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美國商業(yè)地產(chǎn)租約入門:

為什么選擇商業(yè)地產(chǎn)？

最近有不少成功移民美國的投資者們在買到屬于 自己的溫馨住宅后，都面臨著一個(gè)同樣的問題“定 居美國后，我能做什么？”在美國生活，總要有個(gè) 穩(wěn)定的收入來源。有不少新移民想到的是再買一套 房拿來出租收取租金，但是經(jīng)過仔細(xì)計(jì)算后發(fā)現(xiàn)這 一投資方式除去房屋維護(hù)，地稅，保險(xiǎn)，潛在空置 率，及可能需要的第三方物業(yè)管理費(fèi)用后，凈收入 所剩無幾。

在大部分的情況下，我們北美購房網(wǎng)都會建議客 戶考慮投資產(chǎn)生租金的商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)出 租擁有普通住宅出租無法比擬的有幾點(diǎn)優(yōu)勢： 租約周期：商業(yè)地產(chǎn)租期遠(yuǎn)超住宅出租，一些常 見NNN地產(chǎn)（定義詳見下文）標(biāo)準(zhǔn)租期為20年， 但是住宅平均租期是1年。

地產(chǎn)管理：商業(yè)地地產(chǎn)的管理要比住宅容易的 多，因?yàn)槎鄶?shù)商業(yè)地產(chǎn)里租客對地產(chǎn)及其內(nèi)所有設(shè) 備日常維護(hù)維修負(fù)全責(zé)，而在住宅地產(chǎn)里多數(shù)房東 必須分擔(dān)一部分維修費(fèi)用。 法律保障：美國的法律傾向袒護(hù)住宅租客，租 客拖欠租金，對住宅造成非嚴(yán)重性物理傷害等很難 成為房東合法趕走租客的原因。但是美國法律對商 業(yè)地產(chǎn)租客沒有偏見，只要租戶毀約而進(jìn)入官司， 房東有很大勝算可以拿下官司。

房東免責(zé)：商業(yè)地產(chǎn)里 房東免責(zé)地產(chǎn)就是租戶 包下一切與地產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用，地稅，管理和維護(hù)還 有保險(xiǎn)，因此租戶每月的租金是投資者的凈收入。 但是住宅每月的租金很難保證是投資者的凈收入， 因?yàn)槎鄶?shù)住宅房東都有一定的維修責(zé)任。

商業(yè)地產(chǎn)租約詳解 商業(yè)地產(chǎn)租約復(fù)雜，不僅不同類商業(yè)地產(chǎn)都有 著不一樣的租約，同類商業(yè)地產(chǎn)里租約也會有所不 同 。下面本文將詳細(xì)介紹商業(yè)地產(chǎn)里面最常見的租 約。 零售地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)中的常見租約

1. NNN(Triple Net): 又稱房東免責(zé)租約，這個(gè) 是商業(yè)地產(chǎn)里面最常見的一種租約形式，3個(gè)N分 別包括地稅，日常管理及維護(hù)，保險(xiǎn)。這三個(gè)費(fèi)用 幾乎為一個(gè)地產(chǎn)的持有成本，由租客自己來承擔(dān)， 房東只需坐收租金。

2. NN(Double Net): 又稱房東有責(zé)租約，NN 租約是除了NNN租約之外第二常見的租約形 式。NN租約和NNN租約非常接近，大部分的情況 下，租戶會承擔(dān)地稅和保險(xiǎn)，而房東承擔(dān)維護(hù)。但 也有特殊情況下，租戶會承擔(dān)保險(xiǎn)和維護(hù)，房東承 擔(dān)地稅。一般來說，只要不是太老的房子，房東幾 乎不用花精力去維護(hù)房產(chǎn)。

3. Ground Lease (土地租賃)，土地租賃租約 是商業(yè)地產(chǎn)中比較常見的租約形式，土地租賃顧名 思義，將土地租給租戶。但土地租約不能夠單獨(dú)存 在，因?yàn)橥恋刈赓U對租戶的租約時(shí)間和責(zé)任都沒有 做出規(guī)定，所以土地租賃一般會跟隨NN租約或者 是NNN租約。土地租賃期間內(nèi)，租戶可以對地產(chǎn)進(jìn) 行改動，或者增加新的硬件設(shè)施。但是在租期結(jié)束 后，所有的硬件設(shè)施將歸為房東。 舉個(gè)例子，星巴克承租了一個(gè)土地租賃地產(chǎn)，地 產(chǎn)本身沒有自帶購餐車道，星巴克自費(fèi)建了一個(gè)購 餐車道及一7米高廣告招牌，并且花10萬美金對地

產(chǎn)外觀進(jìn)行徹底裝修。如果10年后星巴克不再承租 該地產(chǎn)，那么地產(chǎn)上面所有的硬件都?xì)w房東所有 。 所以租戶的租約如果是土地租賃，租戶搬走的可能 性是比較小的。同時(shí)如果一個(gè)地產(chǎn)是NNN租約并且 是土地租賃，其實(shí)是一件好事。

辦公樓常見租約

1. Gross Lease (總租賃），這種租約在辦公 樓地產(chǎn)中非常普及，意思是房東要承擔(dān)所有開支， 地稅，保險(xiǎn)和房屋維護(hù)。但幾乎所有的總租賃租 約，房東都會把地產(chǎn)的費(fèi)用加到租戶的租金里面， 導(dǎo)致總租賃租金看起來非常高昂。所以，看到總租 賃辦公樓的租金回報(bào)率時(shí)候，一定要了解其其他開 銷。

2. Modified Gross Lease（修改總租賃） ，該租約形式在辦公樓地產(chǎn)中也比較常見，其實(shí) Modified Gross就是辦公樓中的NN租約，但是 租戶到底承擔(dān)什么非常不確定，一切都要看租約里 面是怎么寫的。比如說，修改總租賃可以是租客 承擔(dān)水電費(fèi)，但是房東依然承擔(dān)地產(chǎn)維修，地稅和 保險(xiǎn)。同樣，修改總租賃也可以是租戶承擔(dān)地稅，

然后房東承擔(dān)地產(chǎn)維護(hù)，保險(xiǎn)和其他費(fèi)用。所以， 修改總租賃非常靈活，在購買該租約類型的辦公樓 時(shí)，一定要看清楚什么是房東負(fù)責(zé)，什么是租戶負(fù) 責(zé)。

3. NNN （房東免責(zé)），NNN租約形式在辦公樓 中也不少，其原理跟零售NNN一樣，也是租戶承擔(dān) 一切地稅，保險(xiǎn)和地產(chǎn)維護(hù)費(fèi)用。 公寓常租約形式 公寓其實(shí)沒有一個(gè)特定的租約形式，公寓有著所 有商業(yè)地產(chǎn)中最靈活的租約形式，多數(shù)公寓中的租 戶可能會承擔(dān)自己的水電費(fèi)，但是房東會承擔(dān)管理 費(fèi)，地稅，還有對公寓的維護(hù)。公寓的租約形式跟 辦公樓的Modified Gross非常接近。

酒店租約形式

1. NNN(房東免責(zé)），房東免責(zé)是酒店地產(chǎn)中最 常見的租約形式，原理與零售NNN一樣。

2. NN(房東有責(zé)），原理與零售NN一樣。

3. Gross Lease (總租賃），總租賃在酒店中 非常罕見，但是也有，其原理跟辦公樓的總租賃一 樣。 以上所有租約形式都可以加上Ground Lease（ 土地租賃），土地租賃相當(dāng)于是租約中的一個(gè)特殊 條款，不受其他條款的限制。例如，一個(gè)總租賃辦 公樓也可以是土地租賃，一個(gè)房東有責(zé)商業(yè)地產(chǎn)也 可以是土地租賃。土地租賃其實(shí)最終目的是規(guī)定租 戶和土地之間的關(guān)系，租戶只有在租約期間對土地 的使用權(quán)，租約結(jié)束后土地上任何硬件設(shè)施都?xì)w房 東。 租約只是商業(yè)地產(chǎn)中的一個(gè)環(huán)節(jié)，在購買商業(yè)地產(chǎn) 時(shí)，有很多其他因素投資者都要慎重考慮。購買不 動產(chǎn)第一重要因素永遠(yuǎn)都是地理位置。