通過中介買二手房的注意事項(xiàng)
來源:http://wenda.haosou.com/q/1378370868079553作者:北美購房網(wǎng)時(shí)間:2015/10/18

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大家在購買二手房時(shí),要注意以下情況:
第一,查明產(chǎn)權(quán)狀況,最為重要。即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。 購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件;第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄,包括房主、檔案文號、登記日期、成交價(jià)格等;第三步要查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。
第二,如通過中介找房,一定要會(huì)選擇 一定要找正規(guī)的中介公司,像我愛我家、鏈家等,這些問題一般不大。選了中介公司也要選人,畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的,小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時(shí)候記得要張?zhí)苑靠ǎ驗(yàn)槟憧梢詰{借淘房卡在淘房網(wǎng)對中介的服務(wù)進(jìn)行評價(jià),所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯(cuò)。因?yàn)槟憧梢詫χ薪榈姆⻊?wù)進(jìn)行評價(jià),所以中介一般不敢亂來,會(huì)盡心盡力為你服務(wù)。
第三, 建議大家在買二手房過程當(dāng)中雙方見面 現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為吃差價(jià)的行為,很多買房人面對的時(shí)候只是房屋的中介公司,對房屋的具體狀況不清楚,也沒有見到真正的業(yè)主和賣家,這過程中就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差,可能這套房子132萬拿來,可能140萬賣給你,實(shí)際上買賣雙方都受到了損失,有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價(jià)。從嚴(yán)格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為,但是很多購房人不知道。
第四,怎樣交納購房首付款或訂金 通過中介購買二手房,一般要簽兩個(gè)合同,即與房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買賣契約》,還有與中介公司簽署的《房產(chǎn)中介合同》。 房產(chǎn)中介合同在法律上叫作居間合同,簽署前一要審查其資格,看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對方的委托授權(quán)書,以確認(rèn)對方是賣主的合法代理人。 要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容,特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。
第五,在初步協(xié)議中要寫認(rèn)購款還是定金必須清楚。 購房人在二手房交易合同談判時(shí)往往處于不利地位,首要原因是已付了“定金”。 在二手房的交易過程中在簽定二手房買賣合同前簽訂認(rèn)購書、交定金并不是簽訂二手房買賣合同的一個(gè)必經(jīng)程序,雙方經(jīng)協(xié)商一致,可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成,購房者可以全身而退,不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等,這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項(xiàng)就應(yīng)該退回。
第六,在房屋買賣合同中必須寫明原房主何時(shí)遷出其戶口。 買賣二手房的時(shí)候,人們最關(guān)注的是房產(chǎn)證、土地證等,往往忽視了戶口遷移問題。按照戶口管理政策的相關(guān)規(guī)定,一戶頭上只能上一戶人,在原產(chǎn)權(quán)人戶口沒遷走前,新房主的戶口不能遷入,這自然會(huì)影響到以后孩子上學(xué)等一系列問題。購買“二手房”,必須在原房主戶口全部遷出后,方能辦理新產(chǎn)權(quán)人及其共同生活的直系親屬的入戶手續(xù)。 一定在合同中注明,“甲方(賣方)應(yīng)在___日內(nèi)把戶口遷出,不得拖延。”并約定不能如期遷出時(shí)的懲罰措施。
第七,正常情況下,房子交接完畢,房產(chǎn)登記過戶后當(dāng)日,才應(yīng)該付清全部房款。 如果不能按時(shí)交房,以及買方在未取得房地產(chǎn)證前,則根據(jù)情況,暫扣部分房款,不應(yīng)付清全部房款。這方面應(yīng)在《房屋買賣契約》中注明暫扣多少房款的具體數(shù)字 。因?yàn)樵趯徟k理證件的過程中,如手續(xù)有問題,就辦不了房地產(chǎn)證。最后,按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定,領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí),必須本人到場,如本人因故不能到場領(lǐng)證,應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。
第八,轉(zhuǎn)讓房屋涉及營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅,其中契稅由買房者繳納,印花稅由買賣雙方繳納。
總而言之,要維護(hù)好自己的權(quán)益,謹(jǐn)慎處理。
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