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國五條出臺近五個月，房價仍在上漲，部分城市繼續(xù)大漲。為何房價居高不下，看看美國政府調(diào)控房價的措施，說不定能給我們帶來一些啟示。

美國的住房市場比較成熟和完善，主要依據(jù)市場規(guī)律運行。房屋的建設、銷售和價格均由市場供求這只“無形之手”操縱，政府并不直接干預。不過，政府也有自己調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段，主要是利率和稅收。

利率是指美國聯(lián)邦儲備委員會負責設定的基準利率，即商業(yè)銀行間隔夜拆借利率。它直接影響銀行向個人或企業(yè)的放貸利率，從而影響消費和投資以及整體經(jīng)濟形勢。通過調(diào)節(jié)基準利率，政府可以引導住房抵押貸款利率升降，實現(xiàn)為住房市場降溫或刺激住房市場發(fā)展的目的。

為了控制通貨膨脹和防止住房市場泡沫化，美聯(lián)儲在截至去年6月的兩年里連續(xù)17次提息，導致住房市場從2005年底開始出現(xiàn)調(diào)整。利率上升增加了新購房者的貸款成本，加重了已購房者的還貸壓力，并擠壓了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。受美聯(lián)儲提息影響，去年第二季度以來，美國住房銷售量下降，價格回落，新房開工減少，建筑開支收縮，住房市場明顯降溫。

在稅收方面，對房地產(chǎn)消費和投資影響比較明顯的是房地產(chǎn)稅。據(jù)介紹，美國50個州都已開征房地產(chǎn)稅，稅率一般為1％至3％。州政府相關(guān)部門每年定期對房地產(chǎn)價值進行評估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。因此，住房價格上漲既意味著個人房屋資產(chǎn)價值增加，同時也意味著個人必須繳納的稅款增加。

針對房屋購買和出售時的差價，美國一些州政府還專門征收房地產(chǎn)增值稅，并規(guī)定自住房住滿兩年以上出售時可以享受較大幅度增值稅減免優(yōu)惠，而出售投資性房屋則不能享受相應的優(yōu)惠。同時，政府實行退稅政策，鼓勵開發(fā)商建設廉價房，為低收入者提供住房。

美國政府還規(guī)定，個人購房時必須說明購房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規(guī)定納稅。

政府的這些調(diào)控手段和規(guī)定之所以能夠發(fā)揮作用，得益于美國比較健全的稅收制度和房地產(chǎn)評估體系、多元化的房地產(chǎn)金融服務體系、嚴格的商業(yè)法治氛圍以及完善的個人信用評估制度。對于開發(fā)商和個人而言，任何違規(guī)行為都可能損害自身信譽，甚至招致法律懲罰，后果十分嚴重。

每個國家體系和制度是不同的，但美國有些政策也是適用于我們國家的，對于房價上漲勢頭的抑制，我國可以說是刻不容緩，所以，在保證我國經(jīng)濟發(fā)展的情況下借鑒其他國家優(yōu)秀有利的政策也不失為一個好方法。