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加幣跌，投資熱，今天我們用這篇文章來解決朋友們關(guān)于非永久居民投資加拿大的房地產(chǎn)方面的諸多疑問，例如：外國人可以買房嗎？

答案是肯定的，外國人同樣可以在多倫多置業(yè)。那么外國人和當(dāng)?shù)厝速I房，有什么不同呢？以及需要注意哪些問題？牽涉到那些稅務(wù)和法律問題？我們從以下六個不同的方面給大家介紹非加拿大永久居民投資房地產(chǎn)應(yīng)密切關(guān)注的要素。

一．為什么要在加拿大多倫多投資房地產(chǎn)？

1. 和中國70年的產(chǎn)權(quán)不一樣，加拿大房地產(chǎn)的所有權(quán)是永久性的，你可以將你的房地產(chǎn)一代又一代的傳給子孫后代，你可以以一塊錢的價格轉(zhuǎn)讓，同時加拿大的私人財產(chǎn)是神圣不可侵犯的。

    

2. 加拿大是世界上七大工業(yè)發(fā)達(dá)國家之一，曾連續(xù)四年被聯(lián)合國評為 “世界上最適宜居住的國家”，而多倫多被多次評為全球最適宜生活、工作以及投資的城市之一，多倫多擁有眾多投資房地產(chǎn)的優(yōu)越條件。

    

3. 加拿大政治清明，社會安定，法制健全，生活幸福，在世界上的形象和平友好，投資比較安全。

    

4. 加拿大關(guān)于投資房地產(chǎn)的政策優(yōu)惠，貸款利率比其它歐美國家低； 投資風(fēng)險較小。作為國際性大都市，多倫多的房地產(chǎn)價格較低，長期來看有明顯上漲空間。

    

5. 外國人或非加拿大居民可以自由買賣加拿大房地產(chǎn)；

    

6. 對于以下幾類人士，在加拿大買房是一明智選擇：在加拿大長期求學(xué)，其后有可能申請居留者；拿工作簽証 (Working Visa) 工作，其后可申請居留者；有意移民加拿大者；有意將來送孩子到加拿大求學(xué)者；有意投資加拿大房地產(chǎn)者，等等。

    

鑒于以上原因，加拿大正日益成為許多海外人士投資房地產(chǎn)的首選。

二．加拿大政府對于非加拿大居民投資房地產(chǎn)有什么規(guī)定？

1. 根據(jù)加拿大聯(lián)邦政府 « 公民法 » ，非加拿大居民亦能夠購置、擁有和出售房地產(chǎn)，其要遵守的規(guī)定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權(quán)力以對非公民與非永久居民，或由其控制的公司和社團(tuán)購置土地進(jìn)行限制。

    

2. 在安大略省， « 外國僑民房地產(chǎn)法 » 給予非加國公民擁有或出售房地產(chǎn)的權(quán)利。但是，按照 « 外省公司管理法 » ，在安大略省以外司法管轄區(qū)內(nèi)組建的公司必須取得許可后方能在安大略省購置、擁有或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不過這樣的許可證比較容易獲得。

    

三．非加拿大居民在加拿大投資房地產(chǎn)的貸款事宜

1. 外國人需要在加拿大開立銀行賬戶。既然是貸款買房，就要每月付月供款，沒有銀行賬戶，就沒法支付貸款本息。很多朋友打電話詢問，中國大陸的朋友希望在加拿大置業(yè)，但從來沒有來過加拿大，是否可以貸款買房。雖然加拿大各大主要商業(yè)銀行在中國都設(shè)有分行或辦事處，可以幫助開戶，但這種賬戶通常需要在加拿大境內(nèi)激活，才可以用于支付。

    

2. 外國人不能在加拿大有不良信用記錄。很多留學(xué)或工作的加拿大非居民，在加拿大已經(jīng)學(xué)習(xí)和工作了多年，如果已經(jīng)造成了不良信用記錄，則按揭貸款申請很難成功。外國人可以在加拿大沒有信用記錄，但不能有不良記錄。例如，訪問簽證的加拿大非居民，在加拿大境內(nèi)并沒有信用記錄，這種情況是可以申請到按揭貸款的，可如果有不良信用記錄，就很難申請了。因此，無論是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用記錄，養(yǎng)成按時償付信用卡賬單，繳納各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)的好習(xí)慣。

    

3. 外國人需要有足夠的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融機(jī)構(gòu)申請到按揭貸款，但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作簽證，有收入的非居民是例外，此類申請人最多可以申請到房價90%的按揭貸款。沒有收入的非居民最多可能申請到房價65%的按揭貸款。加拿大的金融體制是高度商業(yè)化的，每個商業(yè)銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)的貸款政策都不盡相同。

    

4. 外國人可以授權(quán)加拿大境內(nèi)的親戚或朋友代理完成按揭貸款。很多朋友詢問，如果持有訪問簽證來加拿大，看中了房產(chǎn)并簽署買房合同之后，簽證到期了，必須離境時，能否委托在加拿大的朋友完成買房和貸款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房產(chǎn)，需要在律師行見證下簽署POWER OF ATTORNEY(POA),即《委托授權(quán)書》。最重要的是找到同意通過委托授權(quán)書簽署貸款文件的銀行，此類銀行并不多，即使同意，銀行對交易的細(xì)節(jié)也會有比較嚴(yán)格的要求。因此，持訪問簽證來加拿大購房的外國人最好在離境之前搞清楚銀行的相關(guān)要求，以及交易過程中的注意事項(xiàng)。

    

5. 外國人需要做好加拿大銀行賬戶的管理和安排。地產(chǎn)交易中，有兩個重要環(huán)節(jié)需要從銀行賬戶中支取款項(xiàng)，一是支付買房定金，二是在產(chǎn)權(quán)交接之前支付首付款余款。一些持有訪問簽證的購房者，無法在加拿大滯留至房產(chǎn)交收，因此需要事先做好與銀行的約定，以便在需要支付款項(xiàng)時順利完成交易。

    

四．非加拿大居民在加拿大投資房地產(chǎn)的稅務(wù)事宜

購買房地產(chǎn)時， 非居民與居民的稅務(wù)是相同的，對于非居民購買物業(yè)的數(shù)量也同樣沒有限制。

但在出售房地產(chǎn)時， 非居民與居民的稅務(wù)是不同的。 居民如果符合有關(guān)主要居屋的條件，房屋出售時資本增值可以免稅，而非居民則不能享受這一優(yōu)惠條件，即必須交付資產(chǎn)增值稅，具體繳稅金額不盡相同。

非居民在出售房屋時必須通知加拿大國稅局并申請一份清稅證明書（ Clearance Certificate ），以確認(rèn)因物業(yè)增值而必須交付的稅款數(shù)目。該證明會同時發(fā)給賣出方和買入方 ，以保護(hù)買賣雙方的利益。如果賣方未按此規(guī)定行事，那么買方可能有責(zé)任承擔(dān)賣方所欠稅款 。

如果賣方是非居民，律師有權(quán)事先扣留高達(dá)房價 25% 的金額 （保證金）放在信託戶口中 。 在收到政府發(fā)出的 Clearance Certificate 后，律師會用此 保證金付清賣家的有關(guān)稅項(xiàng)，再將余款 退還給賣家。 如果賣家在 final close 以后 30 天之內(nèi)仍然沒有拿到清稅證明書或未能夠與國稅局 結(jié)清應(yīng)交增值稅項(xiàng)，則律師會將此保證金會交往國稅局 ，再由賣家報稅時去結(jié)清。

在購買樓花時，發(fā)展商可能會要求非居民分?jǐn)?shù)次交納一共 35% 的首付。非居民在 final close 之前轉(zhuǎn)讓樓花時，律師必須事先扣留上述保證金，以保證非居民會交付有關(guān)增值稅項(xiàng)。

有些國家與加拿大有雙邊稅務(wù)協(xié)定，而這些協(xié)定可能使賣家免去或降低在加拿大的稅務(wù)。因此，賣家應(yīng)咨詢專業(yè)人士及有關(guān)國家的政府機(jī)構(gòu)，以確保得到最大的利益。

五．非居民投資加拿大房地產(chǎn)的具體實(shí)施

非居民可以通過好多種方法在加拿大投資房地產(chǎn)：非居民本人可以在加拿大實(shí)地考察時購買看中的房地產(chǎn)；或簽署授權(quán)書委托在加親友或有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代為購買；通過具有加拿大居民身份的子女或親友來購買；或非居民和加拿大居民共同購買（讓成年后的留學(xué)生子女首先成為加拿大稅務(wù)居民）；可通過加拿大投資公司來購買或可通過加拿大房地產(chǎn)投資信托基金（ REITS）投資。

當(dāng)然，我們在購買房地產(chǎn)時要把握好時間安排。在多倫多，從看好房子，簽好合同，需要大概5-7天左右的時間，一般情況下，是３０天，６０天或９０天后交房，時間是從合同生效日起計算。那么，如果當(dāng)事人，看好房子，等不到交房，要離開多倫多，則要在當(dāng)事人離開多倫多之前，和被委托人到當(dāng)?shù)芈蓭熓聞?wù)所，簽署POA即《委托協(xié)議書》，委托分為一般委托和有限委托兩種方式，前者，被委托人可以代委托人辦理任何事宜，權(quán)力較大。后者，受托人只能辦理與房產(chǎn)交易有關(guān)的事宜，權(quán)力有限。簽署委托書后，受托人即可代委托人辦理房子的交接事宜，如交定金，最后一次看房，交付余款，拿鑰匙以及跟律師簽署有關(guān)文件等等。

在賣房的時候會涉及稅務(wù)問題，當(dāng)?shù)厝耸鄯�，如果是自住房，盈利部分并不需繳稅；外國人則不同，賣房時須交納一定的保證金給稅務(wù)當(dāng)局，房屋售出，盈利部分的稅務(wù)結(jié)清以后，再退還該保證金，盈利部分，參照所得稅率征稅，一般在30-40%不等。實(shí)際上，很多朋友以公司的名義購置物業(yè)，按照公司經(jīng)營的稅率計稅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于個人所得稅稅率，另外還可以把貸款利息，管理費(fèi)用等等抵稅，所以出租，盈利的收入，所繳納的稅額不好簡單計算，最好咨詢專業(yè)人士。

對于房屋本身，以給親友自住，單純投資而論，由于購買目的不盡相同，對房產(chǎn)所處的地理位置，房屋結(jié)構(gòu)，空間大小，設(shè)施齊全程度等要求也會不同，會有所偏重，最好多搜集資料，加以認(rèn)真分析，盡可能避免盲目投資。

六．其他相關(guān)重要話題Power of Attorney（POA）

簡單的說,除了銀行要求的首付款多過本地居民,以及賣房時需要交一定的Capital Gain Tax之外,與本地居民置業(yè)并無大異.

在實(shí)際操作過程中, 由于短期簽證時間有限, 境外買家無法等到Closing(房屋交接)就必須離境,這就牽涉到授權(quán)委托書(Power of Attorney, 簡稱POA)的問題.這是一個比較重要的環(huán)節(jié)。

買家的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或律師都不允許成為買家POA的受委托人．也就是說，買家只能委托除了自己的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或律師之外的人來作為自己在加拿大買房的全權(quán)代理，行使簽字權(quán)（購買樓花除外）．而且，必須使用規(guī)定的統(tǒng)一表格，可以從網(wǎng)上下載，當(dāng)然也可以請律師代勞；有兩個見證人見證簽字；并且需要律師或其他Notary Public 的公證．除此之外的任何形式的授權(quán)委托書都有可能不被接受．

但是，即便你的授權(quán)委托書一點(diǎn)問題都沒有，銀行也未必接受．因?yàn)槟壳坝谐�過90%的房契詐騙案都跟授權(quán)委托書有關(guān)，所以銀行對此十分敏感．比如，TD Bank和皇家銀行就規(guī)定，房屋貸款的正式文件必須由買家本人簽字．以多倫多目前的情況來講，在Closing簽字時，律師一般可以接受POA的受委托人簽字，而銀行則大多都不予接受．除非銀行對買家本人有一定程度的認(rèn)識了解．因此要特別提醒買家的是，在離開加拿大之前，一定要跟貸款銀行問清楚，是否接受POA．要不然，就不是一張機(jī)票的問題了．