幾個關(guān)鍵點要看。地點、售價、照片這些自不必說，還有以下幾點：

1. Features�？催@房子有哪些設(shè)施，暖氣是燒氣的還是電的，車庫有幾個車位，有哪些電器包括在內(nèi)，地板是地毯/木頭/瓷磚。雖說這些日后都可以改造，但又是一筆花費要考慮進(jìn)預(yù)算中。
2. 房子哪一年建的。當(dāng)然越新越好，超過20年的舊房子會有很多地方要修補。
3. 房子已經(jīng) list 了幾天。據(jù)我觀察，我這片的房子大多數(shù)在一個月左右就交易成功了，超過三個月的房子肯定哪里有問題，又或許是房主不急著賣。
4. Price/Tax history。可以看出這房子的漲價趨勢。有時候能看到房子在 list 過程中降價，那就表示我們更有砍價空間。
5. Mortgages。這是個很有用的小工具，可以估計出每個月的還貸額。據(jù)我后來的經(jīng)驗，Zillow 估的數(shù)字與真實還貸額只有十位數(shù)之差，還算滿準(zhǔn)確的。記得要勾選 include tax/insurance 那項，因為我們也要還房產(chǎn)稅和保費，這些平攤到每個月都要幾百塊。如果只看本金+利息的數(shù)字，就 underestimate 了，等到去銀行做貸款時，會發(fā)現(xiàn)每個月還的貸款怎么比當(dāng)初預(yù)估要高很多。

Zillow 和 Redfin 網(wǎng)站上都有房產(chǎn)中介信息，黃頁廣告也有，找朋友介紹也可以。我先生的客人介紹了一個房產(chǎn)中介，我們跟他聊了一下，覺得他還不錯，就請他先帶我們看一些房源。在這個階段我們還沒跟他簽合約，所以有什么不對的可以隨時換人。

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Derek Yang 補充：有些經(jīng)紀(jì)人比較 Aggressive，可能剛見第一面就催著你簽代理協(xié)議。簽了這份協(xié)議之后 TA 就是你的獨家代理人，通常6個月之內(nèi)不能更換，在此期間就算別人帶你看房、或者你自己找到了喜歡的房子，買房時你仍然需要支付傭金給 TA。因此，認(rèn)識新的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之后，應(yīng)該充分考慮 TA 是否負(fù)責(zé)、可靠、守時、專業(yè)（熟悉當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場以及房屋交易流程）、有耐性、易于溝通、值得信賴等，然后再簽訂代理協(xié)議。

當(dāng)然，經(jīng)紀(jì)人也要保障自己的利益，尤其在忙碌的都市，沒誰會在沒有簽訂協(xié)議的情況下沒完沒了帶你看房，因此你在開始看房的同時也要注意觀察經(jīng)紀(jì)人，有問題及早溝通。

我在 Virginia 買房時由一個值得信賴的朋友介紹了經(jīng)紀(jì)人，F(xiàn)enny Hurwitz，她是華裔，能講流利的中英文，在 NOVA 地區(qū)生活了10多年。

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我們的目標(biāo)是房子不要太舊（10年內(nèi)）；維護(hù)要比較好；無需重新裝修（比如換地板、重鋪隔熱層、重做天花板等大工程），最好能拎包入住。當(dāng)然，粉刷墻壁、裝窗簾、小修小補我們可以自己來。中介給了我一疊房子資料，讓我選幾間他再帶我去看。

由于我們預(yù)算不是很高，在這個價位區(qū)間內(nèi)的房源也不是很多，一天下來我們看了十來棟。房齡十年的房子需要修整的地方很多，然而價格并不比五年房或新房便宜多少，加上重新裝修和修葺院子的錢，還不如買新房。于是我把范圍縮小，著重看五年以內(nèi)的房子。

看房過程中我發(fā)現(xiàn)，照片真的是「照騙」，很多小細(xì)節(jié)在照片上沒法體現(xiàn)，人一踏進(jìn)房子就感覺出來了。

我不知道別人看房的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣，但我是把自己想象成住在這個房子里的人，從早上起床、洗漱、做飯、家務(wù)、照顧孩子、出門等一系列活動演練一遍，大致上就能感覺出這房子適不適合我了。比如臥室的光線會不會夕照，浴室有沒有窗戶讓自然光進(jìn)來，廚房的動線順不順，爐灶、洗碗池、冰箱和中間的 Island 有沒有阻擋到我的活動等。我最看重的是廚房，必須方正、采光好；遇到光線不好的設(shè)計，整個黑暗一片，我心情會十分差。

最后入選我的選秀名單的是：

1. 房子A：1,500尺（SQF），十年的房子，很便宜，維護(hù)的不錯。臥室非常大，所以客廳小，后院小，沒有籬笆，廚房設(shè)計不太合我習(xí)慣，但是裝修很溫馨，感覺有人生活的氣息。
2. 房子B：1,400尺，2016年的新房，嶄新的裝修和電器，頭兩年 Property Tax 很低。浴室有天窗，可以看星星看月亮、聊國家大事和人生理想�？蛷d是木地板（但我先生喜歡地毯），天花板挑高，可能會比較浪費能源。后門小，后院沒有籬笆，草地也得我們自己鋪。
3. 房子C：3,000尺，五年的房子，在郊外，房價稍高，超出我們預(yù)算了。但 Property Tax 便宜，算下來每月還貸并沒有增加很多，但是小區(qū)還沒建完，亂七八糟，離超市大約十分鐘車程，離我孩子的學(xué)校20分鐘車程。兩層建筑，樓上三個房間，樓下是 Basement，還沒有完工，可以隔成一個 Family Room 和兩間臥室?guī)г∈摇：笤汉艽�，有籬笆，前屋主還造了間小木屋。
4. 房子D：1,800尺，五年的房子，兩層建筑，樓下是客廳、廚房和客衛(wèi)，樓上是臥室。我先生一眼就愛上了，說有樓上樓下的屋子才叫家，被我鄙視之，因為每天跑上跑下的太累了，而且樓下沒臥室的房子以后不好賣。
5. 房子E：1,600尺，五年的房子。后院不大，但有籬笆，前面 Driveway 特別寬敞，我先生特別喜歡（不理解男人的點）。有個壁爐在屋子正中間，隔開了客廳和廚房，感覺家具不是很好擺，浴室干濕分開設(shè)計。

可能有人會問我為什么沒考慮學(xué)區(qū)。這是因為我們村很小，只有一個學(xué)區(qū)，我列為備選的這幾間除了郊外那間，其余的都相隔不遠(yuǎn)，都進(jìn)同一所小學(xué)（評分為8），因此我沒有特別 concern。
看房時你可能會遇到這三種情況：

1. 房子里面的家具已經(jīng)全部搬空，房子整個是家徒四壁，這樣看起來有一種空曠感，房子顯得比實際要寬敞。好處是我們能很直觀的看到結(jié)構(gòu)、房型，墻壁或地板有破損的地方屋主也藏不住。而且空房子表示屋主已經(jīng)決定要賣房，比較有砍價空間。
2. 屋主還住在房子里面。好處是你可以看出屋主是怎樣布置家具，這房子的結(jié)構(gòu)適不適合我們的居住習(xí)慣。壞處是由于家具很多，顯得擁擠，看起來面積小了很多。很多可能以后要維修的地方被家具地毯擋住了，暫時看不出來屋子的 condition。而且我會覺得打擾了人家的生活，不好意思看太久。另一方面也表示屋主一時半會兒搬不走，也許他不急著賣，想慢慢等好 offer。
3. 房子大部分有生活氣息的家具搬走了，留下一些大件，布置得如同樣板房。這些可能是中介租來的家具，擺個樣子。這樣子最會騙到人，你可能會覺得地點合適，房子又這么漂亮，價格高一點也接受吧。記得要在腦中把這些家具布置都過濾掉，盡量以空房的角度來看，才不至于沖動下 offer。

出意向書（Offer）和談價格（Counter Offer）

我們最后決定給房子E下 Offer。此時已經(jīng)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽訂了代理協(xié)議，有效期為三個月（我們是在告訴中介要下 offer 時才簽的獨家代理協(xié)議，如果我們啥也沒看中，中介就等于之前做白工了），他提供了這棟房子的 Seller Disclosure Report，里面說明了房子的狀況，如果有任何損壞，屋主必須誠實注明。

屋主要價 $185,900，我們首先試探性的給出了 $177,000，Offer 有效期是24小時，屋主可以接受/拒絕/忽略/還價。我們忐忑地等待了一整天，沒有收到回音，以為屋主直接忽略了。結(jié)果第二天在24小時的最后一個小時，屋主還價了，他要求 $183,900。

既然他還了價，就表示有商量余地。我們再次 Offer $179,900，屋主還價 $183,000，只肯降 $900，還告訴我們這是 Final Price。我心想這棟房掛了三個多月還沒賣出去，并且一再降價，就表示屋主確實想賣，但又想賺一筆。我決定再給最后一次 Offer，如果屋主不接受，我們就 move on 繼續(xù)看別的房子。我把這條街上一年內(nèi)交易的房子資料都看了一遍，結(jié)合賣價和房子面積，覺得這棟房子的價格應(yīng)該在$181,550左右。于是我給出 $182,000，然后屋主十分鐘內(nèi)就答應(yīng)了（Final Price，呵呵……）。

接下來就是簽 Sales Contract，現(xiàn)在都是電子化，我們不需要再去中介辦公室了，一切 Negotiation 都是電子簽名。我們要求屋主付第一年的 Home Warranty（$480），他答應(yīng)了。我們繳納了 $500 Earnest Money。5號簽了 Contract，Closing Date 定在了30號，也就是說整個過程包括找貸款、Inspection、House Insurance 都要在不到一個月內(nèi)搞定 -- 準(zhǔn)確來說是3個禮拜，因為中間還有節(jié)假日。

申請貸款和買房屋保險

我們簽合同是在禮拜六早上，這正好有一個周末讓我研究貸款。最常見的房貸是30年或15年固定利率：

• 30年利率高，每期還款額低，還貸期長，最后支付的利息總額較高。
• 15年利率低，每期還款額高，還貸期短，最后支付的利息總額較低。

不過，如果收入不高（還款能力有限）又想貸15年，可能貸款總額會下降。30年的話貸款可以超過房價的80%，不過需要再付「貸款保險費」。另外，還可以選擇浮動利率，不過有一定風(fēng)險，因為你不知道幾年后市場行情利率是否會上漲。

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Derek Yang 補充：如果是第一次買房，并且收入符合要求，還可以查查當(dāng)?shù)厥欠裼?“First Time Home Buyer Program” 或 “Housing Assistance Program”。

各地的項目和政策不一樣，比如說：

• 美國住房與城市發(fā)展部（HUD）官網(wǎng)列出來了 Kansas 州的一些項目。
• Kansas Housing Assistance Program 提供最高可達(dá)房價4%的現(xiàn)金援助。
• Arlington, VA 的 Moderate Income Purchase Assistance Program 提供最高達(dá)房價25%的無息貸款。
• 另外還有一些針對低收入人群的特別項目，比如說 Arlington, VA 的這個 Affordable Homebuyer Opportunity 以在當(dāng)?shù)貥O低的價格提供4套全新的 Townhouse，2017年1月抽簽決定。

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我們是小村子，什么 Bank of America, UMB 都沒有。我們喜歡和真正的人打交道，不喜歡什么都通過電話完成，像是找 UMB 拿 Pre-Approval 那次，就是每天電話三催四請才拿到手。
于是我們找了一個 Local 小銀行，約了 Loan Officer 辦理貸款，需要提供的材料其實和 Pre-Approval 一樣，前面已經(jīng)說過了。

對于在美國的華人來說，要特別注意過去2-3個月的銀行賬單。因為購房所用資金必須有合法來源，工資和存款當(dāng)然沒問題，但如果是過去2-3個月的銀行賬單上有大筆入賬無法說明來源，則不能用于支付房款、銀行審批貸款額度時將不會考慮這些資金。

如果你有親友資助，或者從中國的帳號匯款過來，或者是大額現(xiàn)金存入，應(yīng)該至少提前3個月存入你在美國的銀行帳號，否則即使是合法資金，你也很難提供恰當(dāng)?shù)?Paperwork 證明。我們這次就疏忽了，因為沒想到這么快就看中房子，結(jié)果 Loan Officer 看到有一筆現(xiàn)金入賬，就要求我們提供資金來源，其實只要早存幾個禮拜，就不會顯示在這兩個月的 Bank Statements 上了。

Loan Officer 負(fù)責(zé)幫你準(zhǔn)備和初申材料，提交貸款申請；真正批準(zhǔn)貸款的人是銀行的 Underwriter，一般來說你見不到。根據(jù)我們的日程安排，貸款結(jié)果要到 Closing 前三天才能知曉，所以 Loan Officer 建議我們這個月不要出門旅行，以免要補充材料時找不到人；另外還提醒我們，貸款批復(fù)之前，不可以有大件購物，尤其是不能得意忘形去貸款買車、分期付款購買大件家電或筆記本等，因為這會提高你的負(fù)債水平、從而降低還款能力和貸款額度，甚至導(dǎo)致貸款申請被拒。老實說我真的有點不安，萬一拿不到貸款……

談了貸款后建議盡快找好房子保險（House Insurance, 與 Home Warranty 是不同的兩個概念哦）。建議去找車險的同一家公司，因為房險車險都給同一家公司做，價格可以更優(yōu)惠。最后我們拿到比銀行預(yù)估還低的房屋保險（一年約$900），同時車險也降低了。保險公司會把資料交給銀行，不需要我們插手。

Appraisal、Inspection 和 Contingency

Appraisal 就是房子估價，由銀行負(fù)責(zé)，當(dāng)然費用最后是算在買家頭上。Appraisal 大概需要一個禮拜，做好后銀行會把報告書寄過來：

• 如果估價結(jié)果比房子的成交價格高，那很好，我們什么都不用做。
• 如果估價比房價低，我們可以和屋主談判、看能否再降價。如果屋主不肯，那么我們有兩個選擇：
  1. 我們可以繼續(xù)交易。不過，銀行能批準(zhǔn)的貸款只能是估價的 80%，而不是房子成交價格的80%，意味著我們需要準(zhǔn)備更多的首付。
  2. 我們也可以放棄交易，拿回之前的$500 定金。

Inspection（房屋檢查）和貸款同時進(jìn)行。買家可以自己找 Inspector，也可以拜托中介找。我的中介滿靠譜，我們又是新手，于是就拜托他幫忙聯(lián)系 Inspector。中介都有自己的老相好，只要事情辦好，我不介意他們之間互惠互利。當(dāng)天我正好去了銀行談貸款，沒有在場；如果可以重來，我會錯開時間，親自去 Inspection 現(xiàn)場。

買二手房跟買二手車一樣，幾乎不可能有十全十美，多少都會有點小毛病 -- 只要沒有大毛病就好。第二天 Inspection 報告出來：

• 比較主要的損壞處是外墻的 Siding 裂了、缺了個角；廚房和廁所的地磚裂了。這兩點在屋主的 Disclosure 里面有寫明。
• 食物殘渣粉碎機整個裂了，完全不能用，這個在 Disclosure 里面沒提到，屋主的理由是「我不知道這個狀況啊」（暈）。
• 另外有其他的一些小毛病像是墻壁刮蹭了、浴室防水條沒做好等。

我們要求屋主更換外墻損壞的 Siding，以及更換新的食物殘渣粉碎機。雖然我很想叫屋主更換瓷磚，但是現(xiàn)在很難找到當(dāng)時同樣批次的瓷磚了；整個地板都換掉的話，屋主一定會跳起來的。Inspector 也提到瓷磚的裂縫并不影響屋子結(jié)構(gòu)。至于防水條和油漆墻壁，我們自己來。

于是中介在 Contract 里加了個 Addendum。他措辭要很小心，因為有些屋主會自己 DIY 或者找朋友修復(fù)，這樣質(zhì)量就不能保證，必須要求屋主找 Professional 來修。然后我們再次電子簽名。

House Inspection 后再做白蟻檢查（Termite Inspection），這兩個的費用總共是 $400 左右。這個費用不會算在 Closing 里面，我們必須直接付款給 Inspector。如果房子有地下室的話，還應(yīng)該做氡氣檢查（Radon Inspection）。

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Derek Yang 補充：貸款買房的合同通常都有一些 “Contingency” 條款，主要是保護(hù)買家利益。所謂“Contingency”，即繼續(xù)履行合同的先決條件。如果這些條件沒有滿足，則買方或者賣方可以無責(zé)任中止合同。一些常見的 “Contingency” 條款有：

• Appraisal Contingency：如果銀行給房屋的估價（Appraisal）低于成交價格，可能導(dǎo)致貸款額度降低，這時：賣家可以降低成交價格；或者買家可以另外籌措額外的資金補齊缺口；如果無法協(xié)商解決則買家可以中止合同，并且不構(gòu)成違約、可以拿回自己的定金（Earnest Money）。
• Financing (Mortgage) Contingency：前面解釋了，銀行的 Pre-Approval Letter 并不100%準(zhǔn)確，如果銀行最后實際批準(zhǔn)的額度低于預(yù)期，或者不管因為什么原因拒絕了買家的貸款申請，買家也可以選擇中止合同。
• Inspection Contingency：在房屋檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，買家可以要求賣家修復(fù)。如果雙方無法達(dá)成一致，可以無責(zé)任中止合同。
• Cost of Repair Contingency：這一條通常附加在 Inspection Contingency 中。如果是二手房，Inspection 多少會發(fā)現(xiàn)一些問題，如果維修預(yù)估的費用高于某個數(shù)字（比如房價的2%），買家可以中止合同。
• House Sale Contingency：如果你看中了一套房子想簽合同，但是又需要賣掉自己現(xiàn)在的住房才有錢換房，可以和賣家協(xié)商加入這一條款，如果在約定日期之前自己的房子沒賣出去，你可以無責(zé)任中止買房合同。
• Kick-Out Clause：上面的 House Sale Contingency 保護(hù)的是換房的買家，這一條款則是在同樣的情形中保護(hù)賣家。假設(shè) A 現(xiàn)住房子 X，他簽了合同從 B 手中買房子 Y，但是如果1個月之內(nèi)賣不掉自己的房子 X，則 A 可以中止買房子 Y 的合同。賣家 B 為了保障自己的利益，可以在和 A 簽訂合同之后繼續(xù)讓人看房，如果有另外的買家 C 出價，則 B 可以給 A 一段時間考慮（比如說72小時）。如果 B 在 72 小時之內(nèi)移除 House Sale Contingency，則 B 還是把房子賣給 A，否則 B 可以選擇中止合同并把房子賣給 C，不構(gòu)成違約。
• HOA/Condo Document Contingency：如果房子有 HOA，簽訂合同之后賣家需要向買家提供相關(guān)的文件（HOA Document）。買家看了這些文件之后可以選擇中止合同。這一點對于公寓交易來說較為常見；就算 Unit 本身很漂亮，但是整棟公寓的財務(wù)或管理有問題，比如說維修預(yù)算入不敷出，未來 HOA 費用可能會大漲，那么賣家很可能會打退堂鼓。
• Attorney Approval Contingency：買家選擇由律師檢閱房產(chǎn)相關(guān)文件（如上面提到的 HOA/Condo Document，如律師不同意則可中止合同。
• Approval/Compliance/Survey Contingency：某些房子（如 Co-Ops 公寓）的交易可能需要第三方批準(zhǔn)（如公寓管委會）；如果買家置業(yè)有特殊的用途（如用于經(jīng)商）、或者房屋最近更改了結(jié)構(gòu)、添加了 Driveway、新漆了外墻、做了 Remodeling，買家可能需要確保這些新的用途、結(jié)構(gòu)、變化等符合 HOA 及該區(qū)域的規(guī)范，沒有違法。這些都可以作為 Contingency 條款。
• Insurance Contingency：如果房子處于洪水、颶風(fēng)、地震等自然災(zāi)害活躍的區(qū)域，買家可能需要確保該房屋買得了保險。如果無法買到房屋保險，則買家可以選擇中止交易。

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Closing Disclosure、驗房、接通水電

就這樣惴惴不安地等待了兩個星期，這兩個星期我們什么都沒做，也無法做什么。期間的好消息是 Appraisal 比房子賣價高。

交房（Closing）前一個禮拜，銀行通知我們?nèi)ズ?Closing Disclosure。這是一個標(biāo)準(zhǔn)的表格，里面有我們貸款的各個細(xì)節(jié)，要仔細(xì)閱讀，如果發(fā)現(xiàn)和當(dāng)初談好的數(shù)字有出入，馬上聯(lián)系銀行。表格底部的 Cash to Close 就是交易當(dāng)天需要支付的金額，包括了首期和其他 Closing Cost，但是這個數(shù)字到了實際交房當(dāng)天還可能會有輕微的變化。

推薦 Consumer Financial Protection Bureau 的一個網(wǎng)頁，它教你如何讀懂 Closing Disclosure，解釋非常詳盡，鏈接在此。另外，記得及時和中介跟進(jìn)房屋修整進(jìn)度，在 Closing 的日期前一定要再去驗房（Final Walk Through）。還好我們的該換新的都換了，中介還幫我補了墻壁。

如果打算在 Closing 后馬上搬家，那么一定要提前接通水電氣網(wǎng)絡(luò)，打電話就行了，開始的日期就放 Closing 后一天。我們村子電力公司、自來水公司、和天然氣都只有一家，所以直接聯(lián)系他們就行了。

交房（Closing）拿鑰匙

交房前一天，銀行 Loan Officer 郵件通知我們 Closing Cost 的金額，我們?nèi)プ隽藦埇F(xiàn)金支票（Cashier's Check）。交房當(dāng)天，帶上支票、駕照（ID），和中介一起在銀行做最后手續(xù)。簽了一大堆文件，一手交錢、一手拿鑰匙，從此開始負(fù)二貸生活。

中介把鑰匙給我們之后說：「恭喜你們，快去看看房子吧！」然后我們興沖沖地跑過去，發(fā)現(xiàn)屋子電力被切斷了（因為交易第二天才接通），于是還不能進(jìn)行打掃，哈哈。

我總結(jié)了一下我們買房首期需要準(zhǔn)備多少現(xiàn)金。假設(shè)房價$200,000，貸款80%，首期準(zhǔn)備$40,000，Appraisal, Escrow Fee, Pro-Rated Property Tax, 銀行各種 Report 費用，最后要再多準(zhǔn)備$10,000現(xiàn)金。我們最后交付的支票其實就包括了房子的首期和以上各種費用，都開在一張支票上。在美國買房子，中介費是賣方全付，買方不用付。

感謝大家看我啰嗦這么久，下面放幾張房子照片哦。第一張其實不是我家，是我的鄰居，但是外觀和我家都差不多，雖然是獨立的房屋，但同一小區(qū)的外觀比較制式化。有一個小特色的地方，你們看到了嗎？我和這位鄰居一樣，門口的郵箱是石頭砌的呢。

以下圖片都是取自前屋主賣房時的樣品圖。實際交屋時，是沒有家具的空屋。大型電器有包括在內(nèi)，如冰箱、爐灶、烤箱、微波爐帶油煙機、洗碗機、食物殘渣粉碎機和空調(diào)/熱水鍋爐，沒有洗衣機干衣機。這是客廳，窗戶很大，非常亮敞。

這是用餐區(qū)域，四到六人剛好。前屋主有養(yǎng)狗，我打掃時吸到好多狗毛。

這是廚房，櫥柜保養(yǎng)的很好，收納空間足夠的。

主臥，有三個窗戶，隱秘性稍差了一點。

其中一間次臥，前屋主一定有個可愛的女兒，我也打算把這間做為小孩的臥室。

這個是主臥的浴室，一人一個洗臉池，不用打架了。左邊的門進(jìn)去是馬桶和淋浴間，和浴缸是分開的。

這是小院子，籬笆已經(jīng)圍好了，夏天來個燒烤大會挺不錯的。
對于在美國貸款買房的流程以上內(nèi)容已經(jīng)為大家做了詳細(xì)的介紹。里面有在貸款買房的相關(guān)知識和貸款買房的申請條件。希望大家在選擇貸款買房的同時也要看自己的還款能力。