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      商業(yè)地產(chǎn)謀變：承受轉(zhuǎn)型之“輕” 著大 mall 里的光鮮樓層，卻早已風(fēng) 光不再。以服裝為主的品牌不斷被 調(diào)整撤換，傳統(tǒng)超市再難立足，被 更有特色的高端超市所取代。對(duì)于 大型購物中心來說，留客才是硬道 理，誰能留住消費(fèi)，誰就是強(qiáng)勢業(yè)態(tài)。 很明顯，傳統(tǒng)零售業(yè)正在遭遇尷尬。

    　縱觀全國百貨表現(xiàn)，上半年， 全國百貨業(yè)共關(guān)閉 25 家門店。其 中，萬達(dá)百貨關(guān)閉 10 家門店，占 比高達(dá) 40%。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)下， 各個(gè)集團(tuán)百貨業(yè)態(tài)都在關(guān)店或轉(zhuǎn)型， 如今 40 多家萬達(dá)百貨的關(guān)閉亦是 情理之中。

　　“體驗(yàn)式”消費(fèi)崛起業(yè)態(tài)調(diào)整“去 百貨化”

　　同樣的服裝品牌，在網(wǎng)店動(dòng)動(dòng) 鼠標(biāo)，就能下單買回家，只要等著 收快遞即可，生活用品更是如此， 各大電商的網(wǎng)上超市越來越便捷。 “逛街買衣服很費(fèi)時(shí)間，現(xiàn)在生活 節(jié)奏那么快，周末都經(jīng)常要加班， 哪有時(shí)間去慢慢逛？”周小姐正在 為“雙 11”做準(zhǔn)備，購物車?yán)镆呀?jīng) 堆滿了各種商品，“網(wǎng)購可以更方 便地貨比三家，很容易比對(duì)出折扣 優(yōu)惠的力度”，她說，雖然商場常 有“滿 300 送 100”之類的活動(dòng)， 但是“為了花掉贈(zèng)券，又要算又要 跑斷腿，時(shí)間成本太高！”更何況， 很多品牌的網(wǎng)購優(yōu)惠更直接，“說 廣場——廣州番禺萬達(dá)廣場正式開 業(yè)。時(shí)間過去不到一年，番禺萬達(dá) 廣場內(nèi)的萬達(dá)百貨已經(jīng)悄然關(guān)店。 萬達(dá)方面確認(rèn)番禺萬達(dá)百貨已經(jīng)暫 停營業(yè)，原因與經(jīng)營方向有關(guān)。至此， 萬達(dá)百貨今年在廣東地區(qū)已關(guān)店 5 家，另外4家分別是佛山店、江門店、 東莞店和廣州增城店。 

　　事實(shí)上，在全國擁有 90 多家 店的萬達(dá)百貨，今年已經(jīng)有 40 多 間百貨店關(guān)停，占比超過了 40%。 截至 2015 年 7 月，萬達(dá)百貨一半 以上處于虧損狀態(tài)。公開資料顯示， 萬達(dá)百貨去年完成收入 154.9 億 元，同比增長 39%，只完成調(diào)整后 計(jì)劃的 91%。此外，萬達(dá)百貨凈利 潤增虧 7%，虧損不斷擴(kuò)大，“止損” 成當(dāng)務(wù)之急。

　　萬達(dá)百貨的關(guān)店，在業(yè)內(nèi)不斷 引發(fā)討論。在購物中心去百貨化趨 勢愈演愈烈時(shí)，已完成歷史使命的 萬達(dá)百貨從萬達(dá)廣場離去或許成為 了它最佳的選擇。 　　“行街”曾經(jīng)意味著去百貨商 場購物；然而，時(shí)下大商場最洶涌 的人潮往往出現(xiàn)在 5 樓以上的餐飲 娛樂商鋪，更顯著的變化是，飲茶 不再是購物后的放松方式而變成主 要目的，食客也不再是大包小包的 購物袋在手。傳統(tǒng)零售雖然還占據(jù) 　　近日，萬達(dá)百貨廣州番禺店開 業(yè)不到一年就宣布關(guān)店的消息，引 起業(yè)界關(guān)注。消費(fèi)拉動(dòng)趨勢的變化， 電商來勢洶洶的沖擊，身處這樣的 大環(huán)境，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)越來越 清晰地感受到來自四方的壓力。 　

　 中 國 GDP 連 續(xù) 二 十 年 超 過 10% 的高速增長，但是今年增速下 降，預(yù)計(jì)不超過 7%。經(jīng)濟(jì)增速的 放緩、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化對(duì)整個(gè)商業(yè) 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正產(chǎn)生連鎖滯后的效應(yīng)。 雪上加霜的是，電商正在迅速占領(lǐng) 龐大的消費(fèi)市場，甚至改變著人們 的消費(fèi)習(xí)慣。中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存 量資產(chǎn)和轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，這樣的論 斷從提出開始就仿佛是迫在眉睫了。 　

　所有的轉(zhuǎn)型都要經(jīng)歷摸索的階 段，而“火燒眉毛”的商業(yè)地產(chǎn)還 能不能經(jīng)得起摸索期的“陣痛”？ 在尋找對(duì)策的過程中，商業(yè)地產(chǎn)巨 頭萬達(dá)提出了“輕資產(chǎn)”計(jì)劃；然 而，并不是誰都能舉重若“輕”： 向電商拋出“橄欖枝”頻頻示好， 主動(dòng)調(diào)整業(yè)態(tài)、大打“體驗(yàn)”牌…… 轉(zhuǎn)型期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了多樣 的標(biāo)本和個(gè)案。 　“萬達(dá)百貨”關(guān)店傳統(tǒng)零售業(yè) 從強(qiáng)勢到弱勢 　　2014 年 11 月 8 日，作為萬 達(dá)“百城時(shí)代”后的第 102 個(gè)萬達(dá) 來源：南方日?qǐng)?bào)

實(shí)話，常買的品牌我都有 數(shù)，網(wǎng)上新品推出同步， 利用碎片時(shí)間就能下單。 她坦承，“就算是想嘗試 新品牌，商場專柜往往也 就是個(gè)試衣間，找準(zhǔn)尺碼， 我還是會(huì)上網(wǎng)找找優(yōu)惠活 動(dòng)再?zèng)Q定”。

　　電商的沖擊不是溫柔 的“蠶食”，幾乎已經(jīng)要 進(jìn)化成“鯨吞”。這很容 易讓人想起當(dāng)年馬云和王 健林的“對(duì)賭”：雙方約 定 10 年后，如果電商在中 國整個(gè)大零售市場份額占 50%，王健林將給馬云一 個(gè)億，如果沒到馬云還王 健林一個(gè)億。

　　“去百貨化”的提法 從去年以來變得非常熱門。 餐飲、休閑、娛樂帶來的 客流逐漸在購物中心里挑 起大梁，他們也成為商業(yè) 地產(chǎn)最歡迎的“優(yōu)質(zhì)租戶”。 與傳統(tǒng)百貨零售業(yè)態(tài)不同， “體驗(yàn)式”消費(fèi)最大的特 色就是必須“親自到店”， 就連家居品牌也在傳統(tǒng)大 賣場里改變銷售模式，“家 居體驗(yàn)館”往往以樣板間 的形式出現(xiàn)，給消費(fèi)者最直觀的“體驗(yàn)”，甚 至有品牌直接宣稱，體驗(yàn)店是為了給電商渠道 大開方便之門。

　　轉(zhuǎn)型策略繁多地產(chǎn)商避“重”就“輕” 　　截止去年底，一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：中國一 線城市購物中心平均空置率接近 10%；二線 城市中，重慶、沈陽、青島與廈門等幾個(gè)城市 由于部分項(xiàng)目招商未達(dá)到市場預(yù)期，購物中心 空置率更是高達(dá) 15%-20%。單一產(chǎn)品線經(jīng)受 考驗(yàn)，開發(fā)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上的盲目復(fù)制所帶 來的快速擴(kuò)張?jiān)斐闪宋覈�商場同質(zhì)化嚴(yán)重，供 應(yīng)過剩導(dǎo)致惡性競爭，使得空置率攀升，也加 劇了百貨零售業(yè)虧損。在此背景下，2014 年 以來百盛、王府井、新光百貨等國內(nèi)知名商業(yè) 品牌都相繼關(guān)閉了業(yè)績不佳的門店。 　　如何將以購物中心為代表的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 轉(zhuǎn)型盤活？巨頭萬達(dá)的做法具有一定的代表 性。

　　作為萬達(dá)集團(tuán)旗下核心品牌，萬達(dá)廣場已 經(jīng)在全國成功開業(yè) 109 座。之所以能在短期 內(nèi)實(shí)現(xiàn)如此快速的布局，很大程度上得益于萬 達(dá)廣場“標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制”的特色。然而，將 復(fù)制模式運(yùn)用得爐火純青的萬達(dá)又領(lǐng)先一步提 出了本土化、個(gè)性化的轉(zhuǎn)型方向。

　　萬達(dá)的轉(zhuǎn)型似乎也在告知行業(yè)，復(fù)制型商 業(yè)地產(chǎn)“一招鮮吃遍天”的時(shí)代已經(jīng)過去。萬 達(dá)集團(tuán)推出的新一代萬達(dá)茂產(chǎn)品不再以生活消 費(fèi)為主打，而是瞄準(zhǔn)了城市居民更為豐富、個(gè) 性化的文旅體驗(yàn)需求。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林 曾表示，萬達(dá)廣場是以商業(yè)業(yè)態(tài)為主，萬達(dá)茂 以文化、旅游等體驗(yàn)業(yè)態(tài)為主。萬達(dá)集團(tuán)也就 此提出，“每個(gè)萬達(dá)茂都會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕�進(jìn)行 創(chuàng)作，項(xiàng)目各具特色，且內(nèi)容完全不同。” 　

　今年 1 月 14 日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安 石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資 框架協(xié)議，4 家機(jī)構(gòu)擬投資 240 億元人民幣， 建設(shè)約 20 座萬達(dá)廣場。萬達(dá)方面對(duì)外表示， 這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟 動(dòng)。就在萬達(dá)商業(yè)上市不到一個(gè)月的時(shí)間點(diǎn)上， 萬達(dá)集團(tuán)就拋出了第四次轉(zhuǎn)型計(jì)劃。按照王健 林的規(guī)劃，5 年后，萬達(dá)將形成商業(yè)、文旅、 金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，萬達(dá)將從以 房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為以服務(wù)業(yè)為主的企 業(yè)。曾經(jīng)依靠快速周轉(zhuǎn)、以售養(yǎng)租的萬達(dá)商業(yè) 地產(chǎn)，也將在自己的主業(yè)上開始輕重并舉。在 全國已開業(yè)了 109 座萬達(dá)廣場之后，越來越 “重”的萬達(dá)，正在向“輕資產(chǎn)”方向轉(zhuǎn)型。

　　廣佛智城： 　　打造“虛實(shí)并存”新模式 　　在“廣佛同城”戰(zhàn)略中，廣佛智城項(xiàng)目成 為一個(gè)相當(dāng)突出的亮點(diǎn)。今年 6 月以來，以其 打造體驗(yàn)式電子商務(wù)平臺(tái)的定位，在商業(yè)地產(chǎn) 普遍不景氣的大背景下，銷售逆市上揚(yáng)，與其 定位精準(zhǔn)、虛擬和實(shí)體體驗(yàn)共存的模式不無關(guān) 系。

     銷售逆市上揚(yáng) 　　自今年 6 月以來，廣佛智城國 際電商采購中心一開盤就迎來投資 者火熱追捧。項(xiàng)目 4 號(hào)樓開盤即創(chuàng) 下 5 億銷售佳績，短短兩個(gè)月銷售 一空。9 月下旬，國際電商采購中 心 5 號(hào)樓加推貨量在開售前已經(jīng)全 部售罄。 　　據(jù)了解，廣佛智城國際電商采 購中心的投資者很大一部分來自于 廣州、順德、中山等地，此前廣佛 智城體驗(yàn)中心在廣州北京路商圈開 業(yè)，引起了業(yè)內(nèi)轟動(dòng)，不少廣州投 資者專門前來咨詢。“從廣州前來 現(xiàn)場咨詢的客戶有一半都下訂了， 這說明廣佛智城的項(xiàng)目獲得了廣州 投資者的認(rèn)可。”廣佛智城董事長 黃河在接受采訪時(shí)如此表示。 　　目前廣佛智城一期寫字樓全部 完成招商，進(jìn)駐企業(yè)超過 500 家。 作為 2010 年重磅亮相的廣佛標(biāo)桿 綜合體，其坐擁黃金地段，110 萬 平方米華南最大綜合商業(yè)巨擎“體 量”惹人注目，今年以來成為逆市

    最耀眼的商業(yè)項(xiàng)目。 　　國際電商采購中心成亮點(diǎn) 　　廣佛智城坐落于佛山市南海區(qū) 東翼，瀝桂一體都市新中軸的北極， 位于廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)內(nèi) 2 號(hào) 和 3 號(hào)地塊，周邊廣佛高速、佛山 一環(huán)、廣佛公路、南海大道等交通 干道環(huán)繞，距廣州市區(qū)及禪（城） 桂（城）佛山市中心僅十?dāng)?shù)公里， 區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 　　廣佛智城結(jié)合了虛擬地產(chǎn)和實(shí) 體地產(chǎn)，作為城市舊城改造的重點(diǎn) 標(biāo)桿項(xiàng)目，定位為集產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、科 技展覽、生態(tài)辦公、休閑娛樂、品 牌零售、時(shí)尚餐飲、精品酒店于一 體的全功能都市綜合體，全方位地 從硬件、軟件配套為產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城 市升級(jí)提供綜合型服務(wù)平臺(tái)。 　　尤為值得關(guān)注的是，廣佛智城 國際電商采購中心項(xiàng)目于今年 6 月 開盤，它采用國際前沿規(guī)劃，以電 商模式突破傳統(tǒng)采購模式，用現(xiàn)代 化大數(shù)據(jù)物流方式，打造全新一站

     式采購中心。國際電商采購中心內(nèi) 包括有京東產(chǎn)業(yè)谷和南方跨境電商 產(chǎn)業(yè)園，前者是廣佛商貿(mào)城及周邊 區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群搭建電商交易分 售平臺(tái)，提供京東最先進(jìn)的技術(shù)、 運(yùn)營、培訓(xùn)、金融、物流等一站式 電子商務(wù)運(yùn)營服務(wù)。南方跨境電商 產(chǎn)業(yè)園，為企業(yè)廠家提供供應(yīng)鏈優(yōu) 化，貿(mào)易合規(guī)及金融管理等跨境商 務(wù)解決方案。

　　據(jù)介紹，“國際電商采購中心” 是由廣佛智城、中國電子商務(wù)融創(chuàng) 聯(lián)盟攜手京東云平臺(tái)共同發(fā)起，將 集中推介佛山名優(yōu)產(chǎn)品，結(jié)合全方 位電商服務(wù)系統(tǒng)以及現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流 管理系統(tǒng)，打造華南電子商務(wù)平臺(tái) 標(biāo)桿。在功能方面，它一方面為進(jìn) 入平臺(tái)的供應(yīng)端提供有針對(duì)的電商 線上開店、線下體驗(yàn)的完整服務(wù)系 統(tǒng)，結(jié)合先進(jìn)的中央倉儲(chǔ)和物流體 系以及電子信息化運(yùn)營系統(tǒng)和持續(xù) 電商培訓(xùn)等系列服務(wù)；另一方面為 經(jīng)銷商以及消費(fèi)者提供全方位數(shù)字 的產(chǎn)品購買、體驗(yàn)和評(píng)價(jià)模式，同 時(shí)享受便捷的物流服務(wù)。