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邁阿密(別墅) 2015 年公寓市場報告

投資者需求急速增加的邁阿密地區(qū)

邁阿密 2015 年公寓市場報告 蘇，租金依然有上攀的趨勢。公寓租賃市場穩(wěn)定增 長，以及新樓盤熱賣的狀況吸引了投資者在本地區(qū) 的開發(fā)興趣。很顯然，促使開發(fā)新樓盤的推動力還 沒有完全釋放出來，直到隨著時間增長市場需求會 大幅放緩或者甚至完全降低。隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的不斷 擴張導(dǎo)致租房市場的供不應(yīng)求，新建公寓市場銷售 良好，推動投資者抬高售價。在許多情況下，市中 心公寓被熱捧導(dǎo)致價值大幅增長，不少業(yè)主利用競 爭的投資環(huán)境進行短期買賣，這種短期交易的投資 回報率為 4.5% 左右，并確保了市場第一年的回報 率下限。

邁阿密地區(qū)由于近年來出租率持續(xù)高漲，空置率 降低，促使了數(shù)百個新建公寓項目。2015 年年 中時，大量的新建項目看起來要超過市場的需求， 不少開發(fā)商決定推遲項目完工日到 2017 年。但 就業(yè)率和工資的的大幅增長緩解了新建項目對市 場的沖擊。專業(yè)領(lǐng)域和商業(yè)服務(wù)行業(yè)雇員的快速 增長，促進了對高檔公寓的需求。同時，服務(wù)行 業(yè)就業(yè)人數(shù)的增長，也增加了對中低檔公寓的需 求。 不斷增長的市場需求使邁阿密地區(qū)平均月租在 2015 年第三季度達到 $1300，并隨著經(jīng)濟的復(fù) 投資者需求急速增加的邁阿密地區(qū)

經(jīng)濟狀況 2015 年概況

+2015 年前 3 季度市場上新增 11，000 個職位，早前市場上已創(chuàng)造 26,600 個就業(yè)機會。

+一年之內(nèi)，邁阿密地區(qū)就業(yè)率增長 1.9% 創(chuàng)造 20,700 個職位。政府新增 1,500 個職位，服務(wù)性行業(yè)酒店， 餐館，和酒吧新增 7，000 個雇員，教育和醫(yī)療行業(yè)新增 3,000 個職位，同時專業(yè)領(lǐng)域和商業(yè)行業(yè)也在 擴張之中。

+ 在過去 12 個月，交通和倉儲行業(yè)雇員增長 2.9% 創(chuàng)造 1,900 個職位。 倉儲的工人數(shù)量因搬運進口集 裝箱而增加，同時隨著旅游業(yè)的大力發(fā)展，相應(yīng)的交通行業(yè)的雇員也在增長。

+ 在休閑，餐飲和保健行業(yè)的推動下，2015 年預(yù)計將增加 21,600 個職位。

房屋和人口統(tǒng)計

+ 過去 12 個月市場上新增超過 70% 的房屋建 設(shè)，達到 7000 個單元，主要為多住戶住宅，包 括出租型和公管型公寓。獨棟別墅相對去年增加 27%。

+ 人口持續(xù)增長。工作機會的增加，吸引了外州 的居民搬到本地，2015 年大約有 17，000 新增 家庭。

+ 邁阿密地區(qū)中等價位獨棟別墅為 $273,000 對 應(yīng)的家庭收入為 $68,800, 但目前邁阿密地區(qū)人 均家庭收入為 $45,500. 高價格的獨棟別墅，促 使了更多低收入服務(wù)性行業(yè)的雇員轉(zhuǎn)向公寓租賃 市場，并會在長期間內(nèi)造成公寓市場的持續(xù)升溫。 建筑行業(yè)

+ 施工項目越來越多，開發(fā)商從 2014 年第三季 度起陸續(xù)投入市場超過 3，500 個單元，其中包 括 1,300 個出租公寓。截止 2014 年第三季度， 大約有 2600 個公寓已完工。

+ 幾乎所有在第三季度投入市場的出租式公寓都 是市場價格。其中大的項目包括在肯德爾的名為 Altis 的 321 個單元， 和位于 Moda North Bay Village 的 285 個單元。整個邁阿密地區(qū)有 600 個出租公寓正在建造中，預(yù)計在 2015 年底完工， 另外有 6,000 個單元將于 2017 年完工。

+ 正在申請中的施工項目和已經(jīng)批準(zhǔn)的項目數(shù) 量預(yù)示了 2016 年將是新建房屋的攀升年。在 2015 年第三季度之前的 12 個月中，政府發(fā)放了 7700 個多住戶單元的建筑許可證，標(biāo)志著從去 年開始持續(xù)增長。銀行貸款的政策放松，將給第 一次購房者帶來購房機會，促使建筑商建造更多 銷售型住宅。 + 2015 年開發(fā)商按計劃完成了 3，700 個單元， 其中接近 2,800 個為市價的出租式公寓。

空置率

+ 邁阿密地區(qū)的空置率在 2015 年第三季度下滑 10 個基礎(chǔ)點到 3.0%。2014 年新建公寓數(shù)量超 過了去年一年的需求，導(dǎo)致 2014 年第三季度空 置率上升 50 個基礎(chǔ)點。出租式公寓市場前景看 好，綜合性大樓空置率自 2000 年下降 40 個基 礎(chǔ)點。 + 由于普通工薪階層對舊租房市場需求的增加， 位 于 Hialeah/Miami Lakes 的 空 置 率 下 降 到 1.8%，和去年同期保持同等水平。 + 90 年代建造的公寓空置率在第三季度空置率 更低，只有 1.3%。 + 穩(wěn)定增長的就業(yè)市場和家庭人數(shù)的增長，促進 了整個 2015 年以及未來幾年較低的空置率�？� 置率將下降 30 個基礎(chǔ)點達到 2.8%。 空

租金市場

+ 盡管邁阿密地區(qū)平均租金在第三季度上漲不到 1% 達到 $1，311 每月，但從 2014 年第三季度 開始，租金上漲達到 6.3%。

+ 南邁阿密 Coral Gables 新建公寓平均租金在 第三季度上漲 1% 達到 $1,507 每月，綜合性大 樓的租金自2000年基本持平，每月租金 $1,681/ $ 1.90 每平方英尺。

+ 根據(jù)房屋年限，自 2000 年以來邁阿密地區(qū)建 造的綜合性大樓，平均租金在每月 $1,433，相 對一年前增長 4.5%。

+ 舊的老式公寓租金保持穩(wěn)定增長，20 世紀(jì) 80 年代建成的公寓，平均租金相對去年上漲 4.6%。 + 低的空置率促使 2015 年租金市場上漲 5.8% 達到每月 $1，323。

銷售趨勢

+ 過去一年中，由于房源較少導(dǎo)致市場成交數(shù) 量減少，主要減少的為低于 1 千萬美元的房產(chǎn)， 但 高于此價格的房產(chǎn)交易反而有所增加。

+ 現(xiàn)金流保持持續(xù)升高代表了過去一年市場處 于盈利狀態(tài)。市場平均價格依然保持上漲，增 長 14% 達 到 $186,000 每 單 元。 在 1 百 萬 和 5 百萬的市場部分，平均價格大致維持不變?yōu)?$144,000 每戶。

+ 投資回報保持較低， 大型機構(gòu)類型資產(chǎn)保持 4.5% 的回報率，而綜合性大樓，平均第一年收 益率有所壓縮相比前三季度，大概為 6%。

+ 資本雄厚的投資者將搶奪新的和大型的項目 開發(fā)市場�？傮w而言，穩(wěn)定的增值率在未來幾個 月將促使更多的業(yè)主來試探市場。